칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
부동산 가압류, 채무자가 재산을 처분하기 전에
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
받아야 할 돈이 있는데
채무자가 계속 지급을 미루고 있습니다.
소송을 준비하는 동안
상대방이 자신의 부동산을
다른 사람에게 처분하거나
재산 상태가 달라질까
걱정되는 경우도 있습니다.
이때 검토할 수 있는 절차가
부동산 가압류입니다.
소송에서 승소하더라도 판결을 받을 때
채무자에게 집행할 재산이 없다면
실제 채권 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다.
따라서 본안소송의 결과가 나오기 전
채무자의 재산을 보전해야 할 필요성이 있다면
가압류를 함께 고려할 수 있습니다.
하지만 상대방에게
돈을 받을 것이 있다는 주장만으로
원하는 부동산을 무조건
가압류할 수 있는 것은 아닙니다.
보전하려는 채권이 존재한다는 점과
미리 재산을 보전할 필요성이
있다는 점을 소명해야 합니다.
또한 가압류가 됐다고 해서
해당 부동산을 즉시 팔아
돈을 가져올 수 있는 것도 아닙니다.
부동산 가압류의 목적과
이후 필요한 절차까지
정확하게 이해하고
진행하는 것이 중요합니다.
1. 소송을 시작하기 전에도 부동산 가압류가 가능할까요
부동산 가압류는 반드시
본안소송에서 판결을 받은 뒤에만
신청할 수 있는 절차가 아닙니다.
향후 금전채권에 대한
강제집행이 어려워질 가능성에
대비하기 위한 보전처분이므로
본안소송을 제기하기 전에도
요건을 갖췄다면 신청을 검토할 수 있습니다.
예를 들어 빌려준 돈이나 미수금,
공사대금 등을 지급받지 못하고 있는데
채무자가 보유한 부동산을
처분할 가능성이 있다면
가압류의 필요성을 살펴볼 수 있습니다.
다만 단순히 채무자를 믿을 수 없다는 이유만으로
신청이 당연히 받아들여지는 것은 아닙니다.
법원에는 채권의 존재와
보전의 필요성을 소명해야 합니다.
따라서 상대방에게 얼마를 받을 수 있는지
보여주는 계약서와 차용증,
거래명세서, 세금계산서, 계좌이체 내역 등
사건에 맞는 자료를 준비해야 합니다.
채무자가 지급을 미루고 있거나
재산을 처분하려는 정황 등이 있다면
이를 확인할 수 있는 자료도
검토할 필요가 있습니다.
결국 부동산 가압류는 본안소송보다
먼저 진행할 수 있지만
채권과 보전 필요성을 뒷받침할
자료를 갖춰 신청하는 것이 중요합니다.
2. 부동산 가압류를 신청하려면 무엇을 준비해야 할까요
먼저 가압류하려는 부동산이
실제 채무자 소유인지 확인해야 합니다.
등기부등본을 통해 소유관계와 근저당권 등
기존 권리관계를 살펴볼 필요가 있습니다.
채무자 명의의 부동산이라고 해서
모두 가압류의 실익이 큰 것은 아닙니다.
이미 부동산 가치에 가까운 규모의
선순위 담보권이 설정돼 있다면
나중에 강제경매를 진행하더라도
실제 배당받을 금액이 부족할 수 있습니다.
따라서 부동산 가압류를 진행하기 전에는
등기부상 권리관계를 확인해
향후 집행 실익까지 살펴보는 것이 좋습니다.
신청 과정에서는 법원에 가압류의 대상과
피보전채권 등을 특정하고
관련 자료를 제출해야 합니다.
법원은 사건을 검토한 뒤
신청인에게 담보를 제공하도록
명할 수도 있습니다.
담보 금액과 제공 방법은 사건의 내용과
법원의 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 인지와 송달 관련 비용만 생각하기보다
담보제공 가능성과 가압류 등기 등에
필요한 비용까지 고려할 필요가 있습니다.
가압류 대상 부동산의 가치와 채권액을 비교하고
실제로 보전할 가치가 있는 재산인지 검토한 뒤
절차를 진행하는 것이 중요합니다.
3. 가압류가 결정되면 돈을 받을 수 있는 걸까요
부동산 가압류가 결정됐다고 해서
채권자가 해당 부동산을 바로 처분해
돈을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
가압류는 어디까지나
향후 강제집행을 대비해
재산을 보전하는 절차입니다.
따라서 가압류 이후에는 본안에서
채권을 확정하는 과정이 필요할 수 있습니다.
채무자가 계속 돈을 지급하지 않는다면
지급명령이나 민사소송 등을 통해
집행권원을 확보해야 할 수 있습니다.
이후 승소판결 등이 확정되고
필요한 집행 요건을 갖췄다면
가압류한 부동산을 대상으로
본집행 절차를 검토할 수 있습니다.
경우에 따라 부동산 강제경매를 통해
매각대금에서 배당받는 과정으로
이어질 수 있습니다.
다만 가압류를 먼저 했다는 이유만으로
다른 모든 권리자보다
무조건 우선하여 배당받는다고
생각해서는 안 됩니다.
근저당권 등 선순위 권리가 존재한다면
경매 과정에서 실제 회수 가능한 금액이
달라질 수 있습니다.
결국 부동산 가압류의 목적은
돈을 즉시 받는 것이 아니라
향후 판결을 받은 뒤
집행할 수 있는 재산을
미리 확보해두는 데 있다고
이해하는 것이 좋습니다.
부동산 가압류는 채무자가 재산을 처분해
향후 강제집행이 어려워지는 상황에
대비하기 위한 보전절차입니다.
본안소송을 시작하기 전이라도
요건을 갖췄다면 신청을 검토할 수 있지만
단순히 받을 돈이 있다는 주장만으로
결정되는 것은 아닙니다.
채권의 존재와 보전 필요성을
소명할 자료를 준비하고
가압류하려는 부동산의 소유관계와
선순위 권리도 확인해야 합니다.
특히 가압류는 채권 회수의
끝이 아니라 시작에 가까운 절차입니다.
가압류 이후에도 본안소송 등을 통해
집행에 필요한 근거를 확보하고
채무자가 지급하지 않는다면
강제경매 등 본집행으로 이어가야
실제 회수가 가능할 수 있습니다.
채무자가 부동산을 처분하려는 정황이 있거나
다른 채권자들도 회수에 나서고 있다면
판결을 기다리기만 하기보다
현재 보전할 수 있는 재산이 있는지부터
확인해 대응하는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
함께보면 좋은 글
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
