칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
상가임대차분쟁, 계약 해지부터 보증금 반환까지
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
상가를 임대하거나 임차해 영업하다 보면
예상하지 못한 갈등이 발생할 수 있습니다.
임대인은 월세를
제때 받지 못해 어려움을 겪고,
임차인은 계약기간이 끝났다는 이유로
갑작스럽게 퇴거를 요구받기도 합니다.
계약이 종료된 이후에도
보증금 반환이나 원상복구 비용을
둘러싼 다툼이 이어지는 경우가 있습니다.
이처럼 상가임대차분쟁은
단순히 계약서에 적힌 내용을
확인하는 것만으로
해결하기 어려울 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법과 민법 등
관련 규정에 따라
임대인과 임차인에게
인정되는 권리와 의무가
다르기 때문입니다.
특히 계약 갱신이나 차임 연체,
권리금 회수와 관련된 문제는
법에서 정한 요건을
충족하는지가 중요합니다.
따라서 상가임대차분쟁이 발생했다면
상대방의 잘못만 주장하기보다
현재 계약이 어떤 상태인지와
법적으로 어떤 조치를 취할 수 있는지를
먼저 확인해야 합니다.
1. 상가임대차분쟁은 어떤 상황에서 발생할까요
상가임대차분쟁은
계약을 체결한 이후부터
종료되는 시점까지
다양한 상황에서 발생할 수 있습니다.
대표적으로 월세 연체와
계약 갱신 문제가 있습니다.
임차인이 월세를
계속 지급하지 않는다면
임대인은 계약 해지를
검토할 수 있습니다.
다만 월세가 한 번
늦어졌다는 이유만으로
모든 계약을 즉시 해지할 수
있는 것은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법상
일정한 차임 연체 요건을
충족하는지 확인해야 합니다.
반대로 임차인은
계약기간이 끝난 이후에도
영업을 계속하기 위해
계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
현행 상가건물 임대차보호법에서는
일정한 요건 아래 최초 임대차기간을 포함해
전체 임대차기간이
10년을 초과하지 않는 범위에서
계약갱신요구권을 인정하고 있습니다.
따라서 임대인이 단순히
계약기간이 끝났다는 이유만으로
언제나 갱신을 거절할 수
있는 것은 아닙니다.
그 밖에도 임대료 증액이나 시설 수리,
계약 종료 후 원상복구 범위 등을
둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.
결국 상가임대차분쟁에서는
어떤 문제가 발생했는지에 따라
적용되는 규정과 해결 방법이
달라질 수 있으므로 분쟁의 원인을
먼저 구분하는 것이 중요합니다.
2. 계약 해지와 임차인 퇴거는 어떻게 진행해야 할까요
상가임대차분쟁에서
자주 발생하는 문제 중 하나가
계약 해지와 임차인 퇴거입니다.
임대인은 계약기간이 끝났거나
임차인이 월세를 지급하지 않는다는 이유로
상가를 돌려받고 싶어 할 수 있습니다.
하지만 임대차계약이
적법하게 종료되지 않았다면
임차인에게 곧바로 퇴거를
요구하기 어려울 수 있습니다.
따라서 먼저 계약 해지 사유가
존재하는지 확인해야 합니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우
임차인의 차임 연체액이
3기의 차임액에 달하면
임대인이 계약을 해지할 수 있는
사유가 될 수 있습니다.
이때 단순히 월세를 세 번 늦게 냈다는 사실과
실제 연체액이 3기의 차임액에
달했다는 사실은 구분해야 합니다.
계약을 해지할 수 있는 요건을 갖췄다면
해지 의사를 명확하게 전달하고
관련 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
내용증명 등을 활용해
계약 해지의 의사표시와
전달 사실을 확인할 수 있도록
준비할 수도 있습니다.
적법하게 계약이 종료됐는데도
임차인이 상가를 인도하지 않는다면
명도소송을 검토할 수 있습니다.
소송 과정에서 임차인이 다른 사람에게
점유를 이전할 우려가 있다면
점유이전금지가처분이 필요한지도
살펴볼 수 있습니다.
다만 임대인이 직접 출입문을 잠그거나
임차인의 물건을 밖으로 옮기는 방식으로
퇴거시키는 것은 피해야 합니다.
판결 이후에도 임차인이
자발적으로 상가를 인도하지 않는다면
법적인 강제집행 절차를 통해
해결해야 할 수 있습니다.
따라서 상가임대차분쟁에서
퇴거 문제가 발생했다면
계약 종료의 적법성부터
명도소송과 강제집행 가능성까지
순서대로 확인하는 것이 중요합니다.
3. 보증금 반환과 권리금 문제는 어떻게 해결할까요
상가임대차계약이 종료된 이후에도
분쟁이 끝나지 않는 경우가 있습니다.
대표적으로 보증금 반환과
권리금 문제가 있습니다.
임차인은 계약이 끝났으므로
보증금을 돌려받아야 한다고 주장하지만
임대인은 미납 월세나
원상복구 비용 등을 이유로
반환을 거부할 수 있습니다.
이때는 임대차계약서와 월세 지급내역,
원상복구 관련 약정 등을 확인해야 합니다.
보증금에서 공제할 수 있는 금액이 있다면
구체적인 근거와 액수를
살펴볼 필요가 있습니다.
임대인이 정당한 이유 없이
보증금 반환을 거부한다면
임차인은 보증금 반환청구소송 등을
검토할 수 있습니다.
보증금을 돌려받지 못한 상태에서
상가를 비워야 한다면
임차권등기명령이 필요한 상황인지도
확인하는 것이 좋습니다.
권리금 역시 상가임대차분쟁에서
중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
임차인이 새로운 임차인을 구해
권리금을 회수하려는 과정에서
임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해했다면
구체적인 요건에 따라
손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.
다만 임대인이 언제나 기존 임차인에게
권리금을 직접 지급해야 하는 것은 아닙니다.
권리금 회수기회 보호 규정의 적용 여부와
임대인의 행위, 손해 발생 여부 등을
구체적으로 확인해야 합니다.
따라서 보증금과 권리금 문제를 해결하려면
계약 종료 사실뿐 아니라 실제 정산내역과
권리금 회수 과정에서 발생한 일을
객관적으로 정리하는 것이 중요합니다.
상가임대차분쟁은
월세 연체나 계약 갱신, 보증금 반환, 권리금 등
다양한 문제로 발생할 수 있습니다.
분쟁의 원인에 따라
적용되는 법적 기준과
필요한 절차도 달라집니다.
임대인이 월세 연체를 이유로
계약을 해지하려는 경우에는
법에서 정한 해지 요건을
충족했는지 확인해야 합니다.
임차인이 계약 갱신을 요구하고 있다면
갱신요구권 행사 가능 여부와
정당한 거절 사유가 있는지를 살펴봐야 합니다.
계약 종료 이후에도
임차인이 상가를 인도하지 않는다면
명도소송을 검토할 수 있고,
보증금을 반환받지 못한 임차인은
보증금 반환청구 등
필요한 절차를 고려할 수 있습니다.
권리금 분쟁이 발생했다면
임대인의 행위가 법에서 정한
회수기회 방해에 해당하는지도
구체적으로 확인해야 합니다.
상가임대차분쟁은 처음부터 계약서와 지급내역,
통보자료, 당사자 사이의 대화 등을
정리해두는 것이 중요합니다.
갈등이 장기화되고 있다면
단순히 상대방의 대응을 기다리기보다
현재 계약관계와
법적으로 인정되는 권리를 확인해
적절한 해결 절차를 검토하는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
