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임차인 원상복구 분쟁 공제될까요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
이사를 앞두고 집을 확인한 임대인이
도배와 바닥 교체 비용을 청구하면서
보증금 정산이 멈추는 일이 있습니다.
임차인은 오래 사용해서
낡은 것이라고 생각하지만,
임대인은 입주할 때보다
상태가 나빠졌다며
복구를 요구합니다.
상가에서는 철거할 시설의
범위가 맞지 않아
공사비가 크게 벌어지기도 하죠.
임차인 원상복구 분쟁은
현재 흠집이 있다는 사실만으로
책임이 결정되지 않습니다.
입주 당시 상태, 훼손 원인,
계약에서 정한 복구 범위와
실제 필요한 비용을
함께 살펴봐야 합니다.
1. 사용 흔적도 모두 복구해야 할까요
임차인은 계약이 종료되면
원칙적으로 임차한 공간을
원상회복하여 반환할
의무가 있습니다.
그러나 원상회복이
언제나 새 제품과 새 마감재로
바꾸어 놓는 것을 의미하지는 않습니다.
통상적인 사용으로 발생한 마모와
시간의 경과에 따른 상태 변화는
특별한 약정이 없다면
임차인에게 복구 비용을
부담시키기 어렵습니다.
햇빛으로 벽지 색이 옅어진 경우와
임차인이 벽지를 찢거나
심하게 오염시킨 경우를
같은 기준으로 볼 수는 없습니다.
반려동물이 문틀을 훼손하거나
뜨거운 물건 때문에
바닥이 손상되었다면
발생 경위에 따라
임차인의 책임이 인정될 수 있습니다.
곰팡이 역시 발견되었다는 사실만으로
결론을 내리기 어렵습니다.
건물의 누수나 단열 문제인지,
생활 중 관리 상태 때문인지
원인을 확인해야 합니다.
결국 임차인 원상복구 분쟁에서는
퇴거 당시 사진만큼
입주 당시 자료가 중요합니다.
입주 전 사진, 동영상,
중개대상물 확인 자료,
기존 하자를 알린 문자,
수리 요청 내역을
함께 확보해야 합니다.
임대인도 손상이 있다고
주장하는 데 그치지 말고
어느 부분이 기존 상태와 달라졌는지
구체적으로 설명할 필요가 있습니다.
공사부터 진행해 흔적을 없애면
원래의 상태와 훼손 정도를
확인하기 어려워지므로
수리 전에 자료를 남겨야 합니다.
2. 원상복구 특약이 있으면 달라질까요
계약서에 원상복구라는
문구가 있으면
임차인이 모든 비용을
부담해야 한다고
생각하기 쉽습니다.
하지만 일반적인 반환 의무를
적어 놓은 것인지,
통상적인 마모까지
임차인이 부담하기로
합의한 것인지 구별해야 합니다.
임차인에게 통상적인 사용으로 생긴
마모의 복구 비용까지 부담시키려면
그 범위에 관한 명확한 합의가
있었는지가 중요합니다.
퇴거 시 도배를 한다는
약정이 있는 경우에도
대상 공간, 부담 조건, 계약 당시 설명과
합의 내용을 살펴봐야 합니다.
특약이 있다는 이유만으로
비용 전액이 언제나 인정되거나,
임차인에게 불리하다는 이유만으로
모든 특약이 무효가 되는 것은 아닙니다.
상가에서는 기준 시점을
특히 주의해야 합니다.
이전 임차인이 설치한 시설을
그대로 인수했다면
현재 임차인이 어디까지
철거하기로 했는지가 쟁점이 됩니다.
자신이 설치하지 않았다는 이유만으로
철거 의무가 없다고 단정해서도 안 되고,
현재 남아 있다는 이유만으로
전부 철거해야 한다고 판단해서도 안 됩니다.
시설 인수 계약, 임대차 특약,
공사 승인 내역을 통해
책임 범위를 확인해야 합니다.
임대인이 인테리어 공사를
허락했다는 사실도 퇴거할 때
철거 의무를 면제했다는 의미와는
다를 수 있습니다.
시설을 남겨 두기로 합의했다면
어떤 시설을 존치하는지,
비용 정산은 어떻게 하는지
문서로 명확하게 남기는 편이 좋습니다.
철거를 시작하기 전에 범위를 확정해야
필요한 설비까지 없애거나
같은 공사를 반복하는 문제를 줄일 수 있습니다.
3. 수리비를 보증금에서 빼도 될까요
임차인이 부담할
원상복구 비용이 인정된다면
보증금 정산에서 공제를
검토할 수 있습니다.
그렇다고 임대인이 제시한 견적 금액이
그대로 확정되는 것은 아닙니다.
공제하려는 비용의 근거와
임차인의 책임 범위가 확인되어야 합니다.
부분 보수가 가능한데 전체 교체가 필요한지,
기존 자재보다 높은 등급으로
바꾸는 비용까지 포함했는지를
살펴봐야 합니다.
시설의 사용 기간과
기존 상태도 비용의 적정성을
판단하는 데 중요합니다.
오래 사용한 시설이
손상되었다고 해서
새 제품 교체 비용 전부를
임차인에게 부담시키는 결론이
항상 나오는 것은 아닙니다.
견적서, 손상 사진, 공사 항목별 내역,
실제 지출 자료를 비교해
필요한 복구 비용을
구체적으로 산정해야 합니다.
임차인이라면 총액만 보고 동의하기보다
어떤 항목에 얼마가 청구되었는지
설명을 요청하는 것이 좋습니다.
다툼이 있는 항목과
인정하는 항목을 구분하고,
정산 합의서에는 공제 금액과
보증금 잔액 및 반환 날짜를
분명히 적어야 합니다.
임대차 종료 시 건물 반환과
보증금 반환은 원칙적으로
서로 맞물려 이행하는 관계이므로,
복구 문제와 인도 절차를
따로 떼어 판단해서는 곤란합니다.
협의가 되지 않으면 임차인은
부당하게 공제된 보증금의 반환을,
임대인은 입증되는 복구 비용의 배상을
구하는 절차를 검토할 수 있습니다.
이때 계약 내용에 어긋난 사용으로
발생한 손해배상 등에는
목적물을 반환받은 날부터 6개월이라는
짧은 권리 행사 기간이 문제될 수 있으므로
청구의 성격과 시점도 확인해야 합니다.
임차인 원상복구 분쟁을 해결하려면
자연스럽게 낡은 부분과
책임 있는 훼손을 구별하고,
계약에서 합의한 복구 범위를
먼저 확정해야 합니다.
비용에 관한 다툼은
입주 전후 자료와 공사 내역을 비교해야
구체적으로 판단할 수 있습니다.
보증금에서 큰 금액을 공제하겠다는
통보를 받았거나
철거 범위를 두고 의견이 갈린다면,
공사와 정산에 동의하기 전에
계약서와 현장 자료를
함께 검토받아 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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