칼럼
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계약갱신청구권 거부, 손해배상은 가능할까
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
서울 수도권 전세가가 계속 오르면서 임대인과 임차인 사이 갈등이 커지고 있습니다.
특히 계약갱신청구권 5% 인상을 두고 임대인이 거부하며 실거주 통보를 하는 경우가 많습니다.
이때 임차인 입장에서는 정말 거주할 의사가 있는지 확인하기 어렵고, 막연한 두려움 때문에 계약갱신청구권 사용을 포기하는 경우가 종종 있습니다.
하지만 이런 상황에서도 대응 방법이 있고, 때에 따라서는 손해배상 청구까지 고려할 수 있습니다.
오늘은 임대인의 갱신 거부와 실거주 통보를 받은 경우 임차인이 어떤 절차를 밟을 수 있는지 상세히 알려드리겠습니다.
1 내용증명, 왜 보내야 하나
계약갱신청구권을 요구했는데 임대인이 5% 인상을 이유로 거부하거나 실거주를 이유로 통보하는 상황, 꽤 흔합니다.
이럴 때 첫 단계는 내용증명을 통해 입장을 명확히 알리는 것입니다.
내용증명을 보내면 단순한 통보가 아니라 법적 경고의 의미가 생깁니다.
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부했지만 실제 거주하지 않는다면, 이는 향후 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다.
여기서 중요한 점은 개인이 작성한 문서보다 법률전문가가 작성한 내용증명이 훨씬 설득력이 있다는 것입니다.
왜냐하면 변호사 문서에는 법적 근거와 향후 소송 가능성까지 담기 때문에 임대인이 거부를 철회할 확률이 높아집니다.
즉, 내용증명은 단순히 알리는 절차가 아니라 갱신권 행사 보호 장치라고 볼 수 있습니다.
2 손해배상은 무엇을 기준으로 산정할까
임대인이 거짓으로 갱신을 거부했을 경우, 임차인은 다양한 손해를 입게 됩니다.
예를 들어, 높아진 임대료와 보증금, 추가 이사 비용, 직장까지의 거리 증가 등이 해당합니다.
손해배상은 보통 세 가지 기준으로 산정합니다.
첫째, 갱신 거부 당시 환산 월차임 3개월 치입니다.
둘째, 새로운 임대차 계약과 기존 환산 월차임 차액을 24개월 기준으로 계산합니다.
셋째, 갱신 거부로 인해 실제 임차인이 입은 손해를 포함합니다.
이 중에서 가장 큰 금액을 기준으로 소송을 진행하게 되는데, 이렇게 하면 임대인이 불법 거부로 인해 발생한 손해를 최대한 보전할 수 있습니다.
사실상 임대인이 계약갱신청구권을 거부하면서 생긴 손해가 현실적이고 계산 가능하다는 점이 핵심입니다.
3 이미 이사 나왔다면 다음 단계는
임대인 실거주 통보를 받고 이미 이사를 나왔다면 상황은 조금 다릅니다.
이 경우, 내용증명 단계보다는 소송 실익 여부를 판단하는 것이 먼저입니다.
가장 중요한 것은 임대인이나 직계 가족이 실제로 그 집에 거주하고 있는지 확인하는 것입니다.
이를 위해 부동산등기부등본 확인, 과거 임대 내역, 주변 정보 등을 조사할 수 있습니다.
그 후, 앞서 설명한 손해배상 기준에 따라 받을 수 있는 금액을 계산하게 되는데, 300만 원 이상이라면 소송 진행이 충분히 의미가 있습니다.
반대로 그 이하라면 법원 비용이나 변호사 비용을 고려해 신중히 결정할 필요가 있습니다.
갱신권 거부와 실거주 통보 상황에서 가장 좋은 전략은 상황을 정확히 파악하고 전문가와 협의하는 것입니다.
아직 이사를 나가지 않았다면 내용증명을 통해 대응하고, 이미 이사 나왔다면 손해배상 가능성을 검토해야 합니다.
법무법인 테헤란 민사/부동산 팀은 평일, 주말, 공휴일 가리지 않고 상담이 가능하며, 경험 많은 변호사가 직접 대응하기 때문에 임차인 입장에서 최적의 결과를 기대할 수 있습니다.
계약갱신청구권 손해배상 문제, 혼자 고민하지 마시고 전문가와 함께 대응하는 것이 가장 안전합니다.
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