칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
임차권등기명령 신청, 서류는 뭘까?
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
집주인이 보증금 반환을
미룰 것 같아
법원 신청부터 준비하는
임차인이 있습니다.
새집 입주일은 정해졌는데
언제까지 기다려야
하는지 알 수 없으니,
가능한 조치를 서둘러 두려는 것입니다.
그런데 임차권등기명령 신청은
이사 일정이 급하다는 이유만으로
언제든 할 수 있는 절차가 아닙니다.
계약이 실제로 종료되었는지,
반환받지 못한 보증금이 얼마인지
설명할 수 있어야 합니다.
신청서 접수 이후에도
서류 보완과 등기 진행 상태를
확인해야 하죠.
주택 임대차를 기준으로
신청 전에 정리할 사항과
접수 후 놓치지 말아야 할 부분을
살펴보겠습니다.
1. 보증금을 못 받을 것 같으면 미리 신청할까요?
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데
보증금이 반환되지 않은 경우
신청할 수 있습니다.
아직 계약이 종료되지 않았다면
집주인이 돈이 없다고
말했다는 사정만으로
미리 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
반면 임대차가 종료되고
미반환 상태가 발생했다면
반드시 몇 주나 몇 달을
더 기다려야 하는 것도 아닙니다.
보증금 전액이 아니라
일부만 남아 있는 경우에도
신청을 검토할 수 있습니다.
여기서 계약서의 만료일과
법적으로 임대차가 끝난 날을
구분해야 합니다.
갱신 거절 통지가
제대로 이루어지지 않아
묵시적으로 갱신되었다면
기존 만료일만으로 종료를
주장하기 어려울 수 있습니다.
주택 임대차가
묵시적으로 갱신된 경우에는
임차인의 해지 통지가 임대인에게
도달한 날부터 3개월이 지나야
해지 효력이 발생합니다.
계약갱신요구권을 행사하여
갱신된 주택 임대차에도
임차인의 해지에 관한 같은 기준이 적용됩니다.
다만 별도로 기간을 정해
새롭게 합의한 계약 등은
갱신 경위와 약정을 확인해야 합니다.
중도에 계약을 끝내기로 합의했다면
합의한 종료일과 내용을
입증할 자료가 필요합니다.
집주인이 집을 내놓겠다고 답한 것과
특정 날짜에 계약을 종료하기로
동의한 것은 다를 수 있습니다.
따라서 이사 예정일만 적어 신청하기보다
계약 종료의 근거를 먼저 정리해야 합니다.
임대인의 동의를 받거나
보증금 반환 소송에서 먼저 승소해야만
신청할 수 있는 절차는 아닙니다.
신청 요건이 갖춰졌다면
임차주택 소재지를 관할하는 법원에
신청할 수 있습니다.
2. 신청서에는 어떤 내용을 입증해야 할까요?
임차권등기명령 신청에서는
임대차의 내용과 종료 경위,
남은 보증금을
구체적으로 설명해야 합니다.
임대차계약서뿐 아니라
보증금 지급 자료와 계약 종료 통지,
상대방의 답변을
함께 준비하는 것이 좋습니다.
계약기간 동안 보증금을 증액하거나
계약을 갱신했다면
최초 계약서와 변경 계약서를
대조해야 합니다.
일부 금액을 돌려받았다면
반환받은 날짜와 금액을 반영해
미반환 잔액을 표시해야 합니다.
임대인과 임차인의 인적 사항,
부동산의 표시도 정확해야 합니다.
임대차계약서에 적힌 주소와
등기사항증명서의 건물 표시가 다른 경우에는
해당 주택을 특정할 수 있도록 확인해야 합니다.
다가구주택의 특정 층이나
일부 방을 임차했다면
임차 부분을 표시한 도면 등이
필요할 수 있습니다.
전입신고일과 실제 입주일,
확정일자에 관한 자료도 중요합니다.
