칼럼
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[부동산 칼럼] 눈 뜨고 땅 뺏긴다? 점유취득시효
흔하게 들어오는 상담은 아닙니다만 들어왔다 하면 꽤 큰 일입니다. 바로 부동산 점유취득시효에 관한 사건입니다. 자기 땅인 줄 알았는데 등기가 잘못되었거나 하는 이유로 알고 보니 부동산 일부분이나 상당부분이 남의 땅이었을 수 있습니다.
그렇지만 20년 동안 내 땅처럼 조용히 살고 있었고, "오랫동안 점유하고 있었다. 그 동안 한 번도 들여다 본 적 없지 않느냐"라고 주장하면 소유권 받을 수 있는 걸까요? 그렇지는 않습니다. 법률상담 전 한 번 읽어보시고, 문의 내용 정리해보시면 되겠습니다.
점유취득시효 완성?
자동으로 소유권 변경은 아닙니다.
부동산 점유취득시효는 우리 법에서 아주 중요한 대원칙인 "법적 안정성"을 위한 것입니다. 취득시효를 주장하는 당사자는 물론, 그 사람이 소유권을 갖고 있다고 믿고 이해관계를 쌓아둔 제 3자들을 위해서 말이죠. 오랜 시간이 지난 후 갑자기 원 소유주가 나타나 그 권리관계를 바꾸려 하는 것은 오히려 사회적으로 법적 안정성을 해칠 수 있기 때문입니다. 민법에서는 그 오랜 시간을 '20년'으로 잡고 있습니다.
그런데 이 취득시효가 완성되었다고 자동으로 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다. 20년 동안 해당 부동산을 쳥온, 공연하게, 소유 의사로 점유하고 있어 점유취득시효가 완성되었을 때 생기는 권리는 물권이 아닌 소유권이전등기청구권이라는 "채권"입니다. 물권보다는 효력이 약해요.
왜냐하면 시효가 완성되었다 해도 실제 소유자가 달란다고 바로 소유권을 넘겨주진 않기 때문이죠. 법원 판결을 받기 때문에 점유자가 소유권이전등기를 해야 하는 것입니다.
내 땅인 줄 알고 있었는데
저 사람이 내 땅을 팔았다고요?
부동산 점유취득시효로 생기는 문제 중 상당히 흔한 사례입니다. 소유자가 제3자에게 매매계약을 하고 소유권 이전등기를 해주었는데 이미 점유취득시효 완성 후일 때, 법률 관계는 어떻게 될까요? 이때는 기존 소유자는 점유취득자에게 등기의무를 해줄 수 없게 됩니다.
그러나 시효로 취득한 점유자는 제3자에게 소유권이전을 요구할 수 없고, 제3자가 알았다 한 들 마찬가지입니다.(93다50666)
그러나 이렇게 원래 소유자의 등기 의무를 할 수 없게 된 때도, 그 이후로 계속 취득시효가 지나도록 등기 명의자가 동일하다면 점유취득자는 새 소유주에게 소유권이 이전된 시점을 새로 기산점으로 삼아야 합니다. 평온, 공연하게 소유 의사로 20년이 지난다면 이때는 또 시효취득을 새로 주장할 수 있다는 게 법리입니다.
내 땅인 줄 알았던 곳,
소유권을 최대한 보장받고 싶다면
정리해서 알려드릴게요. 제3자가 유효하게 등기를 이전받았다면, 점유취득자 입장에서는 채권자 취소권을 행사하여 소유권을 원 소유자에게 돌려놓고 소유권이전등기를 청구하는 것도 불가능합니다. 오히려 새로 소유자가 된 사람이 부동산 인도소송을 할 수도 있지요.
그러나 법리를 잘 살펴봐야 합니다. 부동산 점유취득시효 완성 후 소유권이 남에게 이전된 것은 사실이지만, 그로 인해 원래 점유 중이었던 시효취득자가 당시 소유주에 대한 소유권이전등기청구권을 잃는 것은 아닙니다. 만약 점유취득시효 당시 소유자에게로 소유권을 되돌릴 방법이 있다면, 이 때는 정당하게 점유취득시효를 주장할 수 있습니다.
한편으로 원래 소유자가 시효취득을 주장한 것을 원 소유자가 알면서도 남에게 처분했다면, 불법행위로 인한 손해배상 청구도 검토해보실 수 있습니다.
점유취득시효는 "시간"과 부동산을 가지고 벌이는 전투입니다. 소유권에 시간이 끼어 들어갔다면 소송을 하기는 상당히 번거로워지죠. 세월을 입증할 자료는 탄탄해야 하지만 그 시간이 흐르는 만큼 증거는 희미해지기 때문입니다.
따라서 법을 잘 알고, 사실관계를 부동산소송이란 특성을 맞춰 해결할 수 있는 부동산변호사와 전략을 세워 소송에 이기셔야 합니다.
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