칼럼
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전세금 못받았을때, 이렇게 대응하세요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약 만기일은 다가오는데 집주인한테서 별다른 얘기가 없으면,
그 며칠 사이 마음이 완전히 타들어갑니다.
이사 갈 집은 이미 계약해뒀는데
돈이 안 들어오면 잔금을 못 치르는 상황이 생기고,
그렇다고 무작정 기존 계약을 미룰 수도 없는 노릇이니까요.
"조금만 기다려달라",
"새 세입자가 구해지면 바로 드리겠다"는
답변만 반복되고,
그 사이 대출 이자나 임시 거처 비용은
고스란히 임차인 몫으로 쌓여갑니다.
전세금못받았을때 가장 위험한 건 사실 돈이 안 들어온다는 사실 자체보다,
그 상황에서 아무런 조치도 취하지 않고 그냥 기다리기만 하는 겁니다.
시간이 지날수록 대응할 수 있는 선택지가 줄어들고,
특히 이사를 먼저 가버리시면 나중에 되돌리기 어려운 상황이 생길 수도 있어서
지금부터 어떤 순서로 움직여야 하는지 정확히 아셔야 합니다.
1. 전세금 못 받았을 때, 왜 그냥 기다리면 안 될까요?
계약이 정상적으로 종료됐다면,
임대인은 임차인이 목적물을 인도하는 것과 동시에 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
그런데 현실에서는 새로운 세입자가 안 구해졌다거나,
집주인 본인의 자금 사정이 어렵다는 이유로 반환이 계속 미뤄지는 경우가 정말 많습니다.
여기서 임차인이 흔히 하시는 실수가, 집주인 사정을 이해해줘야 한다는
생각에 아무런 공식적인 조치 없이 그냥 계속 기다리시는 겁니다.
문제는 이렇게 시간을 흘려보내는 동안, 정작 임차인 본인은 이사를 가야 하는 상황이 다가온다는 겁니다.
만약 보증금을 못 받은 채로 그냥 이사를 가버리시면,
전입신고와 실제 거주라는 조건이 깨지면서 그동안 유지하고 있던 대항력과 우선변제권이 사라져버릴 수 있습니다.
그렇게 되면 나중에 그 집이 경매로 넘어가거나 다른 사람에게 팔려도,
임차인이 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있는 지위 자체를 잃어버리게 되는 거죠.
그래서 전세금을 못 받고 계신 상황이라면, 이사 계획이 있으신지 여부와
상관없이 지금 당장 어떤 조치를 취해야 하는지부터 파악하시는 게 가장 중요합니다.
2. 지금 바로 확인해야 할 것은 무엇일까요?
가장 먼저 확인하셔야 할 건 계약이 실제로 언제, 어떻게 종료되는지입니다.
계약 만기일이 정확히 언제인지, 갱신 거절 의사를
임대인에게 명확히 전달하셨는지부터 다시 한번 점검해보셔야 합니다.
계약 만기 전에 미리 갱신하지 않겠다는 의사를 전달해두지 않으셨다면,
자동으로 계약이 연장되는 경우도 있어서 이 부분을 먼저 확실히 해두셔야 이후 절차가 명확해집니다.
그다음으로는 이사 계획과 보증금 반환 시점 사이의 순서를 점검하셔야 하는데,
만약 이사를 먼저 가셔야 하는 상황이라면 이사 전에
반드시 임차권등기명령을 신청해서 등기가 완료된 것을 확인하신 이후에 움직이시는 게 안전합니다.
임차권등기가 완료되기 전까지는 되도록 기존 거주지에 전입신고를 유지하시는 게,
애써 쌓아온 권리를 지키는 데 훨씬 안전한 선택입니다.
또한 지금까지 임대인과 나눈 대화가 구두로만 이루어졌다면,
지금부터라도 문자나 이메일로 소통 내역을 남겨두시는 습관을 들이시는 게 좋습니다.
계약 종료 의사를 전달한 시점, 보증금 반환을 요구한 시점을 기록으로 남겨두시는 게, 나중에 소송으로 갈 때 결정적인 근거가 됩니다.
3. 회수까지 어떤 절차로 진행해야 할까요?
먼저 임대인과 다시 한번 협의를 시도해보시고,
구체적인 반환 일정이라도 받아내시는 게 첫 단계입니다.
협의가 계속 겉돌기만 한다면, 내용증명을 보내서 보증금 반환을 공식적으로
요구하고 지연에 따른 이자 문제도 함께 고지해두시는 게 다음 순서입니다.
내용증명에도 별다른 답이 없거나 임대인이 명확히 반환을 거부한다면,
그 시점부터는 전세금반환소송을 진행하시는 게 시간을 더 끌지 않는 방법입니다.
앞서 말씀드린 것처럼 이사가 필요하신 상황이라면 소송 제기와 별개로,
혹은 그 이전에 임차권등기명령부터 진행해서 권리를 먼저 지켜두시는 게 중요합니다.
소송에서 승소하시더라도 임대인이 임의로 지급하지 않으면,
그 재산에 대한 강제집행 절차로 넘어가야 실제로 보증금을 회수하실 수 있습니다.
만약 임대인 명의로 된 부동산이나 재산이 뚜렷하게 파악되지 않는다면,
소송을 시작하는 단계에서부터 임대인의 재산 상황을 함께 조사해두시는 게 실질적인 회수 가능성을 높이는 데 도움이 됩니다.
그래서 전세금을 못 받으신 상황이라면 협의와 내용증명, 임차권등기명령, 소송, 강제집행까지
각 단계를 어떤 순서로 밟아가야 할지 처음부터 전체 그림을 그려두고 움직이시는 게 결국 가장 빠르게 돈을 돌려받는 길입니다.
마무리
전세금못받았을때 가장 중요한 건 지금 상황에서 어떤 절차부터 밟아야 하는지를 빨리 판단하고 움직이시는 겁니다.
이사 시점과 등기 완료 시점을 잘못 맞추면 애써 지켜온 권리가 흔들릴 수 있어서, 순서 하나하나가 결과를 좌우합니다.
지금 전세금을 돌려받지 못하고 계신 상황이라면, 현재 어떤 단계에 계신지부터 먼저 점검해보시길 권해드립니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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