칼럼
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전세보증금, 경매 후에도 받을 수 있을까
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
집주인과 연락이 끊기거나, 어느 순간 등기부등본에서 경매 개시를 확인한 순간, 막막함을 느끼는 임차인이 많습니다.
"집이 경매로 넘어갔는데 돈을 받을 수 있을까"
"배당 요구를 놓치면 어떡하지"
불안감은 즉시 현실이 됩니다.
하지만 여기서 중요한 것은 단순한 상담이 아닙니다. 무엇을 먼저 하고, 어떤 증거를 어떻게 확보할지, 경매와 소송을 동시에 관리할지를 명확히 하는 것이 핵심입니다.
1 전세보증금반환소송, 법적 근거와 핵심 포인트는 무엇인가
전세보증금반환소송은 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 임차인이 법원에 제기하는 민사소송입니다.
민법 제618조는 임대차 종료 시 임대인이 보증금을 반환해야 함을 명시합니다.
주택임대차보호법 제3조의2는 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매 시 우선변제권을 부여합니다.
묵시적 갱신된 계약이라도 임차인은 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 2개월이면 계약 종료됩니다.
이 시점과 확정일자, 전입신고 순서가 배당 순위에 결정적 영향을 미칩니다.
즉, 법적 근거만 알고 있어도 시기와 증거 확보가 승패를 좌우합니다.
2 강제경매에서 전세금을 회수하려면 절차는 어떻게 진행될까
강제경매는 주로 근저당권 설정을 근거로 법원이 진행합니다.
임차인이 배당 요구를 놓치면 선순위 채권자라도 받을 수 없으며, 후순위 권리 주장도 불가능합니다.
실제 사례를 보면, 3억 전세금이 경매 속에서 표류하던 경우가 있습니다.
근저당권 4억 5천만 원이 설정돼 있어, 선순위 배당 때문에 회수 불확실성이 컸죠.
하지만 임차인이 전입신고와 확정일자를 확보하고 즉시 전세보증금반환소송과 배당 요구 서면 제출을 동시에 진행하면, 경매 배당 과정에서 남은 금액 전액을 확보할 수 있습니다.
이처럼 절차 이해와 시간적 대응이 곧 권리 확보입니다.
3 변호사 조력으로 회수 성공 가능성을 높이는 방법은
혼자 대응하면 배당 순위와 경매 절차를 정확히 파악하기 어렵습니다.
전문가와 함께라면, 초기 증거 확보와 서류 제출 순서가 체계화됩니다.
임대차 계약서, 전입신고 확인서, 확정일자 증명서, 전세금 이체 내역 등 모든 증거를 법원에 제출하면 승소 판결과 함께 강제집행력이 확보됩니다.
결과적으로, 강제경매 진행 중에도 배당 순위와 권리 행사를 통제할 수 있으며, 지연이자까지 포함해 회수가 가능합니다.
핵심은 계획과 속도입니다. 변호사 도움 없이 혼자 움직이면 단순한 승소로도 보증금을 전혀 회수하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다
전세보증금반환소송과 경매는 동시에 이해해야 하는 복잡한 영역입니다.
강제경매 속에서도 회수 가능성을 높이려면 법적 근거 확보, 증거 정리, 배당 요구 시기 준수, 전문가 조력이 필수입니다.
혼자 고민하기보다 초기에 변호사와 상담해 첫 좌표를 잡는 것이 회수로 가는 가장 빠른 길입니다.
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