칼럼
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월세 미납 명도소송, 보증금 남으면?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
밀린 월세를 받는 것보다
임대차를 정리하는 일이
더 급해지는 순간이 있습니다.
임차인이 매번 조금씩 입금하면서
퇴거 약속은 지키지 않으면,
언제까지 기다려야 하는지
판단하기 어렵습니다.
보증금이 줄어드는 동안
새 임차인을 구할 계획도 세우지 못합니다.
월세 미납 명도소송은 이런 상황에서
건물의 인도를 구하는 절차입니다.
다만 미납액이 있다는 이유만으로
임차인의 사용 권한이
곧바로 사라지는 것은 아닙니다.
계약을 해지할 요건이 갖춰졌는지,
해지 통지가 언제 도달했는지,
이후 어떤 합의가 있었는지까지 확인해야 합니다.
1. 몇 달 밀렸다는 사실만으로 소송할 수 있을까요?
월세 미납을 이유로 건물 인도를 청구하려면
임대차가 적법하게 종료되었다는
근거가 필요합니다.
주택 임대차에서는
원칙적으로 연체액이 2기의 차임액에 달하면
임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
매월 월세를 지급하는 계약이라면
월세 2개월분에 해당하는 금액이 기준입니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에서는
연체액이 3기의 차임액에
달하는지를 살펴야 합니다.
따라서 주택과 상가에
같은 기준을 적용해서는 안 됩니다.
여기서 몇 번 늦게 냈는지와
현재 얼마가 밀렸는지는 서로 다릅니다.
매달 일부를 지급했다면
부족한 금액을 합산하고,
중간에 정산한 내역이 있다면
이를 반영해야 합니다.
연체한 달이 연속되지 않았더라도
남아 있는 연체액이 기준에 도달하면
해지를 검토할 수 있습니다.
반대로 여러 차례 납부가 늦었어도
해지 당시 연체액이 기준에 미치지 않는다면
같은 결론을 내리기 어렵습니다.
관리비와 수리비를 월세에 합쳐
해지 기준을 충족했다고
판단하는 것도 주의해야 합니다.
각 금액의 성격과 계약 내용을
구분해야 하기 때문입니다.
임대인이 월세를 감액하거나
지급일을 늦추기로 합의한 적이 있는지도
확인해야 합니다.
합의로 납부 시기를 변경해 놓고
원래 날짜를 기준으로 연체를 계산하면
다툼이 생길 수 있습니다.
연체 기준을 충족했다면
계약 해지 의사를 명확하게
전달해야 합니다.
단순한 납부 독촉과 해지 통지는 다르며,
내용증명을 발송했다는 사실만으로
도달까지 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
계약서와 입금 내역에 더해
통지 내용과 배달 결과 등을
함께 정리해야 합니다.
2. 뒤늦게 월세를 보내면 해지가 취소될까요?
임차인이 일부 금액을 입금하면
소송을 계속할 수 없는지
걱정하는 임대인이 있습니다.
이때는 돈을 지급한 시점과
해지 통지가 도달한 시점을 구분해야 합니다.
해지 의사표시가 도달하기 전에
연체액을 지급하여
해지 기준에 미달하게 되었다면,
해당 연체를 이유로 한
해지 가능성이 달라질 수 있습니다.
반면 적법한 해지 통지가 도달하여
계약이 이미 종료되었다면
뒤늦게 밀린 월세를 지급했다는 이유만으로
계약이 자동으로 되살아나는 것은 아닙니다.
다만 이후 당사자가
계약을 계속 유지하기로 합의했는지는
별도로 살펴야 합니다.
임대인이 입금받은 돈을
어떤 명목으로 처리했고,
임차인의 계속 거주나 영업에 관해
무슨 말을 했는지도 판단 자료가 됩니다.
돈을 받았다는 사실만으로
계약 유지에 동의했다고
단정할 수는 없지만,
모호한 대화는
불필요한 분쟁을 만들 수 있습니다.
