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[칼럼]분양계약 취소를 원하신다면 전문가와 상담은 필수!!

2024.12.20 조회수 165회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

부동산 시장이 과열되면서, 분양하는 아파트, 상가들이 많이 생겨나고 있습니다.

그러다 보니 분양하는 아파트나 상가를 완판시킬려고 분양광고를 허위 또는 과장되게 하는 경우도 있고, 분양사무실을 차려놓고 계약금만 있으면 되고, 중도금, 잔금은 다 대출로 가능하다며, 계약 상대방을 속여 계약을 체결하게끔 하는 사례들이 발생되고 있습니다. 또한, 근처 국제학교가 생긴다는 등 아직 확정되지도 않은 사실을 광고로 사용하는 경우도 있습니다.

물론 계약을 하기전 꼼꼼히 살펴보고 확인하는 과정이 필요하나 개인이 이를 바로 판단하기는 어려울 수 있고, 분양사무실 같은 경우 한번들어가면 계약서에 싸인할때 까지 보내주지 않을 정도로 정신을 쏙 빼놓는 경우가 많으니 주의가 필요합니다.

따라서, 오늘은 어떠한 경우 분양계약취소가 가능한지, 분양계약 전 주의사항 등에 대해 알아보고자 합니다.

분양계약전 주의사항

분양계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 주의 하셔야 합니다.

1. 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지, 시공사인지, 신탁사인지 명확히 확인하고 분양계약을 체결하셔야 합니다. 분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다. 다만, 시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다.

2. 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기, 예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 합니다.

3. 시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고, 분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다.

4. 분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.

5. 분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.

6. 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

분양계약의 종류

아파트·연립주택·상가(이하 ‘아파트 등’이라 약칭한다) 분양계약이라 함은 분양자가 아파트 등의 소유권을 수분양자에게 이전할 것을 약정하고 수분양자가 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 분양계약이라고 합니다.

아파트 등의 분양계약은 크게 2가지로 나눠 볼 수 있습니다. 첫 번째는 ‘완공 후 분양계약’, 두 번째는 ‘완공 전 분양계약’입니다. 보통은 완공 전에 아파트 등의 분양이 이루어지고 있습니다.

분양계약취소가 가능한 경우

민법 제 109조(착오로 인한 의사표시) ①의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.

제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

위에서 처럼, 우리법은 의사표시를 취소할 수 있는 규정을 두고 있으며, 계약 상대방의 사기나 강박이 있었 던 경우, 계약 당사자가 계약 내용의 중요부분을 착오하여 계약을 한 경우에는 분양계약취소하는 것이 가능합니다.

특히, 과장된 광고내용이 사기에 해당한다고 주장하거나 과장 광고된 내용을 계약의 중요한 내용으로 착오하고 계약을 체결하였다고 주장하는 경우 등과 같이 과장 광고를 이유로 한 사기 또는 착오가 실생활에서 많은 문제가 되고 분쟁이 발생되고 있습니다. 이러한 경우 과장광고를 입증할만한 증거 확보가 중요하며, 해당 광고가 과장광고에 해당하는지 여부를 면밀히 살펴보아야 하므로 전문가와 상담을 통해 확인 받아 보시길 바랍니다.