칼럼
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[칼럼]집주인이 갑자기 바뀌어 걱정이 된다면
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세기간이 끝나지 않은 상황에서 임차인도 모르게 집주인 바뀌면 걱정되고 당황하실 수 밖에 없으실 겁니다. 특히 요즘처럼 전세사기로 떠들썩한 시점에는 보증금을 돌려받을 수 있을지 더욱 불안감이 생길 수 밖에 없으실 겁니다.
이에, 집주인 바뀌면 임차인에게 어떤 불이익이 있을지 꼭 알아야 할 사항들과 대처할 수 있는 방법에 대해 살펴보고자 합니다.
집주인 바뀌면 대항력등
주택임대차 보호법 제3조 4항에 보면 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다라고 규정되어 있습니다.
다시말해, 임대중인 주택을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계 받게 되므로 집주인의 명의만 변경될 뿐 기존 임대차 계약은 그대로 유지되고, 임차인은 기존 계약한 내용대로 거주하면 됩니다. 또한, 새로운 임대인에게는 임차인을 내보낼 권리가 없으며 기존 계약을 성실히 이행해야 할 의무만 존재할 뿐이고 만기가 되면 보증금을 반환할 의무도 새로운 집주인에게 있습니다.
집주인이 바뀌어 불안하다면?
임차인 입장에서 새로운 집주인이 경제적 여력이 어떻게 되는지 알수 있는 방법이 없습니다. 그러다 보니, 전세기간이 완료되어 보증금을 돌려받을 수 있을지 없을지 걱정이 되실 수 밖에 없으실 겁니다.
새로운 집주인(임대인)의 경제적 여건이 우려되어 새로운 집주인과 전세계약승계를 원하지 않는다면, 계약해지를 요구하고 기존 집주인에게 보증금 반환을 요구 하실 수 있습니다.
판례에 따르면, 주택이 양도된 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기하여 기존 집주인과의 임대차 관계를 해지할 수 있으며, 이 경우 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리가 있습니다. 또한, 계약 해지 후에도 세입자는 기존 집주인이 전세금을 반환해줄 때까지 대항력 행사를 통해 기존 주택에 거주 할 수 있습니다.
집주인 바뀌면 위험한 이유
집주인이 변경이 위험한 이유는 새로운 집주인에 대해 세입자가 잘 모른다는 점입니다. 임차인은 기본적으로 계약을 하기 전 임차인들은 보통 부동산을 통해 집주인의 채무 상태를 확인하는 등의 절차를 거치게되는 반면 새로운 집주인이 될 사람을 상대로는 이러한 과정을 거치는 게 제한적이고 특히나 임차인에게 사전 통보 없이 바뀐 경우라면 정보가 전무 할 수밖에 없습니다.
문제는 새 집주인의 채무나 재산 상태가 엉망이라면 세입자가 큰 피해가 생길 수 있다는 점입니다. 최근 전세 사기 피해 유형에는 급전이 필요한 사람을 모집해 수백만 원을 주고 새로운 집주인으로 명의를 이전 시키는 일명 ‘바지사장’ 수법이 등장해 문제가 되고 있습니다. 이러한 경우 바지사장들이 새로운 집주인이 되고 이를 전혀 모르고 있던 임차인들은 전세 만기가 도래되어 보증금반환을 요구해봤자 바지사장은 돈이 없어 보증금 반환을 못하게 되면서 피해가 커지고 있습니다.
위와 같은 피해를 받으셨다면 지체없이 저희 법무법인테헤란으로 방문하셔서 전문가와 상담을 받아 해결해 가시길 바랍니다. 고민하고 지체할수록 피해는 더 커질 수 있다는 점, 항상 명심하시길 바랍니다.
집주인 바뀌면 피해방지를 위한 예방법
집주인 변경 시 피해가 생기는 것을 방지하려면 계약 전부터 특약을 통해 위험을 대비해야 합니다. 특약에는 ‘계약 기간 중 집주인이 변경될 계획이 있는 경우 세입자에게 반드시 통보해야 하고 이를 어길 시 임대차 계약이 해지되어 기존 집주인이 즉시 전세금을 반환해야 한다’라는 취지의 내용을 넣도록 해야 합니다.
위 특약을 넣어 놓는다면 적어도 임차인 모르게 집주인인 변경될 여지는 없으므로 계약시 꼭 해당내용을 기입하실 수 있도록 주의 하셔야 합니다.
이러한 주의를 기울였음에도 보증금 반환을 받기 어려운 경우 고민하지 마시고 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 변호사와 상세한 상담을 통해 해결해 나가시길 바랍니다.
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