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[칼럼]임대인 변경 시 임차인 대처방법

2024.12.18 조회수 334회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

요즘 전세사기 사건이 사회적 문제로 대두되면서, 빌라왕, 건축왕 등 용어가 생기고 많은 임차인들이 불안해 하고 있습니다.

특히, 최근 전세사기 수법을 보면 집주인이 임대차계약을 체결한 후 브로커를 통해 자력이 없는 빌라왕 명의로 소유권을 이전하는 방식으로 이루어져 있습니다.

즉, 임차인은 처음 계약시에는 경제력 있는 임대인과 임대차계약을 체결하였지만, 본인도 모르게 보증금을 반환받을 때에는 임대인이 자력이 없는 자로 변경되어 버린 것입니다.

이럴 경우, 임차인 입장에서는 최초 계약했던 임대인을 상대로 보증금을 구할 수 없고, 새로 바뀐 임대인을 상대로 보증금 반환을 구할 수 밖에 없으며, 새로 바뀐 임대인이 자력이 없는 임대인이라면 보증금 반환을 받기 어려울 수 있으니 주의가 필요합니다.

오늘은 이러한 경우 임차인이 할 수 있는 대응방법에 대해 알아보고자 합니다.

임대인 변경되었을 시 대항력등

주택임대차 보호법 제3조 4항에 보면 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 정하고 있고, 이에 대해 우리 법원은 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 해석하고 있습니다.

다만, 대법원은 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 하여, 임차인은 임대인 변경에 이의할 수 있다고 해석함으로서 균형을 이루고 있습니다.

그러나 실제로 임차인들은 집주인이 바뀐줄도 모르고 있는경우가 있고, 바뀐다고 해서 새로 바뀐 집주인의 경제적 자력이 어느정도인지 파악이 되지 않고, 실제로 아직 계약기간이 남아있어 그냥 지나가는 경우가 대부분이기 때문에 임대인 변경이 되었다면 지체없이 전문가와 상담을 받아보고 계속살지 이의신청을 해야할지를 결정하시길 바랍니다.

임대인 변경으로 불안하다면?

임차인 입장에서 새로운 집주인이 경제적 여력이 어떻게 되는지 알수 있는 방법이 없습니다. 그러다 보니, 전세기간이 완료되어 보증금을 돌려받을 수 있을지 없을지 걱정이 되실 수 밖에 없으실 겁니다.

새로운 집주인(임대인)의 경제적 여건이 우려되어 새로운 집주인과 전세계약승계를 원하지 않는다면, 계약해지를 요구하고 기존 집주인에게 보증금 반환을 요구 하실 수 있습니다.

판례에 따르면, 주택이 양도된 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기하여 기존 집주인과의 임대차 관계를 해지할 수 있으며, 이 경우 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리가 있습니다. 또한, 계약 해지 후에도 세입자는 기존 집주인이 전세금을 반환해줄 때까지 대항력 행사를 통해 기존 주택에 거주 할 수 있습니다.

임대인 변경시 이의여부 판단이 중요

임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다.

다만, 임차인 입장에서는 새로운 임대인의 경제력여부를 판단할 수 없기에 결국 임차건물을 매각하여 보증금을 회수할 수 있는지 여부를 가지고 판단하셔야 합니다.

임대인 지위의 승계에 이의를 하는 순간 임차건물로부터 보증금을 회수할 수는 없고, 동시이행항변권 행사로서 그 부동산의 인도를 거절 할 수 있을 뿐인바, 이의권 행사에 있어서는 신중을 기할 필요가 있습니다.