칼럼
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전세보증금증액분쟁, 어떤 것부터 확인해야 할까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임대인이 갑자기 보증금을 크게 올려달라고 하면,
처음엔 당황스럽다가도 관계가 나빠질까 봐
그냥 응하고 넘어가시는 분들이 의외로 많습니다.
그런데 나중에 주변에 물어보거나 알아보시고 나서야,
그때 요구받은 인상 폭이 법적으로 정해진 한도를
훌쩍 넘는 금액이었다는 걸 뒤늦게 아시는 경우가 적지 않아요.
이미 올려서 지급하신 이후라면
"그때 왜 그냥 넘어갔을까" 하는 후회가 남으실 텐데,
다행히 이런 경우에도 늦지 않게 대응할 수 있는 방법이 있습니다.
반대로 아직 인상 요구를 받은 단계이신데 임대인과 이견이 좁혀지지 않아서,
계약 자체가 무산될 위기에 놓인 분들도 계실 거고요.
전세보증금증액분쟁은 단순히 "얼마를 올려줄 것이냐"는 문제로 보이지만,
실제로는 지금이 어느 시점이고 얼마나 초과된 요구인지에 따라 대응 방법이 완전히 달라지는 사안입니다.
1. 전세보증금증액분쟁, 왜 협의만으로 안 끝날까요?
임대인과 임차인 사이에 증액 문제로 이견이 생기는 가장 큰 이유는,
양쪽이 서로 다른 기준을 가지고 협상에 임하기 때문입니다.
임대인 입장에서는 주변 시세나 세금 부담을 근거로 인상을 요구하시는 경우가 많은데,
임차인 입장에서는 법적으로 정해진 증액 제한 비율을 알고 계신 경우와
모르고 계신 경우에 협상 태도 자체가 완전히 달라집니다.
계약 기간이 아직 남아있는 상태에서 임대인이 증액을 요구하시는 경우라면,
정해진 비율을 초과하는 요구에는 임차인이 응하지 않으실 수 있는 여지가 법적으로 마련되어 있습니다.
문제는 이 사실을 모르시는 임차인분들이 관계가 틀어질까 봐,
혹은 계약을 못 받을까 봐 부당한 요구에도 그냥 응하시는 경우가 실무에서 상당히 흔하다는 점입니다.
또 갱신 시점에 임대인이 갱신 거절을 이유로 새로운 조건을 제시하면서,
사실상 증액 제한을 우회하려는 시도를 하는 경우도 종종 있는데,
이때 임차인의 갱신요구권이 정당하게 행사될 수 있는 상황이라면
임대인이 그렇게 쉽게 제한을 피해가기는 어려운 구조입니다.
결국 협의만으로 분쟁이 해결되지 않는 이유는,
어느 한쪽 혹은 양쪽 모두가 정확한 법적 기준을 모른 채 감정적으로나
관행적으로 협상을 이어가기 때문인 경우가 많습니다.
2. 이미 올려서 낸 돈, 돌려받을 수 있을까요?
만약 이미 임대인의 요구에 따라 증액된 보증금을 지급하셨는데,
나중에 알고 보니 그 인상 폭이 법적 제한을 초과한 상태였다면,
그 초과분에 대해서는 반환을 청구하실 수 있는 여지가 있습니다.
이때 중요한 건 초과 지급 사실을 명확히 입증하는 건데,
계약서상 기존 보증금 액수와 인상 이후 보증금 액수를 비교해서
실제 인상 비율이 얼마였는지를 계산해두시는 게 첫 단계입니다.
여기서 계약 갱신 시점이었는지, 계약 기간 중이었는지가 다시 한번 중요한 변수가 되는데,
계약 기간 중 증액이었다면 제한 비율이 명확하게 적용되지만 갱신에 따른 재계약이었다면 판단이 좀 더 복잡해질 수 있습니다.
만약 계약갱신요구권을 행사하시면서 증액을 하신 경우라면,
이 경우에도 증액 제한이 적용되는 게 일반적이기 때문에 초과 지급분에 대한 반환 청구 여지가 있는 편입니다.
초과 지급된 사실이 확인되면, 우선 임대인에게 초과분 반환을 요청하는 연락을 먼저 시도해보시고,
응하지 않으신다면 내용증명을 통해 공식적으로 요구하시는 게 순서상 맞습니다.
이런 협의로도 해결되지 않는다면, 결국 초과 지급된 보증금 반환을 구하는 소송까지 검토하셔야 할 수 있는데,
이 경우 계약서와 실제 지급 내역, 증액 당시 협의 과정을 보여주는 자료를 꼼꼼히 준비해두시는 게 중요합니다.
3. 분쟁이 길어지면 어떤 절차로 넘어가야 할까요?
아직 인상 요구 단계에서 이견이 좁혀지지 않으시는 상황이라면,
우선 서면이나 문자로 본인이 응할 수 있는 한도를 명확히 전달해두시는 게 좋습니다.
이때 감정적으로 대응하기보다, 법적으로 정해진 한도를 근거로
침착하게 입장을 밝히시는 게 이후 협상에서도 유리한 위치를 유지하는 데 도움이 됩니다.
임대인이 계속 한도를 초과하는 금액을 고집하면서 계약 자체를 거부하거나 갱신을 거절하려는 태도를 보인다면,
이 부분은 임차인의 갱신요구권이 정당하게 인정되는 상황인지부터 먼저 확인해보셔야 합니다.
갱신요구권이 인정되는 상황인데도 임대인이 부당하게 갱신을 거부하거나 과도한 조건을 강요한다면,
이 경우 임차인은 정당한 조건으로 계약이 유지되어야 한다는 걸 주장하며 법적 절차를 검토하실 수 있습니다.
반대로 갱신요구권을 이미 사용하셨거나 행사할 수 없는 상황이라면,
이때는 임대인이 제시하는 조건을 받아들일지 다른 집으로 이사할지를 현실적으로 판단하셔야 하는 협상의 영역으로 넘어갑니다.
분쟁이 계속 평행선을 달려서 소송까지 가야 하는 상황이라면, 계약서와 기존 계약 조건,
임대인의 증액 요구 근거와 임차인의 대응 내역을
시간 순서대로 정리해두시는 게 소송에서 유리한 위치를 확보하는 데 중요합니다.
마무리
전세보증금증액분쟁은 지금이 계약 기간 중인지 갱신 시점인지,
그리고 갱신요구권을 행사할 수 있는 상황인지에 따라 대응 방법이 완전히 달라지는 분야입니다.
이미 초과분을 지급하셨더라도 늦지 않았을 가능성이 있으니,
지레 포기하지 마시고 지금이라도 상황을 점검해보시는 게 중요합니다.
지금 증액 문제로 임대인과 이견을 좁히지 못하고 계신다면,
현재 상황이 어떤 단계에 해당하는지부터 먼저 점검해보시길 권해드립니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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