column

칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.

[칼럼]전세 가계약금, 본계약 파기 시 돌려받을 수 있을까?

2025.03.25 조회수 65회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

전세 계약을 체결하기 전 ‘가계약’을 통해 전세금 일부를 먼저 지급하고 매물을 선점하는 경우가 종종 있습니다. 특히 전세 매물이 희소하거나 경쟁이 치열한 지역에서는 가계약을 통해 계약 우선권을 확보하려는 시도가 많습니다. 하지만 이후 상황이 변해 본계약으로 이어지지 못할 경우, 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있는지 여부가 문제가 됩니다.

이번 칼럼에서는 “전세 가계약금 반환”과 관련된 핵심 법적 쟁점들을 살펴보고, 반환이 가능한 경우와 그렇지 않은 경우에 대해 임차인과 임대인 모두가 알아야 할 사항을 정리해드리겠습니다.

전세 가계약의 개념과 법적 성질

가계약은 본계약에 앞서 계약의 주요 조건(전세금, 기간, 입주일 등)에 대해 당사자 간 일정 부분 합의하고, 전세금의 일부를 계약금 형식으로 지급하는 것을 말합니다. 일반적으로 문자, 전화 통화, 구두 등 다양한 방식으로 체결되며, 문서로 명확히 작성되지 않는 경우도 많습니다.

법적으로 가계약도 일정한 계약으로 인정될 수 있으며, 그 효력은 개별 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 핵심은 이 가계약이 단순히 ‘매물 확보’ 수준인지, 아니면 법적 구속력이 있는 ‘전세 계약’의 전단계로 볼 수 있는지를 판단하는 것입니다.

전세 가계약금 반환 가능 여부 판단 기준

가계약금의 반환 가능 여부는 다음과 같은 법적 요소에 따라 결정됩니다.

(1) 본계약 체결을 전제로 한 명확한 합의가 있었는가?

가계약 시점에 전세금, 계약 기간, 입주일 등 계약의 중요 조건에 대해 충분한 합의가 이루어졌다면, 이는 사실상 계약이 성립된 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 임차인이 일방적으로 본계약 체결을 거부하면 가계약금은 반환받지 못할 수 있으며, 오히려 몰수될 수 있습니다. 반대로 임대인이 본계약을 거부할 경우에는 배액 반환 의무(민법 제565조 유추 적용)가 발생할 수 있습니다.

(2) 계약의 핵심사항에 대한 합의가 불완전한 경우

전세금, 계약 기간, 입주일 등 핵심사항에 대한 합의가 불명확하거나 협의 중이었다면, 가계약은 단순한 협의단계로 판단될 가능성이 큽니다. 이 경우 임차인이 본계약을 체결하지 않았더라도 계약금은 반환되어야 한다고 법원이 판단할 수 있습니다.

전세 가계약 체결 시 반드시 확인해야 할 실무 팁

전세 가계약금 반환과 관련된 분쟁은 계약 체결 당시의 정황과 당사자 간의 의사표시, 증거자료의 존재 여부 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실무적으로는 다음과 같은 점들을 반드시 유의해야 합니다.

· 가계약 체결 시 전세금, 계약 기간, 입주일 등 핵심 조건을 명확히 정하고, 이를 문자, 카카오톡, 이메일 등으로 문서화해 두어야 합니다.

· 가계약금을 송금할 때에는 메모란에 ‘전세 가계약금’, ‘본계약 미체결 시 반환’ 등의 문구를 기재해 두는 것이 좋습니다.

· 가능하다면 간단한 가계약서를 작성하고, ‘본계약 미체결 시 가계약금 전액 반환’ 문구를 포함시키는 것이 임차인에게 유리합니다.

· 임대차 대상 주택에 대한 하자 여부나 실제 조건이 계약 당시 설명과 다를 경우 계약 해제 사유가 될 수 있으므로, 사전 확인과 사진 촬영, 통화 녹음 등을 통한 기록화가 중요합니다.

전세 가계약금 분쟁, 전문가의 조력으로 현명하게 대응하시기 바랍니다.

전세 가계약금 반환 문제는 단순한 돈 문제를 넘어, 계약의 성립 여부, 귀책 사유 판단, 증거자료의 확보 여부 등 다양한 법적 쟁점이 얽힌 복잡한 사안입니다. 특히 가계약 단계에서의 대화 내용이나 문자, 조건 협의 과정이 추후 핵심 증거가 되는 만큼, 체결 당시부터 법률적 관점에서 접근하는 것이 매우 중요합니다. 이러한 분쟁 상황에서는 전문적인 법률 지식뿐 아니라 풍부한 실무 경험이 요구됩니다. 단순히 계약서를 읽는 것을 넘어서, 실제 법원에서 어떤 판단이 나올 수 있는지, 상대방의 대응을 어떻게 예측하고 준비해야 하는지를 종합적으로 검토해야 하기 때문입니다.

법무법인 테헤란은 부동산 임대차 분야에서 다수의 실무 경험을 바탕으로, 전세 가계약금 반환 관련 분쟁에 있어 의뢰인의 상황에 맞는 맞춤형 법률 전략을 제시해드립니다. 실제 계약 체결 단계에서의 자문은 물론, 분쟁 발생 시 민사소송 등 절차 대응까지 종합적인 법률 서비스를 제공하고 있으니 망설이지 마시고 바로 상담을 받아 보시기 바랍니다.