칼럼
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점유이전금지가처분신청 왜 소송보다 먼저일까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
내 소유의 소중한 부동산임에도 불구하고 정당한 대가 없이
무단 점유를 이어가는 임차인을 마주하면 건물주 입장에서는
정말 속이 타들어 가는 기분이지요.
임대료는 밀리는데 대출 이자와 세금은 꼬박꼬박 지출되니
경제적인 타격뿐만 아니라 정신적인 스트레스도 상당하실 겁니다.
하지만 아무리 답답하다고 해서 세입자의 짐을 함부로 밖으로 빼거나
자물쇠를 교체하는 등의 행위는 형사 처벌의 대상이 될 수 있어 주의가 필요해요.
법은 자력 구제를 엄격히 금지하고 있기에
전문가의 조력을 받아 합법적이면서도 확실한 강제력을 동원하는 것이
내 재산을 안전하게 되찾는 유일한 방법입니다.
1. 소송 도중 점유자가 바뀌면 어떤 문제가 생기나요?
명도 소송은 판결까지 수개월이 걸리는 긴 싸움인데 그 사이에 임차인이 몰래 제3자에게 점유를 넘겨버리면
기존 임차인을 상대로 받은 판결문은 무용지물이 됩니다.
민사집행법에 규정된 점유이전금지가처분신청을 해두지 않으면
소송 도중 점유자가 바뀌었을 때 승소 판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 않아
처음부터 다시 소송을 시작해야 하는 최악의 상황이 발생할 수 있죠.
이러한 무한 반복의 늪에 빠지지 않으려면
현재의 점유 상태를 법적으로 동결시키는 조치가 선행되어야 합니다.
가처분 신청을 통해 현재 점유자를 박제해두어야만
이후에 점유자가 바뀌더라도 승계집행문을 부여받아
즉시 강제 집행이 가능해지므로 내 소중한 시간을 확실히 지켜낼 수 있습니다.
2. 가처분 집행관이 현장을 방문할 때의 실제 절차는?
법원에서 가처분 결정이 내려졌다고 해서 모든 상황이 종료되는 것은 아니며
반드시 현장 집행 단계를 거쳐야 효력이 완성됩니다.
가처분 결정 정본이 송달된 날로부터 2주 이내에 집행관에게
집행 신청을 해야 하며 집행관은 직접 부동산 현장에 방문하여
점유 이전 금지 고시문을 벽에 부착하게 되지요.
이 과정에서 임차인이 부재중이라 하더라도 증인 2명을 대동하여
강제로 문을 열고 들어가 집행을 완료할 수 있습니다.
실제 현장에서는 빨간 딱지라 불리는 고시문이 붙는 것만으로도
임차인은 상당한 심리적 압박을 받게 되며 이 단계에서 겁을 먹고 스스로 건물을 비워주거나
전격적인 합의를 제안해오는 사례가 정말 빈번하게 일어납니다.
3. 담보 제공 명령에 따른 공탁금을 줄이는 노하우는?
법원은 채무자의 변론을 듣지 않고 임시로 점유권을 제한하는 조치를 내리는 만큼
채무자가 입을 수 있는 손해에 대비해 신청인에게 담보를 제공하라고 명령합니다.
이때 공탁금을 전액 현금으로 내야 한다면 임대인 입장에서는 상당한 자금 압박을 느낄 수밖에 없지만
전문가의 조력을 통해 이를 공탁 보증 보험 증권으로 대체하도록 유도할 수 있지요.
신청서 작성 단계에서부터 피보전권리와 보전의 필요성을 치밀하게 소명하여 재판부를 설득한다면
현금 공탁의 비중을 낮추거나 전액 증권으로 갈음받아 초기 비용 부담을 획기적으로 덜 수 있습니다.
승소 시에는 변호사 보수의 소송 비용 산입 규칙에 따라
선임 비용의 상당 부분도 상대방에게 청구할 수 있으니 경제적 실익을 따져
빠르게 법적 절차를 밟는 것이 정당한 내 몫을 확고히 하는 유일한 길입니다.
지금까지 내 소중한 자산을 실체 없는 판결로 만들지 않기
위한 법적 시나리오를 살펴보았습니다.
상대방의 사정을 봐주며 마냥 기다려주는 친절은
상대에게 도망갈 시간만 줄 뿐이며 그 피해는 고스란히 여러분의 몫이 될 뿐이지요.
저희는 단순히 법적인 절차를 돕는 것을 넘어 여러분이 마주한 답답한 현실을
실질적인 자산 회수라는 결과로 바꾸어 드리고 있습니다.
17년의 업력과 수많은 성공 사례가 증명하듯
테헤란은 언제나 여러분의 곁에서 든든한 방패가 되어 드릴 준비가 되어 있어요.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는
1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
민사법률센터의 전문성은 여러분의 소중한 권리를 지키는 든든한 방패가 될 것입니다.
막연한 기다림은 이제 끝내시고 전문가와 함께 정당한 여러분의 몫을 확고히 하시길 바랍니다.
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