칼럼
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전세보증금을 돌려받지 못했다면? 반드시 알아야 할 대응 절차
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세 계약이 끝났음에도 불구하고 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 큰 경제적 타격과 심리적 스트레스를 겪게 됩니다. 특히 최근 몇 년간 깡통전세, 집값 하락, 경매 진행 중인 임대인 등 다양한 원인으로 보증금을 온전히 회수하지 못하는 사례가 늘어나면서, 세입자의 권리 보호에 대한 관심도 함께 높아지고 있습니다.
그러나 막상 이런 상황을 겪게 되면, 어디서부터 어떻게 대응해야 할지 막막한 것이 현실입니다. 오늘은 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 취해야 할 조치들, 그리고 법적으로 반드시 확인해야 할 핵심 절차를 자세히 알아보겠습니다.
전세 계약이 종료됐는데도 보증금을 받지 못한 경우, 가장 먼저 해야 할 일은 계약 종료 사실을 명확히 입증하고, 임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요청하는 것입니다.
이때 활용할 수 있는 절차가 바로 내용증명입니다.
내용증명은 임대인에게 보증금 반환을 정식으로 요청하고, 추후 소송이나 강제집행 시 중요한 증거로 사용됩니다. 내용에는 다음과 같은 사항을 포함해야 합니다:
-전세계약 종료일
-임차인이 명도(퇴거)를 완료했다는 사실
-보증금 반환 요청 및 기한 명시
-반환하지 않을 경우 법적 조치 경고
내용증명을 보낸 뒤에도 반환이 이뤄지지 않는다면, 보증금 반환을 위한 민사소송 또는 보증금 회수 절차에 들어가야 합니다.
세입자가 아직 이사를 하지 않은 상태라면 문제가 더 복잡해질 수 있습니다. 이사 날짜가 다가오는데 보증금은 돌려받지 못한 상황에서는 임차권등기명령을 먼저 신청하는 것이 권리 보호의 핵심입니다.
임차권등기명령은 퇴거 후에도 전입신고 및 확정일자에 따른 우선변제권을 유지할 수 있도록 돕는 제도입니다. 이를 통해 세입자는 이사 후에도 보증금 반환 청구권을 안전하게 보존할 수 있으며, 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 일정 순위에 따라 보증금을 회수할 수 있습니다.
이와 동시에 임대인을 상대로 전세보증금반환청구소송을 제기해야 합니다.
보증금 반환소송은 일반 민사소송 절차로 진행되며, 승소 후에는 판결문을 근거로 집주인의 재산에 대해 강제집행(예: 부동산, 예금, 차량 압류)을 할 수 있습니다.
만약 계약 체결 시 전세금 반환 보증보험에 가입해두었다면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관이 먼저 보증금을 지급하고 이후 구상권을 행사하게 됩니다.
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증보험에서 제공하는 이 보증보험은 일정 요건만 충족하면 비교적 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있다는 장점이 있습니다.
한편, 보증보험이 없거나 해당되지 않는 경우에는 승소 판결을 받아야 하고, 그 후에도 집주인이 자진해 보증금을 지급하지 않는다면 강제집행 절차로 넘어갑니다.
임대인의 부동산 압류 및 경매 / 임대인의 급여, 예금, 차량, 보증금 등 압류 등의 강제집행이 가능합니다.
특히 보증금 금액이 클수록, 변호사의 조력을 받아 사건 전체를 전략적으로 관리하는 것이 실질적인 회수 가능성을 높이는 데 도움이 됩니다.
전세보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하거나, 집주인이 연락을 끊고 보증금을 주지 않는다면 더 이상 개인적인 협상에 의존해서는 안 됩니다.
내용증명 발송 → 임차권등기명령 신청 → 소송 및 집행이라는 법적 절차를 통해 신속히 대응해야 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
법무법인 테헤란은 전세보증금 반환소송, 임차권등기명령, 강제집행, 경매 대응 등 임대차 분야에서 경험으로 조력합니다. 보증금 문제로 고민하고 계시다면, 더 늦기 전에 법적 절차를 정확히 밟을 수 있도록 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.
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