칼럼
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전세사기, 어떻게 대응할까
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세사기 피해를 입었다는 사실을 알게 된 순간부터
가장 중요한 것은 감정적으로 움직이기보다
현재 계약과 주택의 권리관계를 정확히 확인하는 것입니다.
집주인이 보증금을 반환하지 않는다고 해서
모든 상황이 곧바로 전세사기로 인정되는 것은 아닙니다.
반대로 단순한 보증금 미반환이라고 생각했던 사건에서도
계약 당시부터 기망 행위가 있었거나,
임대인이 여러 채의 주택을 이용해 보증금을 돌려막아 온 정황이 확인되는 경우도 있습니다.
그래서 처음부터 전세사기인지 아닌지만 따지기보다는,
지금 어떤 피해가 발생했고 보증금을 회수할 방법이 남아 있는지를 함께 살펴야 합니다.
1. 전세사기는 언제 피해를 의심해야 할까요?
계약 당시에는 문제가 없어 보였는데,
나중에 집값보다 많은 채무가 있다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다.
또는 임대인이 여러 세입자와 계약을 반복하면서 보증금을 반환하지 못하고,
새로운 임차인의 보증금으로 기존 보증금을 막아 온 정황이 발견되기도 합니다.
이런 상황이라면 단순히 집주인의 자금 사정이 어려워진 것인지,
처음 계약 단계부터 문제가 있었는지를 구분해야 합니다.
특히 계약 당시 임대인이 자신의 재산 상태나 선순위 권리관계를 제대로 알리지 않았는지,
보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 상태에서 계약을 체결했는지는 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.
전세사기 피해를 입은 분들이 가장 많이 하는 고민도 비슷합니다.
집주인이 연락을 피하는데 고소부터 해야 하는지,
집을 비워도 되는지,
보증금을 받을 방법이 있는지 걱정하게 되죠.
하지만 현재 주택의 상태와 계약 관계를 제대로 확인하지 않은 채
성급하게 움직이면 오히려 권리 행사에 어려움이 생길 수 있습니다.
따라서 계약서와 보증금 지급 자료,
임대인과 주고받은 메시지,
등기 관련 자료 등 사건의 경위를 확인할 수 있는 자료를
먼저 정리하는 과정이 필요합니다.
2. 보증금을 돌려받기 위해 무엇부터 해야 할까요?
전세사기 대응에서 가장 중요한 목표 중 하나는
결국 보증금을 어떻게 회수할 것인지입니다.
형사 절차를 진행한다고 해서
보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.
상대방의 재산 상태와 주택의 권리관계,
다른 채권자와의 관계에 따라 별도의 민사적 대응이 필요할 수 있습니다.
임대차 관계가 종료된 상황이라면 보증금 반환 청구를 검토해야 할 수 있고,
상대방이 재산을 빼돌릴 우려가 있다면 재산을 확보하기 위한 조치가 필요한 경우도 있습니다.
문제는 전세사기 사건이 하나의 절차만으로 끝나는 경우가 많지 않다는 점입니다.
주택이 이미 경매나 공매 절차와 관련되어 있거나,
다른 임차인과 채권자가 존재한다면 자신의 권리가 어느 정도 보호되는지부터 살펴야 합니다.
그래서 전세사기 피해를 입었다면 단순히 소송을 제기할지 여부만 결정하기보다,
현재 주택에서 보증금을 회수할 가능성이 있는지와
임대인의 다른 재산을 대상으로 대응할 필요가 있는지를 함께 검토해야 합니다.
시간이 지날수록 상황이 복잡해질 수 있기 때문에,
피해를 인지했다면 계약을 맺었던 과정과 현재 발생한 문제를 구체적으로 정리해 두는 것이 좋습니다.
3. 형사 대응과 민사 대응은 어떻게 달라질까요?
전세사기 사건에서는 형사 고소와 보증금 회수를 위한
민사 대응이 함께 검토되는 경우가 있습니다.
형사 절차에서는 임대인의 행위가 처음부터 상대방을 속여
재산상 피해를 입힌 범죄에 해당하는지를 살펴보게 됩니다.
반면 민사 절차는 실제 보증금을 반환받기 위한 방법과
책임을 중심으로 진행됩니다.
따라서 형사 고소를 했다는 이유만으로
보증금 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.
반대로 민사 소송만 진행하면 상대방의 행위에
범죄 혐의가 있는 부분을 충분히 다루지 못할 수도 있습니다.
이 때문에 전세사기 피해 상황에서는 어느 한쪽만 보고 판단하기보다
계약 체결 과정부터 현재까지의 상황을 전체적으로 살펴보는 것이 중요합니다.
임대인이 어떤 설명을 했는지,
계약 당시 주택과 재산 상태는 어떠했는지,
보증금을 반환하지 못하게 된 경위가 무엇인지에 따라 대응 방향이 달라질 수 있기 때문입니다.
같은 전세사기 피해라고 해도 이미 주택이 경매 절차에 들어간 경우와
임대인에게 다른 재산이 남아 있는 경우는 대응 방법이 같을 수 없습니다.
결국 중요한 것은 지금 당장 할 수 있는 조치를 놓치지 않으면서,
보증금 회수 가능성을 현실적으로 따져보는 것입니다.
마무리
전세사기는 계약 당시의 상황과 현재 주택의 권리관계,
임대인의 재산 상태에 따라 대응 방법이 달라질 수 있습니다.
보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 기다리기보다,
형사 대응이 가능한 사안인지와 별도로 민사상 보증금 회수를 위해
어떤 조치가 필요한지 함께 검토해야 합니다.
이미 문제가 발생했다면 혼자서 전세사기 피해 상황을 판단하기보다
사건의 경위와 확보한 자료를 바탕으로 현재 가능한 대응 방향을 확인해 보는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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