칼럼
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전세사기 손해배상 고소만 하면 될까요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약할 때는 보증금을 안전하게
돌려받을 수 있다고 들었는데,
만기를 앞두고 집이 경매에 넘어갔다는
사실을 알게 되는 경우가 있습니다.
임대인은 연락이 되지 않고
중개사는 자신도 몰랐다고 답하면
누구에게 책임을 물어야 할지 막막해집니다.
전세사기 손해배상은
피해 사실을 호소하는 것과 별개로
각 관계자의 행동과 손해 사이의
연결을 밝혀야 하는 문제입니다.
계약 당시 무엇을 설명받았고
실제 권리관계는 어땠는지,
어떤 자료를 믿고
보증금을 지급했는지가 중요합니다.
형사처벌을 요구하는 절차와
보증금을 회수하는 절차도
함께 살펴야 합니다.
1. 임대인과 중개사 모두에게 청구할까요
먼저 임대차계약에 따른
보증금 반환 청구와 사기 행위에 따른
손해배상 청구를 구분해야 합니다.
임대차가 종료되어
보증금을 반환할 의무가 생겼다면
사기죄 유죄판결이 없더라도
반환 청구를 검토할 수 있습니다.
반면 사기를 이유로 손해배상을 요구하려면
상대방의 거짓 설명이나 중요한 사실의 은폐,
그로 인한 계약 체결과 손해 발생을
구체적으로 밝혀야 합니다.
보증금을 돌려주지 못했다는 사실만으로
모든 사건이 사기로 인정되는 것은 아닙니다.
임대인이 계약 당시 선순위 채무나
보증금 반환에 영향을 미치는 사정을
어떻게 설명했는지 확인해야 합니다.
중개사의 책임도 별도로 판단합니다.
계약을 중개했다는 이유만으로
임대인의 보증금 반환 의무를
전부 대신 부담하는 것은 아닙니다.
중개 과정에서 확인하거나
설명해야 할 의무를 위반했고,
그 위반 때문에 임차인에게
손해가 발생했는지가 쟁점입니다.
신탁된 부동산의 임대차를 중개하면서
필요한 설명을 하지 않은 사안에서
중개사의 손해배상책임을
일부 인정한 사례도 있습니다.
따라서 임대차계약서,
중개대상물 확인설명서,
계약 당시 등기사항증명서, 광고 내용,
문자와 녹음 자료를 함께 살펴야 합니다.
중개사가 안전하다고 말했다는 기억만으로는
당시 어떤 정보를 제공했는지
입증하기 어려울 수 있죠.
임대인과 중개사가 함께 기망에 관여했다면
공동불법행위 책임을 검토할 수 있지만,
단순한 업무상 과실인지
사기에 가담한 것인지에 따라
주장과 증거가 달라집니다.
2. 보증금 외의 손해도 배상받을까요
전세사기 손해배상에서
가장 큰 부분은 회수하지 못한
보증금과 관련된 손해입니다.
다만 청구 상대방과 법적 근거에 따라
손해액을 판단하는 방식이 달라질 수 있습니다.
임대인에 대한 보증금 반환 청구와
중개사의 과실에 대한 손해배상 청구를
같은 계산으로 처리해서는 안 됩니다.
경매 배당, 보증기관의 지급,
합의금 등으로 이미 회수한 금액이 있다면
이를 반영해야 하며,
같은 손해를 여러 상대방에게
중복해서 받을 수는 없습니다.
보증금을 받지 못해 추가 대출 이자나
임시 거주비를 부담했다면
그 비용도 검토 대상이 될 수 있습니다.
그러나 실제 지출했다는 이유만으로
전액이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
피해와 비용 발생 사이의 인과관계,
지출의 필요성, 상대방의 예견 가능성 등
청구 근거에 따른 요건을 살펴야 합니다.
대출 약정서, 이자 납부 내역,
임시 거주 계약서,
영수증을 보관해야 하는 이유입니다.
계약 종료 후 보증금 반환이 지연된 데 따른
지연손해금도 검토할 수 있지만,
임차주택 인도 여부 등 자신의 의무 이행 상태를
함께 확인해야 합니다.
정신적 고통에 대한 위자료 역시
자동으로 추가되는 항목은 아닙니다.
사건의 경위와 피해 정도,
재산적 배상만으로 회복하기 어려운 특별한 사정 등을
구체적으로 주장해야 합니다.
배상액을 크게 적는 것보다
어떤 손해가 어떤 자료로 증명되는지를
정리하는 것이 중요합니다.
3. 형사고소 후 민사소송도 해야 할까요
형사고소는 범죄 혐의를 수사하고
처벌 여부를 판단하도록 요청하는 절차입니다.
고소장을 제출했다고
보증금이 자동으로 반환되거나
상대방의 재산이 피해자를 위해
확보되는 것은 아닙니다.
형사재판에서 배상명령을
신청할 수 있는 사건도 있지만,
배상책임의 범위가 복잡하게
다투어지는 경우에는
별도의 민사절차가 필요할 수 있습니다.
형사판결이 나올 때까지 기다려야만
민사상 청구를 시작할 수 있는 것도 아닙니다.
현재 확보한 증거와 반환 청구 요건을 검토해
보증금 반환이나 손해배상 소송을 준비할 수 있습니다.
상대방에게 처분 가능한 재산이 있고
이를 보전할 필요가 있다면
가압류도 함께 검토해야 합니다.
다만 재산이 있다는 사실만으로
회수가 보장되지는 않습니다.
선순위 담보권, 다른 채권자의 집행,
재산 가치에 따라
실제 배당받을 금액이 달라질 수 있습니다.
이사를 앞두고 있다면
현재 확보한 임차인의 권리를
유지하는 문제도 중요합니다.
임대차가 종료되었는데
보증금을 받지 못한 경우
임차권등기명령을 검토할 수 있으며,
기존 대항력과 우선변제권을 유지하려면
등기 완료 여부를 확인한 뒤 이사해야 합니다.
신청서를 제출한 것과
등기를 마친 것은 다릅니다.
경매가 진행 중이라면 배당요구가 필요한지와
그 종기도 별도로 확인해야 합니다.
손해배상 소송을 제기했다는 이유로
경매절차에서 필요한 권리 행사가
대신 이루어지는 것은 아닙니다.
전세사기 손해배상은
임대인과 중개사의 책임을 각각 확인하고,
피해 금액과 회수 가능성을
함께 검토해야 합니다.
보증금 반환과 불법행위 손해배상은
청구 근거가 다르며,
추가 비용 역시 발생 경위와
증빙을 갖추어야 합니다.
형사고소 이후에도 이사, 임차권등기,
경매 배당, 재산 보전처럼 별도로
챙겨야 할 절차가 남을 수 있습니다.
계약 당시 자료와 현재 등기 상태를 토대로
누구에게 어떤 청구를 하고
무엇부터 보전해야 하는지 확인해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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