입금액을 어느 기간의
미납 차임에 충당하는지와
인도 요구를 유지하는지를
명확히 남기는 편이 좋습니다.
보증금이 남아 있다는
주장도 자주 나옵니다.
별도의 공제 합의 등이 없다면
임차인은 보증금에서 빼면 된다는 이유로
월세 지급을 미룰 수 없습니다.
그렇다고 임대인이
보증금을 전부 보유한 채 아무런 정산 없이
무조건 퇴거만 요구할 수 있는 것도 아닙니다.
계약 종료 시에는 연체 차임 등
정당하게 공제할 채무를 반영해
반환할 잔액을 확인해야 합니다.
남은 보증금 반환과 건물 인도는
원칙적으로 동시에 이행하는 관계이므로
청구와 집행 준비에도
이를 반영해야 합니다.
소송 중 일부 변제가 있었다면
미납액 계산을 수정하여 이미 받은 돈을
다시 청구하지 않도록 해야 합니다.
미납 월세를 회수하는 문제와
종료된 임대차에 따라
건물을 돌려받는 문제를
나누어 대응하는 것이 중요합니다.
3. 판결을 받은 뒤에도 안 나가면 어떻게 할까요?
월세 미납 명도소송에서는
판결문을 받는 것뿐 아니라
실제로 목적물을 인도받는 과정까지
고려해야 합니다.
우선 계약서상 임차인과
현재 점유자가 일치하는지 확인해야 합니다.
임차인이 다른 사람에게 공간을 넘겼거나
별도의 업체가 사용하고 있다면
점유 관계에 따라 청구 상대방을 검토해야 합니다.
다만 가족이나 직원이
함께 사용한다는 이유만으로
모두 독립된 점유자로 보는 것은 아닙니다.
누가 어떤 권한으로 공간을 지배하고 있는지
구체적인 사실관계가 필요합니다.
소송 중 점유자가 바뀌어
집행이 어려워질 우려가 있다면
점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다.
이는 즉시 퇴거시키는 절차가 아니라
인도 청구의 집행을 보전하기 위한 조치입니다.
주택이나 상가의 일부만 임대한 경우에는
돌려받을 부분을 도면 등으로
정확하게 특정해야 합니다.
판결 이후 자진 인도가 이루어지지 않는다면
집행 가능한 판결 등 필요한 요건을 갖춰
집행관을 통한 강제집행을 진행해야 합니다.
보증금 잔액 반환과
동시에 인도하도록 명한 판결이라면
그에 맞는 이행이나
이행 제공도 준비해야 합니다.
승소했다는 이유로
임대인이 직접 잠금장치를 바꾸거나
집기를 밖으로 옮겨서는 안 됩니다.
임차인이 장기간 모습을
보이지 않는 경우에도 짐이 남아 있고
점유 포기가 확인되지 않았다면
임의로 처리하지 않도록 주의해야 합니다.
퇴거를 압박하려고
전기나 수도를 끊는 행위 역시
별도의 책임을 초래할 수 있습니다.
소송 도중 퇴거 합의를 한다면
날짜만 정하는 것으로
끝내지 않는 편이 좋습니다.
열쇠 반환, 남은 물건의 처리,
미납액과 보증금 정산, 원상복구 범위를
함께 정해야 합니다.
약속을 지키지 않을 가능성이 있다면
합의 내용을 조정조서 등 집행력 있는 형태로
남길 수 있는지도 검토할 필요가 있습니다.
월세 미납 명도소송은
정확한 연체액과 해지 통지의 효력을
확인하는 데서 시작합니다.
일부 입금이 있었다면
그 시점을 따져야 하고,
보증금 정산과 현재 점유 관계도
소송 준비에 반영해야 합니다.
임차인이 소액 입금과
퇴거 약속을 반복하고 있다면
계약서와 전체 입금 내역,
해지 통지를 바탕으로
인도 청구를 진행할 수 있는 상태인지
검토해 보시기 바랍니다.
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혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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