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전세보증금증액청구, 어디까지 응해야 할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약 갱신 시기가 다가오면 임대인으로부터
보증금을 올려달라는 연락을 받으시는 경우가 많습니다.
주변 시세가 올랐다거나, 세금 부담이 커졌다거나,
다른 집들도 다 올렸다는 이유를 대면서 상당한 금액을 요구하는 경우도 있고요.
문제는 임차인 입장에서 이 요구가 정당한 건지,
무조건 응해야 하는 건지 판단이 서지 않는다는 겁니다.
거절하면 계약을 안 해주겠다고 나오는 임대인도 있고,
반대로 임차인이 잘 몰라서 과도한 인상 요구를
그냥 받아들이는 경우도 실제로 적지 않습니다.
전세보증금증액청구는 임대인이 보증금 인상을 요구할 수 있는 절차이지만,
여기에는 법적으로 정해진 한도와 조건이 있어서
이 부분을 정확히 알고 계셔야 부당한 요구에 휘둘리지 않으실 수 있습니다.
1. 전세보증금증액청구, 임대인 마음대로 가능할까요?
임대인이 원한다고 해서 보증금을 무제한으로 올려달라고 요구할 수 있는 건 아닙니다.
특히 임대차 기간이 아직 남아있는 상태에서 임대인이 증액을 요구하는 경우라면,
일정한 비율을 초과해서 증액을 요구할 수 없도록 제한이 걸려있는 경우가 많습니다.
이 제한은 계약 기간 중에 임대인이 일방적으로 보증금을 크게 올려서
임차인을 사실상 내보내는 상황을 막기 위한 취지로 이해하시면 됩니다.
다만 이 제한은 계약 기간 중 증액에 관한 것이고,
계약이 만료되어 새롭게 재계약을 체결하시는 경우라면 상황이 조금 다릅니다.
이 경우에는 양 당사자가 자유롭게 새로운 조건을 협의할 수 있는 여지가 넓어지기 때문에,
임대인이 시세를 반영해서 더 높은 금액을 제시할 가능성이 있습니다.
그래서 지금 임대인이 증액을 요구하시는 시점이 계약 기간 중인지,
아니면 계약 만료에 따른 갱신 시점인지를 먼저 명확히 구분하시는 게 대응 방향을 정하는 데 중요합니다.
또한 계약서에 이미 증액에 관한 특약이 있는 경우라면
그 내용이 우선 적용될 수 있어서, 계약서부터 다시 한번 확인해보시는 게 순서상 맞습니다.
2. 갱신 시점과 계약 기간 중, 무엇이 다를까요?
계약 기간이 아직 남아있는데 임대인이 증액을 요구하시는 경우라면,
임차인 입장에서는 법에서 정한 증액 제한 비율을 초과하는 요구에 대해서는 응하지 않으셔도 되는 경우가 많습니다.
임대인이 이 제한을 넘어서는 금액을 요구하며 계약 유지를 사실상 압박하더라도,
임차인이 정당한 근거를 가지고 거절할 수 있는 여지가 충분히 있다는 뜻입니다.
반면 임차인이 계약갱신요구권을 행사하시는 경우라면,
이때도 증액 제한이 적용되는 경우가 일반적이라서
임대인이 갱신을 이유로 과도한 증액을 요구하더라도 그 한도 내에서만 응하시면 됩니다.
문제는 임대인이 갱신 거절을 이유로 들면서 새로운 계약 조건으로 재계약을 유도하는 경우인데,
이 경우 임차인의 갱신요구권이 정당하게 행사된 상황이라면
임대인이 일방적으로 증액 제한을 회피하기는 어려운 구조입니다.
다만 임차인이 갱신요구권을 이미 사용하셨거나 갱신 요구가 불가능한 사유가 있는 상태에서
계약이 만료되는 경우라면, 이때는 새로운 계약 조건을 자유롭게 협의하는 상황이 되기 때문에
임대인이 제시하는 금액을 받아들일지 말지는 순수하게 협상의 영역으로 넘어가게 됩니다.
결국 지금 상황이 갱신요구권을 행사할 수 있는 시점인지,
이미 그 권리를 사용했거나 행사할 수 없는 상황인지를
먼저 정확히 판단하시는 게 증액 요구에 대응하는 첫걸음입니다.
3. 증액을 거부하거나 협의할 때 어떻게 대응해야 할까요?
임대인의 증액 요구가 법에서 정한 한도를 초과한다고 판단되신다면,
우선 그 한도 내에서만 응할 의사가 있다는 걸 서면이나 문자로 명확히 전달해두시는 게 좋습니다.
이때 감정적으로 대응하기보다, 증액 제한에 관한 내용을 근거로 침착하게
입장을 전달하시는 게 이후 협의를 원만하게 이어가는 데 도움이 됩니다.
만약 임대인이 이 한도를 무시하고 계속 과도한 금액을 요구하면서 계약 해지나 명도를 압박한다면,
이 부분은 임대인이 오히려 부당한 요구를 하고 있는 상황이
될 수 있어서 관련 대화 내용이나 문자를 잘 보관해두시는 게 중요합니다.
반대로 임대인의 요구가 법적 한도 내에 있는 정당한 수준이라면,
이 경우에는 임차인 입장에서 인상분을 부담하고 계약을 유지할지,
아니면 다른 곳으로 이사를 고려할지 현실적으로 판단하셔야 하는 상황이 됩니다.
증액분을 인정하고 재계약을 진행하시더라도, 변경된 보증금 액수와 계약 조건을
명확히 담은 새로운 계약서나 변경 계약서를 반드시 작성해두시는 게 나중에 분쟁을 예방하는 데 중요합니다.
만약 증액 요구를 둘러싸고 협의가 계속 평행선을 달린다면,
그 시점부터는 법적 절차를 통해 정당한 증액 범위를 다투는 방법도 고려해보실 수 있는데,
이 경우 임대인과 임차인 모두 자신의 주장을 뒷받침할 자료를 명확히 준비해두시는 게 중요합니다.
마무리
전세보증금증액청구는 임대인이 요구한다고 무조건 따라야 하는 게 아니라,
지금이 계약 기간 중인지 갱신 시점인지에 따라 임차인에게 정당하게 거절하거나 제한할 수 있는 근거가 있는 경우가 많습니다.
상황을 정확히 구분하지 않고 막연히 임대인 요구에 응하시면 나중에 되돌리기가 어려울 수 있습니다.
지금 증액 요구를 받아 고민하고 계신다면, 지금이 어떤 시점에 해당하는지부터 먼저 점검해보시길 권해드립니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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