각 날짜는 서로 다른 의미를 가지므로
기억에 의존하기보다 주민등록 자료와
계약서 등을 확인해 기재해야 합니다.
확정일자가 없었다고 해서
신청 자체가 불가능한 것은 아닙니다.
다만 신청 가능 여부와 기존 우선변제권을
어느 시점부터 갖추었는지는
별도로 판단해야 합니다.
임대인이 바뀌었다면
최초 계약 상대방만 그대로 적기보다
임대인 지위의 승계와
현재 소유관계를 살펴야 합니다.
공동소유나 상속이 관련된 경우에도
신청 상대방을
정확하게 정하는 과정이 필요합니다.
전자소송으로 신청하더라도
이러한 사실관계를 설명할 자료가
필요하다는 점은 같습니다.
첨부파일을 올리는 것에 그치지 않고
신청서에 적은 내용과
각 자료가 일치하는지 확인해야
보정으로 인한 지연을 줄일 수 있습니다.
3. 접수한 뒤에는 무엇을 확인해야 할까요?
신청서를 냈다는 사실만으로
기존 대항력과 우선변제권이
이사 후에도 유지되는 것은 아닙니다.
법원의 결정과 실제 임차권등기 완료는
구분해야 합니다.
기존 권리를 유지하려면
등기가 완료된 것을 확인한 뒤
주택 인도와 주민등록 이전을 진행해야 합니다.
접수증이나 결정문만 보고
짐을 모두 빼거나
전입신고를 옮기지 않도록
주의해야 합니다.
주택 임차권등기명령은
임대인에게 결정이 송달되기 전에도
집행할 수 있도록
절차가 마련되어 있습니다.
그렇더라도 법원에서
결정이 났다는 사실만으로
등기부 기재까지 끝났다고
생각해서는 안 됩니다.
등기사항증명서를 통해
실제 등기 여부와 보증금 등
기재 내용을 확인해야 합니다.
법원이 보정을 요구했다면
무엇을 보완하라는 것인지 확인하고
정해진 기간 안에 대응해야 합니다.
계약 종료 자료가 부족한 것인지,
부동산 표시나 당사자 정보가
잘못된 것인지에 따라
준비할 내용이 달라집니다.
처리 기간도 사건과 보정 여부 등에 따라
달라지므로 특정 날짜에 반드시 완료된다고
전제해 이사를 진행하는 것은 신중해야 합니다.
이미 이사한 경우에도 요건에 따라
신청을 검토할 수 있지만,
그 전에 잃은 권리의 순위가
나중에 등기했다고 자동으로
회복되는 것은 아닙니다.
등기가 완료된 뒤에는
실제 보증금 회수 절차를 살펴야 합니다.
임차권등기는 권리를 보호하는 수단이며,
집주인에게서 돈을 강제로 받아 주는
지급 판결과는 다릅니다.
지급이 계속 지연된다면
보증금 반환 소송이나 지급명령을 검토하고,
반환보증 가입자는 보증기관의
이행청구 요건과 기한을 확인해야 합니다.
집주인이 등기를 먼저 말소하면
돈을 주겠다고 요구하는 경우에도
반환 약속만 믿고 보호 장치를
먼저 없애지 않도록 주의해야 합니다.
원칙적으로 보증금 반환의무가
임차권등기 말소의무보다
먼저 이행되어야 한다는 점을
고려하여 정산해야 합니다.
임차권등기명령 신청에서는
계약 종료를 입증할 자료와
정확한 임대차 정보를
갖추는 것이 출발점입니다.
접수 이후에는 보정 요구에 대응하고
실제 등기 완료를 확인한 뒤
이사와 보증금 회수 절차를 진행해야 합니다.
종료 통지가 명확하지 않거나
이사일이 가까워 준비 순서를 정하기 어렵다면
계약서와 통지 내역, 현재 등기 상태를 바탕으로
신청 가능 시점부터 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
함께보면 좋은 글
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
