칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
임차권등기명령 효력, 이사해도 보증금을 지킬 수 있을까요?
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세나 월세 계약이 끝났는데
집주인이 보증금을
돌려주지 않는 경우가 있습니다.
새로운 집의 계약일은 다가오는데
보증금을 받지 못했다는 이유로
계속 기존 주택에 머무르기도
어려울 수 있습니다.
이때 걱정되는 것이 먼저 이사했을 때
기존에 가지고 있던 임차인으로서의 권리에
문제가 생기지 않을까 하는 부분입니다.
이러한 상황에서 검토할 수 있는 제도가
임차권등기명령입니다.
임차권등기명령은 임대차가 종료됐지만
보증금을 돌려받지 못한 임차인이
주택을 떠난 이후에도
기존의 대항력과 우선변제권을
유지할 수 있도록 마련된 제도입니다.
다만 법원에 신청서를 접수했다고 해서
곧바로 모든 효력이 발생한다고
생각해서는 안 됩니다.
또한 임차권등기가 완료됐다고 해서
집주인이 자동으로 보증금을
지급하는 것도 아닙니다.
따라서 임차권등기명령 효력을
정확하게 이해하고
이사 시점과 이후 반환청구 절차를
결정하는 것이 중요합니다.
1. 임차권등기명령을 하면 어떤 효력이 생길까요
주택 임차인은 일정한 요건을 갖추면
대항력과 우선변제권을
취득할 수 있습니다.
그런데 보증금을 받지 못한 상태에서
먼저 이사하면서 주택의 점유를 잃게 되면
기존 권리 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
임차권등기명령은
이러한 상황에서 활용할 수 있습니다.
임대차가 종료됐음에도
보증금이 반환되지 않은 경우
법원에 임차권등기명령을 신청하고
등기가 이루어지면 임차인은
주택에서 이사한 이후에도
법에서 정한 효력을 유지할 수 있습니다.
이미 대항력이나 우선변제권을
취득한 임차인이라면
임차권등기가 이루어진 뒤
주택을 떠나더라도
기존에 취득한 권리를
유지하는 데 활용할 수 있습니다.
따라서 보증금을 받기 전에
이사해야 하는 상황에서는
임차권등기명령 효력이
중요한 의미를 가집니다.
다만 임차권등기를 통해
새롭게 취득하는 권리와
기존에 이미 확보했던 권리의 순위 문제는
구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 선순위 근저당권이나
다른 임차인 등이 존재한다면
임차권등기를 했다는 사실만으로
기존 권리관계보다 무조건
우선하게 되는 것은 아닙니다.
2. 신청만 해두고 바로 이사해도 괜찮을까요
임차권등기명령을 신청한 뒤
가장 주의해야 하는 부분입니다.
법원에 신청서를 접수했다는
사실만 믿고 곧바로 전출하거나
주택을 인도하는 것은 신중해야 합니다.
임차권등기명령 효력은 단순히
법원에 신청서를 제출한 시점만을
기준으로 생각해서는 안 됩니다.
실제로 임차권등기가
완료됐는지를 확인한 뒤
이사하는 것이 중요합니다.
신청 후에는 법원의
심사와 결정 등의 절차가 진행되고
이후 등기부에 임차권등기가
기재되는 과정이 필요합니다.
그 사이 먼저 이사해
기존 대항요건을 상실한다면
권리관계에서 예상하지 못한 문제가
발생할 수 있습니다.
따라서 보증금을 받지 못한 채
이사를 준비하고 있다면
일정에 여유를 두고 임차권등기명령을
신청하는 것이 좋습니다.
등기부등본을 통해
실제 임차권등기가
완료됐는지 확인한 뒤
전출과 주택 인도를 진행하는 방식이
보다 안전할 수 있습니다.
특히 새로운 집의 입주일이
정해져 있다고 해서 신청만 해놓고
먼저 이사하는 방식은 피하고
현재 권리관계를 확인한 뒤
움직이는 것이 중요합니다.
3. 임차권등기가 완료되면 보증금도 바로 받을 수 있을까요
임차권등기가 완료됐다고 해서
법원이 집주인의 계좌에서 보증금을 가져와
임차인에게 지급해주는 것은 아닙니다.
임차권등기명령은 보증금 자체를
강제로 회수하는 절차와는 구분됩니다.
핵심적인 목적은 임차인이 보증금을
받지 못한 상태에서 이사하더라도
기존 임차인으로서의 권리를
보전할 수 있도록 하는 데 있습니다.
따라서 임차권등기를 마친 뒤에도
집주인이 보증금을 지급하지 않는다면
별도의 반환청구 절차가 필요할 수 있습니다.
계약이 적법하게 종료됐고
보증금 반환의무가 발생했다면
전세보증금 반환소송 등을
검토할 수 있습니다.
구체적인 상황에 따라
지급명령을 활용할 수 있는지도
살펴볼 수 있습니다.
판결이나 확정된 지급명령 등
강제집행에 필요한 근거를 확보했는데도
임대인이 돈을 지급하지 않는다면
이후 임대인의 재산을 대상으로
강제집행을 검토해야 할 수 있습니다.
임대인의 재산 처분 가능성이
우려되는 상황이라면
보증금 반환청구와 함께
가압류가 필요한지도
확인해볼 필요가 있습니다.
결국 임차권등기명령 효력과
실제 보증금 회수는
서로 구분해서 생각해야 합니다.
임차권등기명령 효력은
보증금을 돌려받지 못한 임차인이
이사를 해야 할 때
자신의 권리를 보전하는 데
중요한 역할을 할 수 있습니다.
하지만 신청서를 제출했다는 이유만으로
곧바로 이사해도 된다고 생각해서는 안 됩니다.
실제 임차권등기가 완료됐는지를 확인한 뒤
전출과 주택 인도를 진행하는 것이 중요합니다.
또한 임차권등기가 완료됐다고 해서
보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.
집주인이 계속 지급을 거부한다면
보증금 반환소송과 지급명령,
필요에 따라 가압류나 강제집행 등
실제 회수를 위한 다음 절차를
별도로 검토해야 할 수 있습니다.
따라서 계약은 끝났지만 보증금을 받지 못했고
이사 일정까지 잡혀 있다면
임차권등기 신청 시점과 등기 완료 여부,
이후 보증금 회수 절차까지
함께 확인하는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
