칼럼
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부동산 하자 손해배상, 기한은?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
집을 보러 갔을 때는 깨끗했던 천장에
입주 후 첫 장마부터
물이 번지는 경우가 있습니다.
도배를 걷어 보니
이전에 수리한 흔적까지 발견되면,
계약 전에 알았다면 사지 않았을 것이라는
생각이 들 수밖에 없습니다.
하지만 매도인은 오래된 집에서
생길 수 있는 일이라며
책임을 부인하기도 하죠.
부동산 하자 손해배상에서는
현재 문제가 있다는 사실뿐 아니라
거래 당시 어떤 상태였고
무엇을 약속했는지가 중요합니다.
수리를 서두르기 전에
책임을 설명할 자료를 남겨야
비용을 청구하는 과정에서도
불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.
1. 매도인이 몰랐던 하자도 책임을 물을 수 있을까요?
매도인이 하자를
몰랐다고 말한다는 이유만으로
모든 책임이 없어지는 것은 아닙니다.
일반적인 부동산 매매에서
하자담보책임은 매도인이
고의로 문제를 숨긴 경우에만
인정되는 제도가 아닙니다.
매매 목적물이 통상
갖추어야 할 품질이나 성능,
계약에서 약속한 상태를
갖추었는지 살펴야 합니다.
다만 입주 후 불편을
발견했다는 사실만으로
매도인의 책임이
당연히 인정되지는 않습니다.
매매 당시 이미 존재한 하자인지,
인도 이후의 사용이나 별도 공사로
새롭게 발생한 문제인지
구분해야 합니다.
오래된 건물이라는 점도 판단 요소입니다.
건축 연도와 가격,
사전에 설명받은 상태 등을 고려하면
단순한 노후화와 법적으로 책임을 물을
하자의 범위가 달라질 수 있습니다.
매수인이 하자를 알고 계약했거나
과실로 알지 못한 경우에는
매도인의 하자담보책임을 묻는 데
제한이 생길 수 있습니다.
그렇다고 집을 한 번 둘러보았다는
사실만으로 벽 안쪽 배관이나
숨겨진 방수 문제까지
모두 알고 있었다고
볼 수는 없습니다.
계약서에 현 상태로
매매한다는 문구가 있다면
그 의미도 확인해야 합니다.
해당 문구만으로 모든 숨은 하자에 관한
책임을 포기했다고 단정하기보다,
어떤 문제를 설명받고 어느 범위까지
부담하기로 했는지 살펴야 합니다.
책임을 면제하는 특약이 있더라도
매도인이 알고 고지하지 않은
사실에 대해서는
책임을 면하지 못합니다.
과거 누수 민원이나 수리 내역,
계약 전 설명이 중요한
자료가 되는 이유입니다.
한편 신축 분양이나 임대차,
인테리어 공사에서 발생한 하자는
기존 주택 매매와 적용되는
책임 근거가 다를 수 있습니다.
누수의 원인이 윗집이나
공용부분에 있다면 책임 주체도
달라질 수 있으므로, 매도인에게만
모든 청구를 집중하기 전에
원인을 확인해야 합니다.
2. 먼저 수리한 비용을 전부 청구할 수 있을까요?
물이 계속 새거나
전기설비에 위험이 생겼다면
피해 확대를 막기 위한 조치를
미루기 어렵습니다.
그렇더라도 공사를 마친 뒤
영수증만 제출하면
수리비 전액을 받을 수 있다고
생각해서는 안 됩니다.
부동산 하자 손해배상에서는
어떤 하자를 고치기 위해
어느 범위의 공사가 필요했는지
설명해야 합니다.
수리 전에는 손상 부위의 전체 모습과
세부 상태를 사진이나 영상으로
남기는 것이 좋습니다.
발견 날짜와 비가 온 시점,
물이 흐른 위치처럼 발생 경과를
확인할 수 있는 기록도 도움이 됩니다.
가능하다면 상대방에게
하자 내용을 알리고
현장을 확인할 기회를
주는 편이 좋습니다.
이는 모든 사건에서
수리의 필수 조건이라는 뜻이 아니라,
나중에 상태와
원인을 다투는 상황에
대비하기 위한 것입니다.
