칼럼
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[칼럼] 세입자계약파기 계약금 돌려받을 수 있을까?
안녕하세요
법무법인 테헤란입니다.
민법상의 계약은 당사자들 사이의 협의로 인해 거래가 체결됩니다.
당사자들 중 한명이 일방적으로 계약 해지를 원한다면 그에 맞는 이유가 있어야 합니다.
하지만 아파트의 가격이 하룻밤 사이에 크게 상승한다면, 당연하게 그 값을 더 받고 싶어하기 계약 해지를 원하는 사람의 마음도 충분히 이해 갑니다.
특히, 멈추지 않고 오르는 아파트이 가격을 본다면 기대심리때문에 더욱 더 계약 파기를 원하거나 그에 맞는 금액을 더 요구하고 싶어지는데요
따라서, 부동산 가격의 오름에 따라 많은 매도인들이 계약을 파기하는 일이 잦습니다.
이미 계약서를 작성하고 그에 맞는 계약금까지 지불한 상황이지만 , 낮은 가격에는 결코 팔 수 없다며 돌아선 매도인.
이럴때는 내 계약금을 돌려 받지 못하는 걸까요?
따라서 오늘은 계약금을 지불한 상황에서 매도인이 계약 파기를 원한다면 내 계약금을 돌려 받을 수 있는 것인지에 대해 알아보겠습니다!
저희 테헤란 민사 부동산 법률 팀에서는 현재 17년 경력의 민사 전문 변호사와 7인의 전담변호사 그리고 20인의 실무진이 1:1 맞춤 법률 상담을 통해 세입자계약파기와 같은 사안을 해결해 드리고 있습니다.
현재, 세입자계약파기나 매매 계약 파기 문제로 상담을 원하신다면, 아래 링크를 통해 문의 남겨 주셔도 좋습니다.
매매계약해지를 원하는 매도인
민법 제565조에 의거하여, 매매 계약을 진행 시, 매수인이 계약금을 지불한 상황에 당사자 일방이 이행착수를 진행할 때까지는 이를 포기하거나 수령자는 배액을 상환하게 되단면 계약 해지가 가능하다고 규정되어 있습니다.
즉 쉽게 말해, 민법을 토대로 부동산 계약 부분에서 이행의 착수가 진행되기 전까지는 부동산 계약 해지가 가능하다는 말입니다.
즉, 매수인이 이미 이행착수에 들어간 상황이라면 매도인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없다는 뜻인데요.
여기서 이행의 착수란, 이행을 하기 시작한 시점이나, 이행을 위해 필요한 전제 행위를 뜻합니다.
채무의 이행은 아파트 매매를 위한 중도금 납부의 시기부터 인정이 되어진다고 합니다.
이미 아파트 매매계약을 위해 중도금까지 지불한 타이밍이라면, 이제는 매도인과 매수인 둘 다 계약을 파기하기는 어렵습니다.
하지만 매도인이 막무가내로 해지를 진행하고하 한다면, 이 땐 계약해지무효소송을 진행하시게 됩니다.
매도인의 행동은 법에 어긋난 행동이기에, 반드시 법적으로 문제를 해결하셔야 합니다.
계약 해지의 값을 지불해야 합니다.
앞서 말씀드린 것처럼, 부동산 매매 계약해지는 중도금과 잔금을 지불하기 전에 가능하다는 것인데요.
계약 파기를 진행한다면 매수인이나 매도인 중 한명이 일방적으로 피해를 입을 수 있기에, 그에 대한 위약금이 생겨 납니다.
약정해지의 의사표현을 했음에도 위약금은 여전히 지불하는 것이 맞습니다.
우선 매도인이 계약 해지를 원한다면, 매수인이 지불한 계약금의 배액을 상환해야 하며, 반대로 매수인이 계약 파기를 원한다면 지불한 계약금을 단순히 포기하면 됩니다.
특히, 매도인이 계약파기를 진행하고하 한다면, 매수인은 지불한 계약금의 두배에 해당하는 해약금을 받아야 하는 권리가 생겨나게 됩니다.
가계약금을 지불한 상황이라면?
가계약금을 지불하였다고 하더라도, 여전히 계약파기는 가능합니다.
부동산의 소유권을 가지게되는 최종적인 단계는 부동산을 온전하게 인도받은 후, 소유권이전등기까지 끝낸 시점인데요.
즉, 매매계약을 진행했다고 하더라도 매수인이 해당 부동산의 소유권을 갖게 되는 것은 아닙니다.
부동산 소유권은 계약서 작성와 이전등기에 필요한 서류인 등기권리증 서류를 넘기고, 등기소에 제출하는 순간에 부동산 거래가 온전하게 완료되어 집니다.
대부분 부동산을 계약하려면 우선적으로 가계약금을 미리 걸어두는 상황이 많습니다.
가계약이란, 정상적인 계약을 진행하기 전, 내가 계약하고자 하는 부동산에 가계약금을 걸어 '찜'해두는 것이라고 생각하시면 됩니다.
다른 사람이 내가 계약하고자 했던 건물을 미리 계약하는 것을 막기 위해 하는 것인데요.
가계약은 정상적인 계약이 아니라고 할 지라도, 법원 판례에 따르면 계약이 성립된것으로 따진다고 합니다.
다만, 정상적인 계약에 비해 구속력의 정도나 규정 내용이 사례에 따라 다르게 적용되기에 종종 분쟁의 요소가 된다고 알려져 있습니다.
더불어 가계약금에 대한 약정을 따로 지정해두지 않은 경우라면, 충분히 반환받을 수 있지만 계약의 중요 부분이 이미 합의된 후의 상황이라면, 가계약금을 돌려 받는 것이 어려워질 수 있습니다.
따라서, 가계약금을 지불한 후에 계약 파기 문제가 발생했다면, 법률 전문가의 조력이 필수입니다.
세입자계약파기, 법률 전문가의 조력이 필수인 부분입니다.
세입자계약파기는 아무래도 피해가 막심하게 발생할 수 있는 부분이기에, 혼자서 문제를 스스로 해결하려고 하시는 것보단 법률 전문가의 조력을 받아 계약의 검토부터 대응 방안까지 모색하시는 도움을 받으시는 것을 추천 드립니다.
특히 해지 조건과 특약이 적힌 서류를 꼼꼼하게 검토하는 도움이 필요합니다.
세입자계약파기의 내용을 구체적으로 제시하여 계약 파기에 대한 금액 반환문제를 원할하게 해결하시는 것을 추천 드립니다.
저희 법무법인 테헤란에서 돕겠습니다.
감사합니다.
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