칼럼
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상가 권리금 소송, 임대인이 신규 임차인을 거절했다면
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
오랫동안 상가를 운영하면서
단골손님을 확보하고
영업 기반을 만들어온 임차인이라면
계약 종료를 앞두고
권리금 회수를 고민하게 됩니다.
새로운 임차인을 구해
권리금을 받기로 협의했지만
임대인이 신규 임차인과
계약하지 않겠다고 통보하는 경우도 있습니다.
이 때문에 권리금 계약이 무산된다면
기존 임차인은 상당한 경제적 손실을
입을 수 있습니다.
이러한 상황에서는 상가 권리금 소송을 통해
손해배상을 청구할 수 있는지 검토하게 됩니다.
하지만 임대인이 신규 임차인과
계약하지 않았다는 사실만으로
무조건 권리금 전액을
지급해야 하는 것은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법에서는
일정한 요건 아래 임차인의
권리금 회수기회를 보호하고 있으며,
임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해했다면
손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.
따라서 상가 권리금 소송을 준비한다면
먼저 법에서 보호하는
권리금 회수기회에 해당하는지와
임대인의 행위가 회수방해로
인정될 수 있는지를 확인해야 합니다.
1. 상가 권리금을 받지 못하면 소송할 수 있을까요
상가 권리금 소송을 검토할 때는
먼저 권리금의 성격을 이해할 필요가 있습니다.
권리금은 상가의 시설이나 비품, 거래처,
영업상 신용, 위치에 따른 영업상 이점 등
유형·무형의 재산적 가치에 대해
지급하는 금전을 의미합니다.
일반적으로 기존 임차인이
새로운 임차인에게 이러한 가치를 넘기면서
권리금을 받는 형태로 거래가 이루어집니다.
따라서 임대차계약이 종료됐다는 이유만으로
임대인이 기존 임차인에게 권리금을
직접 반환해야 하는 것은 아닙니다.
다만 상가건물 임대차보호법에서는
일정한 요건을 갖춘 임차인의
권리금 회수기회를 보호하고 있습니다.
임대인은 원칙적으로
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터
임대차 종료 시까지
임차인이 주선한 신규 임차인으로부터
권리금을 지급받는 것을
정당한 사유 없이 방해해서는 안 됩니다.
이러한 보호 규정을 위반해
임차인에게 손해가 발생했다면
손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.
다만 모든 상가 임대차관계에
권리금 회수기회 보호 규정이
동일하게 적용되는 것은 아닙니다.
법에서 정한 적용 제외 사유나
임대인의 정당한 거절 사유가 있는지도
함께 확인해야 합니다.
따라서 상가 권리금 소송에서는
단순히 권리금을 받지 못했다는 결과보다
임차인의 권리금 회수기회가
법적으로 보호되는 상황이었는지를
먼저 살펴보는 것이 중요합니다.
2. 임대인의 어떤 행동이 권리금 회수방해에 해당할까요
상가 권리금 소송에서는
임대인의 행위가 법에서 정한
권리금 회수방해에 해당하는지가
중요한 쟁점이 됩니다.
대표적으로 임대인이 임차인이 주선한
신규 임차인에게 권리금을 요구하거나
수수하는 행위가 문제될 수 있습니다.
또한 신규 임차인이 기존 임차인에게
권리금을 지급하지 못하도록 방해하거나
현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해
계약 체결을 어렵게 만드는 경우도 있습니다.
그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과의
임대차계약 체결을 거절하는 행위 역시
권리금 회수방해에 해당할 수 있습니다.
예를 들어 기존 임차인이
신규 임차인을 구해
권리금 계약을 체결하려 했지만
임대인이 합리적인 이유 없이
계약을 거절해 거래가 무산됐다면
손해배상 책임을 검토할 수 있습니다.
다만 임대인이 신규 임차인을 거절했다고 해서
모든 경우에 위법한 회수방해가
인정되는 것은 아닙니다.
신규 임차인에게 보증금이나
차임을 지급할 능력이 없는 등
법에서 정한 정당한 거절 사유가
존재할 수 있기 때문입니다.
따라서 임대인이 어떤 이유로
계약을 거절했는지
구체적으로 확인해야 합니다.
또한 임차인에게
권리금 회수기회 보호 규정이
적용되는지와 실제 권리금 회수에 관한 협의가
어느 정도 진행됐는지도 중요합니다.
상가 권리금 소송을 준비한다면
임대인의 거절 의사와
그 이유를 확인할 수 있는 문자나 이메일,
녹취 등 관련 자료를 확보해두는 것이 좋습니다.
3. 권리금 손해배상을 청구하려면 무엇을 준비해야 할까요
상가 권리금 소송에서 손해배상을 인정받으려면
임대인의 회수방해 행위뿐 아니라
실제 손해가 발생했다는 사실도 입증해야 합니다.
먼저 기존 임차인이
신규 임차인을 주선한 과정과
권리금에 관한 협의 내용을
정리할 필요가 있습니다.
신규 임차인과 작성한
권리금 계약서가 있다면
중요한 자료가 될 수 있습니다.
계약서가 없더라도 권리금 액수와
지급 조건을 협의한 문자나 메신저,
이메일 등이 있다면 확보해두는 것이 좋습니다.
임대인에게 신규 임차인을 소개하거나
임대차계약 체결을 요청한 사실도
확인할 필요가 있습니다.
임대인이 계약을 거절했다면
당시 어떤 이유를 제시했는지,
그로 인해 권리금 거래가 무산됐는지를
보여줄 자료를 준비해야 합니다.
손해배상액 역시 중요한 쟁점입니다.
상가건물 임대차보호법상
임대인의 권리금 회수방해로 인한 손해배상액은
신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과
임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
따라서 신규 임차인과 협의한 금액만으로
손해배상액이 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
실제 소송에서는
권리금의 객관적인 가치를 확인하기 위해
감정평가 등이 문제될 수 있습니다.
또한 권리금 회수방해에 따른
손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터
3년 이내에 행사해야 하므로
청구기간도 주의해야 합니다.
따라서 상가 권리금 소송을 고려하고 있다면
임대차 종료 시점과 신규 임차인 주선 경위,
권리금 협의 내용, 임대인의 거절 사유 등을
빠르게 정리하는 것이 중요합니다.
상가 권리금 소송은 임대차계약이 끝났는데
권리금을 받지 못했다는 이유만으로
언제나 가능한 것은 아닙니다.
먼저 임차인의 권리금 회수기회가
법적으로 보호되는 상황인지 확인해야 합니다.
그다음 임대인이 정당한 사유 없이
신규 임차인과의 계약을 거절하거나
권리금 회수를 방해한 사실이 있는지를
살펴봐야 합니다.
손해배상을 청구하려면
권리금 계약이나 협의 내용,
신규 임차인을 주선한 과정,
임대인의 거절 사유 등을
확인할 자료도 필요합니다.
특히 권리금 손해배상액은
당사자가 협의한 금액만으로
결정되는 것이 아니라
법에서 정한 범위와 실제 손해를 고려해
판단될 수 있습니다.
또한 임대차 종료일부터 3년이라는
청구기간이 문제될 수 있으므로
장기간 대응을 미루지 않는 것이 좋습니다.
상가 권리금 회수에 어려움을 겪고 있다면
임대인의 행동이 법에서 정한
회수방해에 해당하는지와
실제 손해를 입증할 수 있는 자료가 무엇인지
먼저 확인해 적절한 대응 방법을
검토하는 것이 중요합니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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