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칼럼

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[부동산칼럼] 건물하자소송 아파트하자소송 신축, 구축에 따라 달라지나요?

2021.08.25 조회수 79863회

반갑습니다.

테헤란 부동산전담센터입니다.

 

요즘 대한민국에서 가장 핫한 분야가 부동산입니다. 끝을 모르고 올라가는 부동산 가격과 수 백억의 건물을 샀다는 유명인들의 소식에 더 늦기 전에 영끌을 해서라도 건물, 아파트를 사야겠다는 국민들이 많은데요.  

​현재 부동산 시장에서 유명한 말은 "지금이 가장 싸다." 라고 합니다.

 

지금이라도 부동산을 구매하지 않으면 앞으로도 영원히 내 건물, 아파트를 마련할 수 없을 것이라는 두려움에 최대한 대출을 받아 부동산을 구매하는 현상이 나타나고 있습니다. 

 

 

​특히나  수도권에 인구의 절반 이상이 모여사는 우리나라는 수도권에 모든 편의시설과 직장이 모여있어 수도권 부동산은 수요에 비해 공급이 턱없이  부족한 상황입니다.  

 

상황이 이렇다보니 서울 및 수도권의 경우 아파트에 대하여 공급보다 수요가 더 많다보니 자연스럽게 아파트 가격이 치솟게 된 것입니다. 게다가 최근에 아파트 및 빌라 가격이 크게 치솟으면서 다른 건물, 상가, 빌라 등으로 그 상승세가 번지고 있습니다. 

 

​그렇게 어렵게 대출고 마음에 드는 건물을 골라 계약을 하고 인테리어도 하고 소유권 이전등기까지 마쳤을 때의 기분은 "안도감"일텐데요. 

 

하지만 또 다른 문제와 직면하게 됩니다. 

 

 

내 집, 내 건물에 문제가 있다면?

 

이 때 할 수 있는 것이 건물 하자소송입니다. 단 주의해야 할 것은 모두 법적으로 신청할 수 있는 ​"기간"이 정해져 있다는 것입니다. 아래에서 자세하게 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 


건물, 아파트하자소송 신축, 구축에 따라 달라지나요?


 

분양권을 받아 신축아파트에 들어갔는데 하자를 발견했어요

 

최근 신축아파트에 들어가는 것이 하늘에 별 따기만큼 힘들다고 하죠. 특히 서울 및 수도권의 경우 천정부지로 치솟은 아파트 가격 탓에 특히나 신축아파트를 구매하는 것은 반드시 운이 따라주어야 합니다.

그렇게 힘들게 분양권을 받아 내 집 마련의 꿈을 이뤘다면 정말 기쁘실텐데요. 하지만 처음에는 좋았으나 시간이 지나자 집에 하자를 발견한다면 어떻게 해야 할까요?

이 경우 우선, 아파트를 건설한 시공사에게 하자보수를 요청해야 합니다. 하지만 시공사는 오히려 하도급업체의 책임이라고 주장하거나, 본인들은 도면대로 잘 완공했는데도 불구하고 건물에 하자가 생겼다고 반론할 수 있는데요.

이 경우 만약 하자가 발생한 집이 한 두 채가 아니라 다수에 해당한다면, 아파트입주민이 시공사를 상대로 아파트하자소송을 청구하는 등 큰 송사를 준비하게 될 가능성이 높습니다.

단 시공사를 상대로 언제나 아파트하자소송을 청구할 수 있는 것은 아니기 때문에 주의해야 하는데요.

원칙적으로 기둥, 벽, 계단과 같이 모두가 공유하고 있으며 중요 부분의 경우에는 10년, 벽지 및 바닥재가 들뜬 것과 같은 현상은 5년 안에 소를 제기해야 합니다.

주의해야 할 것은 시간이 지나 늦게 소송을 제기할 수록 시공사측은 본인들의 책임이 아니라 입주민들의 탓으로 돌릴 가능성이 높다는 것인데요. 따라서 처음부터 변호사를 선임하여 입주민이 승소할 수 있도록 다양한 자료와 정보수집 및 변론을 준비하는 것이 필수적입니다.

 

 

 

 



구축 건물, 아파트인데 매수당시에는 몰랐던 하자를 발견했어요.

 

 

신축건물이 아니라 구축부동산을 구매하게 되는 경우도 많습니다. 구축아파트란 보통 10년이 지난 아파트를 의미하는 경우가 많은데요.

이 때 원칙적으로는 시공사에 하자보수책임을 물을 수 있는 10년이 지난 상황이기 때문에, 구매한 집에서 하자를 발견했다면 시공사가 아닌 매도인에게만 하자담보책임을 물어 손해배상소송 즉, 건물하자소송을 청구할 수 있습니다.

단 주의해야 할 것은 건물하자소송을 통해 매도인의 하자담보책임을 물어 손해배상을 받을 수 있는 기간은 단 6개월이라는 것인데요.

또한 매수인은 매매계약 당시에 하자를 이미 인지한 상태이거나, 혹은 매수인에게 과실이 있어 해당 부동산에 하자가 있다는 것을 과실로 인해 알지 못 했다면 매수인은 매도인을 상대로 손해배상을 청구할 수 없습니다.

매수인 본인에게 과실이 있는지 여부는 소송을 진행할 때 상당히 중요한 부분인데요. 매수인에게 과실이 없다는 것을 입증하기 위해서는 이를 입증할 다양한 증거자료들이 필요합니다. 매매계약 체결 당시 매수인이 해당 아파트 및 부동산 내부를 사진으로 자세하게 찍어놓는 것도 좋은 자료가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 


단순히 아파트가 낡아서 발생한 손해라면 특히나 입증하기 어렵습니다.

 

 

만약 구축아파트를 구매했을 경우 해당 아파트의 하자가 전체적으로 누가 봐도 오래되어 보인다면 어느 정도 예상이 가는 상황이기 때문에 손해배상책임을 묻기가 어려울 수 있는데요.

특히나 변론 및 자료 진술을 통해 입증을 얼마나 잘 해내는지에 따라 손해배상으로 받을 수 있는 금액도 달라지게 됩니다. 

 

결국 건물하자소송에서 가장 중요한 것은 소송을 진행했을 경우 매수인에게 아무런 고의 및 과실도 없다는 것을 입증해줄 민사, 부동산 사건 경험이 많은 변호사를 선임하는 것입니다.

건물하자 소송에 대해 고민이 있으시다면 테헤란으로 문의 주셔도 좋습니다. 

 

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