칼럼
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상가 원상복구 분쟁, 어디까지 할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
폐업을 앞두고 철거 견적을 받았는데,
임대인이 요구하는 공사 범위가
예상보다 훨씬 넓습니다.
직접 설치한 간판과 칸막이뿐 아니라
입주할 때부터 있던 천장과 바닥까지
모두 철거하라고 합니다.
반대로 임대인은 임차인이
설비와 폐기물을 남긴 채 떠나
다음 임대를 진행하지 못하는
상황에 놓이기도 합니다.
상가 원상복구 분쟁은
서로 생각하는 원래 상태가 다를 때
시작되는 경우가 많습니다.
깨끗하게 비워 준다는 말만으로는
무엇을 철거하고 무엇을 남길지
정하기 어렵습니다.
공사부터 진행하기 전에
계약상 복구 기준과
시설별 책임을 확인해야
불필요한 지출과 보증금 분쟁을
줄일 수 있습니다.
1. 이전 임차인이 설치한 시설도 철거해야 할까요?
상가 원상복구의 출발점은
임차 당시의 상태와
당사자가 정한 약정입니다.
별도의 약정 등 특별한 사정이 없다면,
임차인이 들어오기 전에
다른 사람이 설치한 시설까지
당연히 철거해야 하는 것은 아닙니다.
원상복구라는 표현이
언제나 건물 준공 당시의
빈 공간으로 되돌린다는 의미는
아니기 때문입니다.
대법원도 원상회복 범위를 판단할 때
임대차계약의 경위와 내용,
임차 당시 상태, 임차인이 변경한 부분 등을
구체적으로 살펴야 한다고 보고 있습니다.
따라서 기존 음식점을 인수하면서
주방 배기시설과
배수설비를 그대로 사용했다면
누가 설치했는지부터 확인해야 합니다.
이전 임차인에게
시설 대금을 지급했다는 사실만으로 임
대인에 대한 철거 의무까지
모두 승계했다고
단정할 수는 없습니다.
다만 종전 시설을 포함하여
전부 철거하기로 명확하게 약정했거나,
기존 임대차의 의무를
인수한 사정이 있다면
판단이 달라질 수 있습니다.
계약서 본문뿐 아니라 특약,
시설 양수도계약,
임대인의 동의 내용도
함께 살펴야 합니다.
현 상태로 임대한다는
문구만 있는 경우에도
종료 시 복구 범위까지 확정되었다고
섣불리 판단해서는 안 됩니다.
시설을 사용하도록 허용한 것인지,
철거 책임까지 정한 것인지 구분해야 하죠.
임차인이 새로 설치한 시설이라도
임대인이 그대로 남겨 두기로 합의했다면
그 내용을 반영해야 합니다.
설치할 때 허락받았다는 사실과
퇴거할 때 철거하지
않아도 된다는 합의는
서로 다릅니다.
공사 승인 문자만 믿기보다
계약 종료 시 처리 방법까지
확인하는 것이 필요합니다.
2. 낡은 시설을 새것으로 바꾸는 비용도 부담할까요?
몇 년간 영업한 점포를
새것과 같은 상태로 돌려놓아야
하는 것은 아닙니다.
특약 등 특별한 사정이 없다면
통상적인 사용으로 발생한 마모나
자연적인 노후화를 임차인 책임의 훼손과
구분해야 합니다.
시간이 지나 바닥 색상이 바랜 경우와
무거운 장비를 옮기다가
바닥을 깨뜨린 경우는
같게 보기 어렵습니다.
벽면의 변화 역시
사용 기간과 영업 형태,
손상의 원인과 정도를 살펴야 합니다.
임대인은 낡았다는 이유만으로
전체 교체비를 요구하기보다
임차인이 책임져야 할
손상이 무엇인지 특정해야 합니다.
임차인도 오래 사용한 시설이라는 이유만으로
자신이 발생시킨 파손까지
모두 노후화라고 주장할 수는 없습니다.
계약서에 원상복구 특약이 있다면
그 문구가 어떤 손상과
시설을 대상으로 하는지 검토해야 합니다.
원상복구한다는 일반적인 표현만 있는 경우와
특정 마감재의 교체까지 명시한 경우는
판단이 달라질 수 있습니다.
