칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
임차인 퇴거 소송, 나가지 않는 세입자 대응 방법
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임대차계약이 끝났는데
임차인이 계속 나가지 않습니다.
새로운 임차인과 계약해야 하는데
기존 세입자가 버티면서
일정에 차질이 생기기도 합니다.
월세까지 계속 밀리고 있다면
임대인의 손해는 더욱 커질 수밖에 없습니다.
이런 상황에서 생각하게 되는 것이
임차인 퇴거 소송입니다.
흔히 명도소송이라고
부르는 절차를 통해
부동산의 인도를 요구하는 방법을
검토할 수 있습니다.
다만 임대인이라는 이유만으로
언제든 임차인을 강제로
내보낼 수 있는 것은 아닙니다.
현재 임대차계약이
적법하게 종료됐는지부터
확인해야 합니다.
계약이 아직 유효한 상황이라면
퇴거를 요구할 수 있는 근거가
부족할 수 있기 때문입니다.
따라서 소송을 준비할 때는
임차인이 나가지 않는다는 사실뿐 아니라
계약이 종료된 과정과 현재 점유관계까지
함께 확인하는 것이 중요합니다.
1. 임차인이 나가지 않으면 바로 퇴거 소송을 할 수 있을까요
임차인 퇴거 소송을 진행하려면
먼저 임차인이 해당 부동산을
계속 점유할 권리가 있는지를 확인해야 합니다.
임대차계약이 적법하게 종료됐는데도
반환하지 않는 상황이라면
부동산 인도를 청구하는 소송을
검토할 수 있습니다.
계약기간이 끝난 경우도 있지만
임차인의 계약 위반을 이유로
중간에 계약을 해지하는 경우도 있습니다.
이때 중요한 것은 계약 종료나
해지 사실을 명확하게 남기는 것입니다.
전화로만 나가달라고 이야기했다면
이후 임차인이 계약 해지 통보를
받은 사실 자체를 다툴 가능성이 있습니다.
문자나 메신저 등을 활용해 기록을 남기고
필요한 경우 내용증명으로
계약 해지와 인도 요구를
통지하는 방법을 검토할 수 있습니다.
다만 계약 해지 사유가 없는 상황에서
내용증명을 보냈다는 이유만으로
임대차가 당연히 종료되는 것은 아닙니다.
현재 계약을 끝낼 수 있는
법적 또는 계약상 근거가 있는지를
먼저 확인해야 합니다.
임차인 퇴거 소송은 단순히 세입자가
마음에 들지 않는다는 이유로
진행하는 절차가 아니라
점유할 권원이 사라졌는데도
부동산을 반환하지 않을 때
검토하는 절차라는 점을 구분해야 합니다.
2. 월세가 밀린 임차인도 퇴거 소송이 가능할까요
임차인 퇴거 분쟁에서
자주 발생하는 원인 중 하나가
차임 연체입니다.
다만 월세가 한 번 늦었다는 이유만으로
모든 임대차계약을 즉시 해지할 수 있다고
생각해서는 안 됩니다.
주택임대차인지
상가건물 임대차인지 등에 따라
적용되는 규정을 확인하고
계약 해지가 가능한 정도의 연체가
발생했는지를 살펴봐야 합니다.
해지 요건을 갖췄다면
임차인에게 계약 해지 의사를
명확하게 통지하는 과정도 중요합니다.
이후에도 임차인이
부동산을 반환하지 않는다면
임차인 퇴거 소송을 검토할 수 있습니다.
소송을 준비할 때는
임대차계약서와 월세 지급내역 등을
정리해두는 것이 좋습니다.
어느 시점부터
얼마의 차임이 지급되지 않았는지
확인할 수 있어야 합니다.
계약 해지를 통보한
내용증명이나 문자 등도
함께 확보할 필요가 있습니다.
여기에 한 가지 더 생각할 절차가 있습니다.
소송 중 임차인이 다른 사람에게
점유를 넘겨버리면
판결 이후 집행 과정에서
문제가 발생할 수 있습니다.
이러한 위험이 있다면
명도소송과 함께 점유이전금지가처분이
필요한 상황인지 검토할 수 있습니다.
현재 누가 실제로
부동산을 점유하고 있는지도
소송 초기부터 확인해야 하는 이유입니다.
3. 소송에서 이겨도 나가지 않으면 어떻게 해야 할까요
임차인 퇴거 소송에서 승소하면
세입자가 알아서
짐을 정리하고 나갈 것이라고
생각하기 쉽습니다.
물론 판결 이후 자진해서
부동산을 반환하는 경우도 있습니다.
하지만 판결이 확정된 뒤에도
계속 점유하면서 나가지 않는 상황도
생길 수 있습니다.
이때 임대인이 직접 문을 열고 들어가
짐을 밖으로 꺼내는 방식으로
해결해서는 안 됩니다.
전기나 수도를 임의로 끊거나
출입문 잠금장치를 바꾸는 방식 역시
또 다른 분쟁을 일으킬 수 있어
주의해야 합니다.
자진 퇴거하지 않는다면
판결 등 집행권원을 바탕으로
부동산 인도 강제집행 절차를
진행하는 방법을 검토해야 합니다.
따라서 임차인 퇴거 소송은
판결을 받는 것만으로
모든 과정이 끝난다고
보기 어렵습니다.
소송 전에는 계약이
적법하게 종료됐는지 확인하고
소송 중에는 점유관계가
달라지지 않는지 살펴야 하며
판결 이후에는 실제 인도까지
이어질 수 있도록 준비해야 합니다.
밀린 월세나 계약 종료 이후 발생한
금전 문제까지 있다면
부동산 인도 문제와 함께 어떤 범위까지
청구할 수 있는지도
검토할 필요가 있습니다.
임차인 퇴거 소송을 진행하려면
단순히 세입자가 나가지 않는다는
사실만으로는 부족할 수 있습니다.
먼저 임대차계약이
적법하게 종료됐거나 해지됐는지를
확인해야 합니다.
월세 연체가 원인이라면
현재 계약을 해지할 수 있는
요건을 갖췄는지 살펴보고
그에 맞춰 해지 의사를 명확하게
전달하는 과정도 필요합니다.
소송을 시작한 이후
임차인이 다른 사람에게
점유를 넘길 가능성이 있다면
점유이전금지가처분을 함께 검토할 수 있으며
판결 이후에도 나가지 않는다면
강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.
임차인이 장기간 월세를 지급하지 않으면서
퇴거 요구까지 거부하고 있다면
독촉만 반복하기보다
계약 해지부터 명도소송과 실제 인도까지
이어지는 절차를 순서대로
준비하는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
