칼럼
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부동산 계약 파기 위약금 누가 먼저 깼는지가 중요할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
아파트나 토지 매매계약을 체결하고
계약금까지 지급했는데
갑자기 마음이 바뀌는 경우가 있습니다.
매수인은 더 좋은 매물을 발견했다며
계약을 취소하고 싶어 할 수 있습니다.
반대로 매도인이 시세가 올랐다는 이유로
더 이상 팔고 싶지 않다고 말하기도 합니다.
이때 흔히 계약금만 포기하면 끝난다거나
받은 계약금의 두 배를 돌려주면
무조건 계약을 깰 수 있다는 말을 듣습니다.
하지만 부동산 계약 파기 위약금 문제는
그렇게 한 문장으로 정리하기 어렵습니다.
계약금을 어떤 성격으로 지급했는지부터
상대방이 이미 계약 이행에 착수했는지
그리고 계약서에 별도의 위약금 약정이
있는지까지 살펴봐야 하기 때문입니다.
잘못 판단하면 계약금뿐 아니라
추가적인 손해배상 문제까지 이어질 수 있어
계약을 끝내겠다는 의사를 밝히기 전에
현재 계약 상태부터 확인할 필요가 있습니다.
1. 계약금만 포기하면 계약을 파기할 수 있을까요
매수인이 계약금을 지급한 뒤
개인적인 사정으로 계약을
진행하지 않겠다고 하는 상황이 있습니다.
이 경우 계약금만 포기하면
무조건 계약에서 벗어날 수 있다고
생각하기 쉽습니다.
그러나 언제까지나 가능한 것은 아닙니다.
별도의 약정이 없는 일반적인 상황에서는
상대방이 계약의 이행에 착수하기 전까지
계약금을 지급한 사람은
이를 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 이행에 착수했는지입니다.
부동산 매매라면 중도금 지급처럼
계약을 실제로 이행하기 위한 행동이
이미 시작된 경우가 대표적으로 문제될 수 있습니다.
따라서 계약서에 계약금과 중도금
그리고 잔금 지급일이 적혀 있다는 사실만 볼 것이 아닙니다.
실제로 어느 단계까지
계약이 진행됐는지를 확인해야 합니다.
특히 상대방이 이미 이행에 착수했다면
단순히 계약금을 포기한다는 방식으로
계약을 끝내기 어려워질 수 있습니다.
부동산 계약 파기 위약금을 판단할 때
계약금을 얼마 지급했는지만큼
계약이 현재 어느 단계에 있는지가
중요한 이유입니다.
2. 계약금을 두 배로 주면 언제든 끝낼 수 있을까요
매도인도 비슷한 오해를 하는 경우가 많습니다.
받았던 계약금의 두 배를 돌려주기만 하면
원하는 시점에 계약을 해제할 수
있다고 생각하는 것입니다.
매도인은 일정한 요건 아래
계약금의 배액을 상환하고
계약을 해제하는 방법을
검토할 수 있습니다.
그러나 이 역시 상대방이 계약 이행에
착수하기 전이라는 제한을 살펴야 합니다.
이미 매수인이 중도금을 지급하는 등
이행에 착수했다면 매도인이 단순히
계약금의 두 배를 지급한다는 이유만으로
자유롭게 계약을 끝낼 수 있다고 보기 어렵습니다.
계약서 내용도 확인해야 합니다.
계약금의 성격이나 계약 해제 조건을
별도로 정했다면 실제 분쟁에서는
해당 약정이 어떻게 작성되어 있는지가
중요해질 수 있습니다.
결국 부동산 계약 파기 위약금은
계약금 두 배라는 숫자만 놓고
판단할 문제가 아닙니다.
계약서와 실제 이행 상황
그리고 어느 당사자가 어떤 이유로
계약을 종료하려는지를
함께 검토해야 합니다.
3. 계약 위반으로 손해가 생겼다면 더 청구할 수 있을까요
계약금에 의한 해제와
상대방의 계약 위반으로
계약이 끝나는 상황은
구분할 필요가 있습니다.
상대방이 정해진 의무를 이행하지 않아
계약을 해제하게 됐다면
손해배상 문제가 별도로
발생할 수 있기 때문입니다.
예를 들어 매수인이
지급하기로 한 대금을 지급하지 않거나
매도인이 약속한 소유권 이전 절차를
이행하지 않는 상황이라면
계약 내용과 실제 경위를 살펴봐야 합니다.
계약서에 위약금이나
손해배상액에 관한 내용이 있다면
해당 조항도 중요합니다.
다만 계약서에 적힌 금액이
있다는 이유만으로
어떠한 상황에서도 그 금액 전부가
그대로 인정된다고 단정할 수는 없습니다.
약정의 성격과
구체적인 계약 위반 내용 등을
함께 살펴야 합니다.
별도의 약정이 없다면
실제로 어떤 손해가 발생했는지
입증하는 과정도 중요해질 수 있습니다.
부동산 계약 파기 위약금 분쟁이 발생했다면
계약서뿐 아니라 계약금과 중도금의 지급 내역
그리고 상대방과 나눈 문자나 메신저 내용도
보관하는 것이 좋습니다.
누가 어떤 이유로 계약 이행을 거부했는지가
이후 책임을 판단하는 중요한 자료가
될 수 있기 때문입니다.
부동산 계약 파기 위약금은
단순히 계약금을 포기하거나
두 배로 돌려주면 끝나는 문제라고
생각해서는 곤란합니다.
상대방이 계약 이행에 착수했는지부터
계약금이 어떤 성격으로 지급됐는지
그리고 별도의 위약금 약정이
존재하는지를 함께 확인해야 합니다.
특히 이미 중도금이 오갔거나
상대방이 계약을 위반했다는 이유로
계약을 끝내려는 상황이라면
적용되는 문제가 달라질 수 있습니다.
계약을 취소하고 싶지만
계약금을 얼마나
부담해야 하는지 모르겠거나
상대방이 일방적으로
계약을 깨면서 손해가 발생했다면
계약 파기를 통보하기 전에
계약서와 지급 내역을 기준으로
책임 범위를 먼저 확인해보는 것이 좋습니다.
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