칼럼
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전세 사기 임대인 잠적, 보증금은 어떻게 돌려받을까요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약 만료일이 다가오는데
집주인이 전화를 받지 않습니다.
문자를 보내도 답이 없고
중개사에게 물어봐도
연락이 되지 않는다고 합니다.
처음에는 며칠 기다려보지만
시간이 지날수록
불안해질 수밖에 없습니다.
특히 다른 세입자도 보증금을
돌려받지 못했다는 이야기를 듣거나
해당 주택에 경매와 관련된 문제가 확인된다면
단순한 연락두절인지 전세 사기와
관련된 상황인지 걱정하게 됩니다.
전세 사기 임대인 잠적 상황이라고 해서
임차인의 보증금 반환받을 권리까지
없어지는 것은 아닙니다.
다만 집주인과 연락이 될 때까지
기다리기만 한다면
대응 시기를 놓칠 수 있습니다.
현재 임대차가 종료됐는지부터
보증금을 지키기 위해
필요한 조치는 무엇인지
그리고 실제 집행할 재산이 있는지까지
차례로 확인해야 합니다.
1. 임대인이 잠적해도 보증금을 청구할 수 있을까요
임대인이 연락을 받지 않는다고 해서
보증금 반환을 요구할 수
없는 것은 아닙니다.
먼저 임대차 계약이
적법하게 종료됐는지를
확인해야 합니다.
계약 종료를 위해 별도의
의사표시가 필요한 상황이라면
임대인과 연락이 되지 않는다는 이유로
이 부분을 그대로 방치해서는 안 됩니다.
임대인이 문자나 전화에
응답하지 않더라도
계약 종료 의사를 객관적으로
남길 수 있는 방법을 검토해야 합니다.
내용증명을 발송하는 것도
그 방법 가운데 하나입니다.
다만 집주인이 주소지에 없거나
우편물을 받지 않는다면
내용증명만 반복해서 보내는 것으로
문제가 해결되지는 않습니다.
결국 반환 시기가 도래했는데도
보증금을 지급하지 않는다면
보증금 반환 청구를 위한
법적 절차를 검토할 수 있습니다.
전세 사기 임대인 잠적 상황에서는
연락두절 자체에만 매달리기보다
계약 종료 여부와 반환받아야 할 금액을
명확하게 정리하는 것이 먼저입니다.
임대인이 모습을 감췄다고 해서
소송을 시작할 수 없는 것은 아니므로
필요한 송달 절차를 거쳐
보증금 반환을 구하는 방법을
살펴볼 수 있습니다.
2. 보증금을 못 받은 채 이사해도 괜찮을까요
새로운 집의 입주 날짜가 정해져 있다면
이 부분이 가장 큰 고민이 됩니다.
집주인은 연락조차 되지 않는데
이사 날짜 때문에 기존 집을
먼저 비워야 하는 상황이
생길 수 있기 때문입니다.
하지만 보증금을 돌려받지
않은 상태라면 아무런 준비 없이
먼저 이사하는 것은 주의해야 합니다.
주택의 점유와 전입신고 등을 통해
유지하던 임차인의 권리에
영향을 줄 수 있기 때문입니다.
임대차가 끝났는데도
보증금을 받지 못했다면
임차권등기명령을
검토할 수 있습니다.
임차권등기가 이루어지면
이사를 하더라도
기존에 갖추고 있던 대항력과
우선변제권을 유지할 수 있는
장치가 될 수 있습니다.
여기서 중요한 것은
신청서를 냈다는 사실만 확인하고
곧바로 이사하지 않는 것입니다.
실제로 임차권등기가
이루어졌는지를
확인한 다음 움직여야 합니다.
전세 사기 임대인 잠적 상황에서는
마음이 급해 새로운 집으로
먼저 옮기고 싶을 수 있습니다.
하지만 보증금 규모가 큰 만큼
이사 시점 하나가 이후 회수 과정에
영향을 줄 수 있으므로
권리를 보전할 방법부터
확인해야 합니다.
3. 연락두절이 계속되면 어떻게 회수해야 할까요
임대인을 찾는 것과
실제 보증금을 회수하는 것은
구분해서 생각해야 합니다.
연락이 되지 않더라도
필요한 절차를 거쳐
보증금 반환 소송을
진행하는 방법을
검토할 수 있습니다.
문제는 판결 이후입니다.
승소 판결을 받더라도
임대인이 자발적으로
돈을 지급하지 않는다면
결국 재산에 대한
강제집행이 필요할 수 있습니다.
따라서 전세 사기 임대인 잠적 상황에서는
해당 주택의 등기 상태를 비롯해
임대인 명의로 집행할 수 있는
재산이 있는지 살펴보는 것이 중요합니다.
이미 주택에 경매가 진행되고 있다면
권리관계와 배당 가능성도 확인해야 합니다.
선순위 권리가 얼마나 존재하는지에 따라
실제 회수 가능성이
달라질 수 있기 때문입니다.
또 임대인이 여러 세입자의 보증금을
반환하지 않고 잠적한 정황이 있다면
민사적인 반환 청구와 별개로
전세 사기 피해와 관련한 대응이
필요한 상황인지도 검토할 필요가 있습니다.
결국 중요한 것은 연락이 올 때까지
기다리는 것이 아닙니다.
현재 보증금을 지킬 수 있는
권리 상태를 확인하고
반환 청구와 재산 집행까지 연결하여
대응 방향을 세워야 합니다.
전세 사기 임대인 잠적 상황에 놓였다면
집주인과 연락이 되지 않는다는 사실만으로
보증금 반환을 포기할 필요는 없습니다.
계약이 정상적으로 종료됐는지를 확인하고
보증금을 받기 전에 이사해야 한다면
임차인의 권리를 유지하기 위한 조치를
먼저 검토해야 합니다.
이후에도 반환이 이루어지지 않는다면
보증금 반환 소송과 강제집행까지
단계적으로 준비할 수 있습니다.
특히 다른 세입자도
보증금을 돌려받지 못하고 있거나
해당 주택의 경매 가능성이
확인되는 상황이라면
단순한 연락두절로 생각해 시간을 보내기보다
현재 권리관계와 회수 가능성을
빠르게 확인하는 것이 중요합니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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