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[칼럼]소유자 변경과 임대차 계약의 효력

2025.03.28 조회수 171회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

최근 임차계약이 체결된 주택이 매매되는 과정에서, 신규 소유자가 기존 임차인의 계약을 승계하지 않겠다고 통보하는 사례가 다수 발생하고 있습니다.

특히 임대차 기간이 여전히 잔존하고 있음에도 불구하고, “이제 소유권이 나에게 있으니 계약을 종료하고 퇴거해 달라”고 요구하는 상황에서 임차인으로서는 상당한 불안과 혼란을 겪을 수밖에 없습니다.

이번 칼럼에서는 전세 계약의 승계 거부와 관련한 법률적 쟁점을 살펴보고, 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 권리는 무엇인지, 실무상 유의할 사항은 어떤 것들이 있는지를 구체적으로 안내드리고자 합니다.

주택 매매 시 전세 계약의 효력은 어떻게 되는가?

임대차계약이 체결된 주택이 제3자에게 매매되는 경우, 새로운 소유자인 매수인은 원칙적으로 기존 임차계약을 그대로 승계할 의무가 있습니다.

이는 임차인이 대항력을 갖춘 경우를 전제로 하며, 구체적으로는 임대차 계약 체결 후 해당 주택에 전입신고를 완료하고 실제 거주를 개시한 경우를 의미합니다.

더불어 확정일자를 부여받은 임차계약의 경우, 임차인은 우선변제권까지 확보하게 되며, 이는 새로운 소유자에 대해서도 동일하게 효력을 가집니다.

따라서 단순히 소유자가 변경되었다는 이유만으로 기존 임대차 계약을 무효로 하거나 종료시키는 것은 원칙적으로 허용되지 않으며, 임차인은 계약기간 동안 해당 주택에 계속 거주할 권리를 법적으로 보장받습니다.

전세 승계 거부는 정당한가?

그렇다면 신규 소유자가 기존 임대차계약의 승계를 거부하는 것이 법적으로 허용될 수 있을까요? 결론부터 말씀드리자면, 대부분의 경우 법적 근거 없이 승계를 거부하는 행위는 허용되지 않습니다.

「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따르면, 임대차 목적물의 소유권이 이전되더라도 임대인의 지위는 당연히 매수인에게 이전되는 것으로 규정되어 있습니다. 이는 임차인의 주거 안정성을 보호하기 위한 기본 원칙으로서, 대항력을 갖춘 임대차계약은 소유자의 변경 여부와 무관하게 유지되어야 함을 의미합니다. 다만, 임차인이 전입신고를 하지 않았거나 해당 주택에 실제로 거주하지 않았으며, 확정일자 또한 부여받지 않은 경우에는 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단되어, 신규 소유자에 대해 임차권을 주장하는 데에 한계가 발생할 수 있습니다. 실무적으로는 전입신고 여부, 거주 사실, 확정일자 부여, 계약서 기재 내용 등이 임차인의 권리를 입증하는 핵심 증거가 됩니다. 따라서 해당 요건을 충족한 임차인의 계약을 신규 소유자가 일방적으로 거부하거나 계약의 종료를 주장하는 것은 법률상 허용되지 않는 것으로 평가될 수 있으며, 임차인은 계약의 이행을 요구하거나, 이로 인하여 손해가 발생한 경우에는 손해배상 청구도 가능한 사안입니다.