칼럼
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월세 안 내는 세입자 어떻게 대응해야 할까
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
처음에는 며칠 늦게 들어오던 월세가
한 달, 두 달씩 밀리기 시작합니다.
세입자는 다음 달에
한꺼번에 주겠다고 하지만
시간이 지나도
입금되지 않는 경우가 있습니다.
임대인 입장에서는 계속 기다려야 하는지
아니면 계약을 해지하고 세입자를
내보낼 수 있는지 고민하게 됩니다.
하지만 월세 안 내는 세입자라고 해서
임대인이 곧바로 문을 잠그거나
짐을 밖으로 옮기는 방식으로
퇴거시켜서는 안 됩니다.
임대차의 종류와 월세 연체 정도를 확인해
적법하게 계약을 해지하고,
이후에도 부동산을 인도하지 않는다면
명도소송 등의 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.
밀린 월세 역시
세입자가 퇴거했다고 해서
자동으로 지급되는 것은 아닙니다.
따라서 월세 연체가 반복되고 있다면
연체금액과 계약 해지 가능 여부,
퇴거와 미납금 회수 절차를
나누어 살펴보는 것이 중요합니다.
1. 월세를 안 낸다고 바로 계약을 해지할 수 있을까요
세입자가 월세를 한 번 늦게 지급했다고 해서
모든 임대차계약을
바로 해지할 수 있는 것은 아닙니다.
주택인지 상가인지에 따라
적용되는 규정이 다를 수 있고
실제 연체된 차임이
어느 정도인지도 확인해야 합니다.
따라서 월세 안 내는 세입자에게
계약 해지를 통보하기 전에는
계약서와 월세 지급내역을
먼저 정리하는 것이 좋습니다.
언제부터 월세가 지급되지 않았는지,
현재 연체액이 얼마인지 확인해야 합니다.
세입자에게 월세 지급을 요구한
문자나 메신저 내용도
보관해두는 것이 좋습니다.
계약을 해지할 수 있는 요건을 갖췄다면
임대차를 종료한다는 의사를
명확하게 전달해야 합니다.
나중에 세입자가 계약 해지 통보를
받은 적이 없다고
주장하는 상황에 대비해
내용증명 등 전달 사실과 내용을
확인할 수 있는 방법을 활용할 수도 있습니다.
중요한 것은 월세가 밀렸다는 이유만으로
임대인이 임의로 출입문 비밀번호를 바꾸거나
전기와 수도를 끊는 등의 방식으로
세입자를 내보내서는 안 된다는 점입니다.
계약이 종료됐더라도
세입자가 스스로 나가지 않는다면
법적인 인도 절차를
진행해야 할 수 있습니다.
2. 계약을 해지했는데 세입자가 나가지 않으면 어떻게 할까요
적법하게 임대차계약이 종료됐는데도
세입자가 계속 부동산을 점유하고 있다면
명도소송, 즉 건물인도청구소송을 검토할 수 있습니다.
이때 계약이 종료됐다는 사실을
입증할 자료가 중요합니다.
임대차계약서와 월세 입금내역, 연체내역,
계약 해지를 통보한 자료 등을 준비해야 합니다.
세입자가 소송 중 다른 사람에게
점유를 넘길 가능성이 있다면
점유이전금지가처분이
필요한 상황인지도 살펴볼 수 있습니다.
명도소송에서 승소했다고 하더라도
세입자가 계속 나가지 않을 수 있습니다.
이 경우 판결을 근거로
강제집행 절차를 진행해야 할 수 있습니다.
임대인이 직접 세입자의 짐을 빼거나
잠금장치를 변경하는 방식으로
해결하려 하면 오히려 별도의 분쟁이
발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
월세 안 내는 세입자를 내보내는 과정에서는
단순히 연체 사실만 확인하는 것이 아니라
계약 해지부터 명도소송, 필요할 경우
강제집행까지 절차에 맞춰
진행하는 것이 중요합니다.
3. 세입자가 나간 뒤 밀린 월세도 받을 수 있을까요
세입자가 부동산에서 퇴거했다고 해서
그동안 밀린 월세까지 없어지는 것은 아닙니다.
미지급된 월세가 있다면
구체적인 계약관계에 따라
이를 청구할 수 있습니다.
보증금이 남아 있다면
임대차 종료 시 정산 과정에서
미납 월세 등 공제할 수 있는
금액이 있는지 확인할 필요가 있습니다.
하지만 연체액이 커져
보증금만으로 부족하다면
남은 금액을 별도로
청구해야 할 수 있습니다.
계약 종료 이후에도
세입자가 정당한 이유 없이
부동산을 계속 점유했다면
그 기간에 발생한 금전 문제 역시
구체적인 사실관계와 계약 내용에 따라
함께 검토할 필요가 있습니다.
세입자가 퇴거한 뒤에도
미납금을 지급하지 않는다면
지급명령이나 민사소송 등의 방법을
고려할 수 있습니다.
판결이나 확정된 지급명령 등
집행권원을 확보했는데도
돈을 주지 않는다면
세입자의 재산에 대한 강제집행이
필요한 상황도 생길 수 있습니다.
따라서 명도만 해결하는 데 집중하기보다
밀린 월세와 보증금 정산,
퇴거 이후 남은 채권까지
함께 확인하는 것이 좋습니다.
월세 안 내는 세입자 문제는
단순히 집에서 내보내는 것으로
끝나지 않을 수 있습니다.
먼저 월세가 어느 정도 연체됐는지와
임대차계약을 해지할 수 있는 요건을
갖췄는지를 확인해야 합니다.
계약을 적법하게 종료했는데도
세입자가 나가지 않는다면
명도소송을 검토하고,
필요한 경우 점유이전금지가처분과
판결 이후 강제집행까지 고려해야 합니다.
이 과정에서 임대인이 임의로 문을 잠그거나
세입자의 물건을 치우는 방식으로
해결하려 하는 것은 피해야 합니다.
또한 세입자가 퇴거하더라도
밀린 월세가 남아 있다면
보증금에서 정산할 수 있는 부분과
별도로 청구해야 할 금액을 구분해야 합니다.
월세 연체가 계속되고 있다면
더 이상 지급 약속만 기다리기보다
계약서와 입금내역,
독촉 및 해지 통보 자료를 정리해
퇴거와 미납금 회수를 함께
준비하는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
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혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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