칼럼
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[칼럼]전세계약 중 집주인 변경 시 세입자 권리 보장받는 방법
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세계약이 진행 중인데 어느 날 갑자기 “이제부터 집주인이 바뀌었습니다”라는 이야기를 들으면 임차인 입장에서는 불안할 수밖에 없습니다. 보증금은 안전한지, 계약은 계속 유지되는지, 혹시 문제가 생기진 않을지 걱정이 앞설 것입니다.
오늘은 전세계약 기간 중 집주인이 변경되었을 때 임차인이 반드시 알아야 할 핵심적인 법적 사항 네 가지를 정리해드리겠습니다.
새 집주인은 ‘임대인의 의무’를 자동으로 승계합니다.
현행 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따르면, 임차주택의 양수인(새로운 소유자)은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 쉽게 말해, 집을 새로 산 사람이 기존 임대차 계약의 집주인이 되는 것이며, 임대료 청구나 보증금 반환 책임도 그대로 떠안게 되는 구조입니다. 따라서 임차인은 별도의 계약 변경 없이도 기존 전세계약 조건대로 거주할 수 있으며, 보증금 반환 역시 새 소유자에게 청구할 수 있습니다.
소유권만 넘긴 ‘바지 집주인’ 조심해야 합니다.
최근 사회적으로 문제가 되는 전세사기의 전형적인 수법 중 하나가 바로 ‘바지 집주인’ 설정입니다. 실제 자산 능력도 없고 책임질 의지도 없는 사람에게 수백만 원을 주고 소유권을 넘긴 뒤, 계약 만료 시점에 전세금을 돌려주지 않고 버티는 경우가 있습니다.
임차인이 아무런 대비 없이 계약하게 되면, 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 일이 빈번히 발생합니다. 따라서 계약 전 등기부등본 확인은 필수이며, 실제 소유자의 신용도나 권리관계도 가능한 범위 내에서 체크해야 합니다.
세입자도 ‘승계를 원하지 않는’ 의사를 표시할 수 있습니다.
임차인은 반드시 계약을 이어가야 할까요? 그렇지는 않습니다.
판례에 따르면, 임차인은 새 집주인에게 계약 승계를 원하지 않는다고 의사표시를 하면, 기존 임대인과의 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 기존 소유자는 계약 해지에 따라 전세금을 반환해야 하며, 임차인이 대항력(전입신고 + 확정일자)을 유지하고 있다면 해당 주택에 거주할 수 있는 권리도 여전히 보호됩니다. 즉, 임차인은 일방적으로 불이익을 감수할 필요가 없습니다.
‘특약’으로 위험 대비 + 법률적 대응이 중요합니다.
소유자가 갑자기 바껴 보증금 반환의 불확실성을 줄이기 위해 가장 실효성 있는 방법은 계약서에 ‘집주인 변경 관련 특약’을 명시하는 것입니다.
예를 들어 아래와 같은 문구를 특약란에 삽입할 수 있습니다.
“계약 기간 중 소유자가 변경될 경우, 임차인에게 사전 서면 통보해야 하며, 이를 위반하면 계약은 해지된 것으로 간주하고 기존 임대인은 즉시 보증금을 반환한다.”
이런 특약을 두면 임차인은 집주인 변경 사실을 미리 파악할 수 있고, 불리한 상황이 생기기 전에 적절히 대응할 수 있는 여지를 확보하게 됩니다. 전세계약 도중 집주인이 바뀌더라도, 법은 임차인을 보호하기 위한 장치를 마련해 두고 있습니다. 그러나 실무에서는 여전히 통보 없이 소유권이 변경되거나, 보증금 반환 책임이 불명확해지는 상황이 반복되고 있습니다. 이럴 때일수록 계약 전 철저한 확인과 특약 설정, 이상 징후 발견 시 빠른 법률 자문이 중요합니다. 법무법인 테헤란은 세입자 보호를 위한 다양한 법률 자문 경험을 바탕으로, 전세 관련 분쟁에 전문적으로 대응하고 있습니다. 궁금하신 사항이 있다면 언제든지 문의하시기 바랍니다.
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