칼럼
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부동산 계약금 배액배상, 두 배로 돌려받을 수 있을까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
마음에 드는 부동산을 발견해
매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했습니다.
그런데 며칠 뒤 매도인이
갑자기 계약을 없던 일로 하자고 합니다.
집값이 올랐다는 이유로
더 높은 가격에 다른 사람에게
팔고 싶어 하는 경우도 있습니다.
이때 매수인 입장에서는
계약금만 돌려받으면 끝나는 것인지
아니면 두 배를 받을 수 있는지
궁금해질 수밖에 없습니다.
이와 관련해 많이 언급되는 것이
부동산 계약금 배액배상입니다.
다만 계약이 취소됐다는 이유만으로
모든 사건에서 무조건 계약금의
두 배를 받을 수 있는 것은 아닙니다.
계약금이 어떤 성격으로 지급됐는지,
어느 당사자가 계약을 해제하려는지
그리고 이미 계약 이행에 착수한 상태인지 등을
구체적으로 살펴봐야 합니다.
또한 계약금에 따른 해약과
상대방의 계약 위반을
이유로 하는 해제 및 손해배상 문제는
구분해서 접근할 필요가 있습니다.
1. 매도인이 계약을 취소하면 계약금의 두 배를 받을 수 있을까요
부동산 매매계약에서 계약금이
해약금의 성격을 가진다면
민법상 일정한 요건 아래
계약금에 의한 해제가 문제될 수 있습니다.
계약금을 지급한 매수인은
이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고,
계약금을 받은 매도인은
그 배액을 상환하면서
계약을 해제하는 방식입니다.
예를 들어 매수인이
계약금으로 3천만 원을 지급했고
매도인이 계약금에 의한
해제를 하려는 상황이라면
배액상환 문제가 발생할 수 있습니다.
하지만 여기서 중요한 것은
단순히 매도인이
"계약금 두 배를 줄 테니 계약을 취소하겠다"고
말하면 언제든 계약이 끝나는 것은
아니라는 점입니다.
계약서에 계약금과 해제에 관해
어떤 내용을 정했는지부터
확인해야 합니다.
계약 체결 이후 어느 단계까지
이행이 진행됐는지도 중요합니다.
또한 흔히 '배액배상'이라고 표현하지만
계약금에 의한 해제에서는
민법상 '배액을 상환'하는 구조라는 점도
알아둘 필요가 있습니다.
부동산 계약금 배액배상 문제가 생겼다면
계약금 액수만 확인하기보다
계약서의 해제 조항과 현재 계약 진행 상태를
함께 살펴봐야 합니다.
2. 계약금 배액배상은 언제까지 가능한가요
계약금에 의한 해제는
아무 때나 가능한 것은 아닙니다.
민법에서는 당사자 일방이
이행에 착수할 때까지
계약금에 의한 해제를
할 수 있도록 규정하고 있습니다.
따라서 부동산 계약금 배액배상 문제에서는
상대방이 이미 계약 이행에 착수했는지가
중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
단순히 잔금일이 아직 오지 않았다는 이유만으로
언제든 계약금에 의한 해제가
가능하다고 단정하기는 어렵습니다.
구체적인 계약 내용과
당사자가 실제로 취한 행동을
확인해야 합니다.
예를 들어 계약을 이행하기 위해
객관적으로 외부에서
인식할 수 있는 행위를 했다면
이행의 착수 여부를 두고
다툼이 발생할 수 있습니다.
매도인 입장에서는
아직 해약금에 의한 해제가
가능한 단계라고 주장하는 반면
매수인은 이미 이행에 착수했기 때문에
일방적으로 계약을 끝낼 수 없다고
주장할 수 있는 것입니다.
따라서 상대방이 갑자기
계약을 파기하겠다고 통보했다면
곧바로 배액을 받고 끝낼 것인지 결정하기보다
현재 계약 단계와 자신이 이미 이행을 위해
진행한 내용을 먼저 정리하는 것이 좋습니다.
3. 상대방의 계약 위반으로 파기된 경우에도 똑같이 적용될까요
계약금에 의한 해제와
상대방의 채무불이행으로 인한 계약 해제는
구분할 필요가 있습니다.
매도인이 단순히 마음을 바꿔
해약금에 의한 해제를 하는 상황과
계약상 의무를 이행하지 않아
계약이 깨지는 상황은 법적 구조가
같지 않을 수 있기 때문입니다.
계약서에 위약금이나
손해배상액의 예정에 관한 조항이 있다면
해당 내용도 확인해야 합니다.
계약서에 계약 위반 시 계약금을 기준으로
일정한 금액을 지급하도록 정했다면
그 약정의 성격과 적용 요건이
쟁점이 될 수 있습니다.
실제로 발생한 손해를
별도로 청구할 수 있는지 역시
계약서 문구와 구체적인 사정에 따라
달라질 수 있습니다.
따라서 부동산 계약금 배액배상을
단순히 '계약을 파기하면 무조건 두 배'라는
의미로 이해해서는 곤란합니다.
해약금에 의한 해제인지,
상대방의 채무불이행으로 계약을 해제하는 것인지,
별도의 위약금 약정이 있는지를
나누어 살펴봐야 합니다.
상대방이 계약을 이행하지 않겠다고
명확하게 밝힌 상황이라면 계약서와 문자,
메신저 등 관련 자료를 보관하고
어떤 방식으로 계약을 정리하고
금전을 청구할 것인지 검토하는 것이 좋습니다.
부동산 계약금 배액배상은
매도인이 계약을 취소하면
무조건 계약금의 두 배를
지급해야 한다는 의미로
단순하게 볼 수 없습니다.
계약금이 해약금으로
기능하는 상황인지와
상대방이 이미 이행에 착수했는지 등을
먼저 확인해야 합니다.
또한 상대방의 계약 위반으로
계약이 파기된 경우라면
해약금에 의한 해제와는 별도로
위약금이나 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
특히 부동산 가격이 변동한 뒤
매도인이 갑자기 계약을 취소하겠다고
통보했다면 계약금 두 배를
제시했다는 이유만으로
곧바로 계약 종료를 받아들이기보다
계약서의 해제 및 위약금 조항과
현재 이행 단계부터 확인하는 것이 좋습니다.
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