비용을 다툴 때는 견적 총액보다
공사 항목이 중요합니다.
철거할 면적과 수량,
폐기물 처리비, 보수 방법,
자재 등급을 확인해야
같은 기준으로 비교할 수 있습니다.
일부 보수로 해결할 수 있는 손상인데
전체 교체를 요구한다면
그 필요성을 설명할 자료가 있어야 합니다.
반대로 구조나 시공 방식 때문에
부분 보수가 어려운 경우라면
전체 공사가 필요한 이유를 확인해야 합니다.
오래된 시설을 새 제품으로 바꾸면서
생기는 가치 증가와 사용 기간도
비용 산정의 검토 대상입니다.
다만 모든 항목에 동일한
감가상각률을 적용하면 된다고
단정할 수는 없습니다.
상가 원상복구 분쟁에서는
다음 임차인을 위한 업종 변경 공사나
임대인의 시설 개선 비용이
섞여 있는지도 살펴야 합니다.
그 비용 전부를 기존 임차인의 복구비로
처리할 수 있는 것은 아닙니다.
3. 복구가 부족하다며 보증금을 안 주면 어떨까요?
임대인은 임차인이 부담해야 할
원상복구 비용 등을
보증금에서 공제할 수 있습니다.
그러나 임대인이 제시한
견적이라는 이유만으로
금액 전부가 확정되는 것은 아닙니다.
해당 공사가 임차인의
의무 범위에 포함되는지와
비용이 적정한지 확인해야 합니다.
임차인은 공제에
동의하지 않는 항목과
그 이유를 구체적으로 남기는 것이 좋습니다.
전부 부당하다는 항의보다
입주 당시부터 있던 시설인지,
철거 면제 합의가 있었는지,
이미 보수를 마쳤는지를
자료로 설명해야 합니다.
사진은 점포 전체 모습과 문제 부위를
함께 촬영하는 편이 좋습니다.
입주 당시 사진이 없다면
중개 매물 사진, 인테리어 견적서,
이전 임차인과 주고받은
시설 인수 자료 등을 찾아볼 수 있습니다.
철거를 시작한 뒤에는
기존 상태를 확인하기 어려워집니다.
가능하다면 공사 전에
임대인과 현장을 확인하고
철거할 부분과 남길 부분을
문서로 정해야 합니다.
전기와 소방, 가스 등
안전과 관련된 설비는
임의로 제거하지 말고
건물 관리 기준과 적법한 공사 방법도
확인해야 합니다.
복구 범위에 합의했다면
완료일과 확인 방법, 보증금 정산 시점까지
정하는 것이 좋습니다.
퇴거할 때에는 열쇠 전달과
목적물 인도 여부도
분명하게 남겨야 합니다.
원상복구에 관한 다툼과
점포를 실제로 돌려주었는지는
서로 관련되지만 동일한 문제는 아닙니다.
작은 보수 문제가 남았다는 이유만으로
언제나 점포 전체의 인도가
이루어지지 않았다고 볼 수는 없습니다.
반대로 주요 시설이나 집기를 남겨
임대인이 점포를 사용할 수 없는 상태라면
인도 완료 여부가 문제 될 수 있습니다.
복구 지연으로 인한
임대료 상당 손해를 청구하는 경우에도
필요한 공사 기간과 인도 상태,
임대인의 대응 등을 따져야 합니다.
협의가 되지 않으면 분쟁조정이나
보증금 반환 소송 등을 검토할 수 있으며,
다툼 없는 금액부터 지급하고
나머지를 별도로 정산하는 합의도 고려할 수 있습니다.
상가 원상복구 분쟁은
임차 당시 상태와 특약을 바탕으로
복구할 항목을 정하고,
각 비용의 필요성과 적정성을
확인하는 과정입니다.
철거를 먼저 끝내거나
보증금 공제에 서둘러 동의하면
이후 책임 범위를 설명할 자료가
부족해질 수 있습니다.
이전 임차인의 시설까지
철거하라는 요구를 받았거나
복구비 견적 차이가 크다면,
공사 전에 계약서와 현장 자료를 바탕으로
부담 범위를 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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