긴급한 조치가 필요하다면
작업 전후 자료와
긴급성을 보여주는 기록을
확보해야 합니다.
업체의 견적서에는
단순히 누수 공사라고 적기보다
원인 조사, 철거, 보수, 마감 등
작업 내역이 구분되는 편이 좋습니다.
기존 하자를 고치는 비용과
취향에 따라 자재를 바꾸거나
성능을 높이는 비용도 나누어야 합니다.
일부 공간의 문제를 계기로
집 전체를 새로 꾸몄다면
그 비용 모두가 배상 대상이
되는 것은 아닙니다.
원인을 두고 의견이 엇갈리거나
공사 후에는 확인이 어려워질 사안이라면
전문적인 조사나 법원을 통한
증거보전을 검토할 수 있습니다.
소송 과정에서는 하자의 원인과
적정 보수비를 판단하기 위해
감정이 필요할 수도 있습니다.
임시 숙박비나 보관비, 영업 손실도
지출하거나 발생했다는 사실만으로
모두 인정되지는 않습니다.
하자와의 관련성, 지출의 필요성,
금액의 합리성 등 각 항목의 요건을
설명해야 합니다.
상대방이 이미 보수해 준 부분이나
지급한 금액이 있다면
같은 손해가 중복 계산되지 않도록
반영해야 합니다.
3. 하자를 발견했다면 언제까지 요구해야 할까요?
상대방이 확인해 보겠다고 답변하면
결과를 기다리다가
몇 달이 지나기도 합니다.
그러나 협의 중이라는 이유만으로
권리 행사 기한이 멈추는 것은 아닙니다.
일반적인 매매의
하자담보책임에 따른 권리는
원칙적으로 매수인이 하자 사실을
안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.
이는 모든 부동산 하자 분쟁에
동일한 6개월이 적용된다는 뜻은 아닙니다.
분양계약이나 공사계약,
공동주택의 하자 문제는
적용 법률과 하자의 종류 등에 따라
별도로 확인해야 합니다.
매매의 경우에도 위 기간과 별개로
소멸시효가 문제 될 수 있으므로
발견일만 확인해서는 부족할 수 있습니다.
언제 처음 증상을 보았고,
언제 하자의 존재를 인식했는지
기록을 정리해야 합니다.
견적서를 받은 날이나
원인에 관한 최종 보고서를 받은 날이
언제나 기산점이 되는 것은 아닙니다.
또한 위 6개월을 반드시
그 안에 소송을 제기해야 하는 기간으로만
이해할 필요는 없습니다.
재판 밖에서도 권리를 행사할 수 있지만,
단순한 문의나 불편 호소에 그치지 않고
어떤 하자에 대해 어떤 책임을 요구했는지
확인할 수 있어야 합니다.
내용증명이나 메시지에는
하자 위치와 발견 경위,
요구하는 보수 또는 손해배상의 내용을
구체적으로 남기는 편이 좋습니다.
발송한 자료와 상대방에게 도달한 내역도
함께 보관해야 합니다.
하자가 심하다고
곧바로 매매계약을 해제할 수 있는지도
별도의 문제입니다.
일반적인 매매 하자담보책임에서는
하자로 인해 계약의
목적을 달성할 수 있는지 등을 살펴
해제 가능성을 판단해야 합니다.
합의로 해결한다면 공사 범위와 완료일,
비용 부담, 같은 하자가
다시 발생했을 때의 처리 내용을
분명히 정해야 합니다.
원인을 충분히 확인하지 않은 상태에서
향후 모든 청구를 포기하는 내용에
동의하는 일은 신중해야 합니다.
부동산 하자 손해배상에서는
하자의 존재와 책임 주체, 적정한 복구비를
각각 설명할 수 있어야 합니다.
수리 전 상태를 남기고
계약 내용과 권리 행사 기한을
확인하는 것이 청구의 출발점입니다.
매도인이 책임을 부인하거나
제안받은 수리 범위로 문제가
해결될지 판단하기 어렵다면,
계약서와 현장 사진, 점검 자료를 바탕으로
대응을 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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