column

칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.

[칼럼]부동산 매매 가계약금, 법적으로 반환받을 수 있는 기준은?

2025.03.26 조회수 39회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

최근 부동산 매매계약을 진행하면서 ‘가계약금’을 지급하는 관행이 여전히 널리 활용되고 있습니다. 특히 인기 지역의 부동산 매물이 빠르게 소진되는 상황에서, 매도자와 매수자 모두 신속한 거래의사를 표시하기 위해 소액의 계약금을 먼저 주고받는 ‘가계약’ 절차를 밟는 경우가 많습니다.

하지만 이후 본계약이 무산되거나 조건이 맞지 않아 거래가 중단되는 경우, 이미 지급된 가계약금의 반환을 둘러싸고 심각한 갈등이 발생하는 사례도 적지 않습니다.

이번 글에서는 “부동산 매매 가계약금 반환”과 관련된 법적 쟁점을 살펴보고, 반환이 가능한 경우와 그렇지 않은 경우, 실제로 주의해야 할 실무 포인트는 무엇인지 구체적으로 설명드리겠습니다.

부동산 매매 가계약의 법률상 효력과 판단 기준

가계약이란 매매계약의 주요 조건(매매대금, 잔금일, 소유권 이전 시기 등)에 대해 일정한 합의를 하고, 이를 기초로 일정 금액을 지급하는 행위를 말합니다. 흔히 문자나 전화로 약정을 한 후 소액의 계약금을 계좌이체로 송금하는 형태로 진행되며, 서면 계약서 없이 구두로만 체결되는 경우도 많습니다.

법적으로는 가계약도 일종의 ‘약정’으로 볼 수 있지만, 그 효력과 법적 책임은 구체적인 정황과 계약 체결 당시의 의사표시에 따라 달라집니다.

만약 가계약 당시 매매대금, 지급일, 잔금일 등의 핵심 사항에 대해 구체적이고 명확한 합의가 있었고, 당사자도 이를 이행할 의사가 있었던 것으로 보인다면, 법원은 이를 ‘사실상 계약 체결’로 판단할 가능성이 있습니다.

가계약금 반환 가능 여부에 대한 법적 판단 요소

가계약금 반환이 가능한지를 판단하기 위해서는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

(1) 본계약 체결 여부 및 당사자의 귀책 사유에 따른 판단

가계약 이후 본계약으로 이어지지 않은 경우, 가계약금의 반환 여부는 계약 성립 여부와 계약 무산의 책임이 누구에게 있는지에 따라 달라집니다.

가. 계약의 본질적인 요소(매매대금, 잔금일, 이전일 등)에 대한 합의가 있었고, 당사자 간 계약 체결의 의사가 인정되는 경우라면, 이는 사실상 계약이 성립된 것으로 간주될 수 있으며, 민법 제565조(해약금)의 규정을 유추 적용할 수 있습니다.

· 매도인이 일방적으로 본계약 체결을 거절하거나 일방적으로 조건을 변경한 경우

→ 매수인은 계약금의 배액 반환을 청구할 수 있는 여지가 있습니다(단, 계약 성립이 인정되는 경우에 한함).

· 매수인이 본인의 사정으로 계약을 철회한 경우
→ 매도인은 계약금을 몰수할 수 있는 가능성이 있으며, 이는 계약 성립 여부와 책임 유무에 따라 달라집니다.

나. 반대로, 계약의 주요 조건에 대한 합의가 부족하거나, 가계약이 단순한 예약금 수준의 약정에 불과한 경우에는 계약이 성립되지 않은 것으로 보아 가계약금은 전액 반환 대상이 될 수 있습니다.

(2) 계약금 송금 시 기재된 메모 내용
‘가계약금’, ‘매매 예약금’, ‘계약금 일부’ 등의 문구가 포함된 경우, 매수인에게 유리한 정황증거로 작용할 수 있으며,“본계약 미체결 시 반환”이라는 문구가 기재되었다면 더욱 명확한 법적 근거가 됩니다.

가계약 체결 시 실무적으로 유의할 점

부동산 매매와 관련된 가계약은 생각보다 많은 법적 문제를 수반합니다. 특히 구두로 약속하거나 간단한 문자만 남긴 상태에서 계약금을 송금했다가 분쟁이 발생하는 경우, 증거 부족으로 불리한 판단을 받게 되는 사례가 빈번합니다. 가장 중요한 점은 계약 조건을 명확히 하고, 가능한 한 문서화해두는 것입니다. 문자메시지, 이메일, 메신저 대화, 계좌이체 내역 등 계약 체결 의사와 구체적 조건이 드러나는 자료를 반드시 보관해 두시기 바랍니다. 또한 다음과 같은 내용을 포함한 간단한 확인서를 작성하는 것이 좋습니다.

·계약의 목적물(주소)

·매매대금 및 지급 일정

·본계약 체결 예정일

·본계약 미체결 시 가계약금 반환 여부

이런 내용은 분쟁 발생 시 자신의 입장을 입증하는 핵심 자료가 됩니다.

분쟁 예방과 대응을 위한 법률전문가의 조언 필요성

부동산 매매 가계약금 반환 문제는 단순한 금전 반환 문제가 아닌, 계약의 성립 여부와 귀책사유 판단이라는 복잡한 법률 문제가 얽혀 있습니다. 따라서 본계약 체결 전이라도 신중한 접근이 필요하며, 가계약금 송금 전후로 법률전문가의 조언을 받아두는 것이 좋습니다. 혹시라도 부동산 매매 가계약금 반환과 관련하여 분쟁이 예상되거나 입장 차이가 있다면, 법무법인테헤란으로 방문하셔서 상담을 통해 명확한 대응 전략을 수립하시기를 권해드립니다.