칼럼
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[칼럼] 대항력 없는 임차인, 지금 대응하지 않으면 보증금이 더 위험해질 수 있습니다
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하거나, 집이 경매로 넘어갔다는 이야기를 듣고 나서야 상황의 심각성을 깨닫는 분들이 적지 않습니다.
상담을 하다 보면 “전입신고도 했고 실제로 살았는데요”라는 말을 가장 먼저 하시는데요.
문제는 대항력 없는 임차인으로 분류되는 순간, 그동안 당연하다고 생각했던 보호가 작동하지 않는다는 점입니다.
이 글에서는 대항력이 없는 경우 어떤 위험이 있는지, 그리고 언제 민사 전문 변호사의 도움이 필요한지 현실적인 관점에서 짚어보겠습니다.
먼저 대항력이라는 것이 무엇인지 부터 알아야겠죠.
대항력은 임차인이 집을 계속 점유하면서 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘이라고 이해하시면 됩니다.
보통은 전입신고와 실제 거주가 기준이 되죠. 그런데 이 요건을 갖추지 못한 상태라면 집주인의 채무 문제나 경매 상황에서 보증금 반환 순위가 뒤로 밀릴 가능성이 큽니다.
특히 전세보증금이 크거나 선순위 권리가 복잡한 경우라면 대항력 없는 임차인은 배당을 거의 받지 못하는 사례도 종종 발생합니다.
이 때 “그래도 기다리면 되지 않을까?”라고 생각하시고 별 다른 조치를 하지 않는다면 기대와는 달리 손해를 키우는 선택이 될 수 있습니다.
대항력이 없는 임차인이라고 하니 많이들 임차권등기설정을 대안으로 떠올리시는데요.
실제로 이 절차는 이사를 가더라도 임차인의 지위를 일정 부분 유지하는 데 도움이 됩니다.
하지만 중요한 점은 이미 대항력이 없는 상태라면 임차권등기 자체를 설정할 수 없거니와 하더라도 크게 달라지지 않습니다.
등기 자체가 보증금을 자동으로 지켜주는 장치는 아니기 때문에, 현재 권리관계와 집 상태를 함께 따져봐야 합니다.
대항력 없는 임차인에게 가장 중요한 건 속도입니다.
집주인이 연락을 피하거나 이미 다른 채권자들이 움직이고 있다면 보증금반환소송이나 지급명령을 통해 권리를 주장하는 것이 현실적인 선택이 될 수 있습니다.
소송이라고 해서 무조건 오래 걸린다고 생각하시지만 지급명령 절차를 통해서도 받아낼 수는 있습니다. 하지만 확실한 방향은 소송이기 때문에 이를 진행하는 편이 좋지요.
다만 소송을 시작할 시점과 방식은 임차인의 지위에 따라 달라지기 때문에 섣불리 혼자 진행하기보다는 방향을 먼저 잡고 진행할 수 있도록 변호사의 도움을 받는 것이 중요합니다.
대항력 없는 임차인은 기다릴수록 불리해지는 구조에 놓이기 쉽습니다. 집주인의 상황은 임차인이 통제할 수 없고, 그 사이에 다른 권리자가 앞서가 버릴 수도 있죠.
그래서 이 단계에서는 “혼자 해결할 수 있을까”보다는 “지금 어떤 선택이 손해를 줄이는 길인가”를 기준으로 판단하셔야 합니다.
각자의 계약 상황에 따라 답이 달라지기 때문에 혼자 고민하시기 보다는 민사전문변호사와의 상담을 통해 이를 해결할 수 있는 방안을 찾는 것이 필요하죠.
전 재산이나 다름 없는 보증금, 이대로 못받을 거 아니니까 테헤란 민사/부동산 법률팀과 함께 하셔서 안정적인 회수하시는 것은 어떨까요.
도움이 필요하시다면 언제든 편한 방법으로 연락 남겨주세요.
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