칼럼
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[칼럼]월세 가계약금 돌려받을 수 있을까? 반환 가능 요건과 방법 총정리
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세나 월세 계약을 체결할 때, 본계약에 앞서 ‘가계약’을 체결하고 계약금의 일부를 지급하는 경우가 많습니다. 특히 임대차 시장이 불안정하거나 인기 지역의 매물을 선점하고자 할 때 가계약을 활용하는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다. 그러나 상황이 바뀌어 본계약으로 이어지지 않는 경우, 이미 지급된 가계약금의 반환 여부를 두고 분쟁이 발생하곤 합니다.
이 글에서는 “월세 가계약금 반환”과 관련된 법적 쟁점을 살펴보고, 임차인과 임대인 모두가 법률적으로 어떤 권리와 의무를 갖는지, 반환이 가능한 경우와 그렇지 않은 경우는 무엇인지 구체적으로 설명드리겠습니다.
가계약이란 무엇인가?
‘가계약’은 본계약을 체결하기 전, 임대차 계약의 주요 내용을 합의하고 그에 따라 계약금 일부를 지급하는 약정 행위입니다. 일반적으로 가계약은 문자, 전화, 또는 구두 등을 통해 이루어지며, 계약서가 작성되지 않은 경우도 많습니다.
법적으로 가계약도 일종의 계약으로서 일정한 법적 효력을 갖지만, 본계약이 성립하지 않은 경우 그 법적 효력이나 책임 소재는 상황에 따라 달라집니다. 특히 가계약이 단순한 매물 확보를 위한 예약 성격인지, 아니면 임대차 계약의 구속력을 갖는 합의로 볼 수 있는지가 중요한 판단 기준이 됩니다.
가계약 해제 시 반환 여부 판단 기준
가계약이 해제되었을 때 반환 여부는 다음의 요건에 따라 달라집니다.
(1) 본계약 체결이 전제되었는가?
가계약 시점에 본계약 체결을 전제로 구체적인 조건(임대료, 임대 기간, 보증금 등)에 대한 합의가 있었다면, 이는 ‘계약 성립’으로 보아야 하며 임차인이 일방적으로 계약을 파기할 경우 계약금은 몰수될 수 있습니다. 반대로 임대인이 본계약을 거절하면 계약금의 배액을 반환해야 할 수도 있습니다(민법 제565조 유추 적용).
(2) 계약의 핵심사항에 대한 합의 여부
임대차 계약의 주요 조건인 ‘보증금’, ‘임대료’, ‘기간’ 등에 대해 명확한 합의가 있었는지 여부가 중요합니다. 이 요소 중 하나라도 불명확하거나 합의가 완전하지 않았다면, 법원은 가계약을 ‘계약 전 협의’ 단계로 보고, 가계약금은 반환 대상이라고 판단할 가능성이 높습니다.
실무상 유의사항
가계약금 반환과 관련된 분쟁은 실제 계약 체결 과정에서의 정황과 당사자의 의사표시, 계약서의 유무에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 따라서 분쟁을 예방하고 자신의 권리를 보호하기 위해서는 사전에 철저한 준비가 필요합니다. 가장 먼저 유의할 점은 가계약 체결 시 구체적인 계약 조건(임대료, 계약 기간, 보증금 등)을 명확히 하고 이를 문서화해두는 것입니다. 문서로 계약서를 작성하지 않더라도 문자, 카카오톡, 이메일 등으로 주고받은 대화 내용, 계좌이체 내역 등을 잘 보관해두는 것이 중요합니다. 이는 향후 분쟁 발생 시 본계약 체결 여부나 계약 조건에 대한 합의가 있었는지를 판단하는 핵심 증거가 될 수 있습니다. 특히 가계약금을 송금할 때에는 ‘가계약금’, ‘임대차 계약 관련’ 등의 문구를 메모란에 기재해두는 것이 좋고, 가능하다면 “본계약 미체결 시 가계약금은 전액 반환한다”는 조항이 포함된 간단한 가계약서를 작성해두는 것이 이상적입니다. 이와 같은 문구는 임차인의 입장에서 본계약이 이루어지지 않았을 때 법적으로 반환을 주장할 수 있는 근거로 활용될 수 있습니다.
또한, 계약 당시 임대인이 제시한 조건과 실제 부동산 상황이 다르거나, 하자나 제약 사항이 뒤늦게 발견되는 경우에는 임차인에게 계약 해제 사유가 발생할 수 있습니다. 이런 경우에도 사전에 부동산 상태를 촬영해두거나 중개인과의 통화 내용을 녹취하는 등의 준비가 필요합니다.
가계약은 계약의 일환으로 간주될 수 있으므로, 그 체결 자체를 가볍게 보아서는 안 됩니다. 간단한 서류나 기록만으로도 법적 분쟁에서 유리한 입장을 확보할 수 있기 때문에, 계약 전후의 모든 행위와 의사표시는 명확하게 남기는 것이 가장 중요한 실무적 포인트입니다.
법률 전문가의 조언은 필수!!
월세 가계약금 반환 문제는 단순히 돈을 돌려받는 문제를 넘어, 계약의 성립 여부와 당사자의 귀책 사유를 따져야 하는 복잡한 법률 문제입니다. 따라서 가계약 체결 시에는 가급적 문서화된 자료를 남기고, 추후 문제가 발생할 경우 법률 전문가의 조언을 받아 대응하는 것이 바람직합니다.
가계약과 관련된 분쟁이나 반환 문제로 고민이 있으시다면, 법무법인테헤란과 상담을 통해 자신에게 유리한 입장을 정리하고 법적 절차를 검토하시기를 권해드립니다.
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