칼럼
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공사 지연 손해배상, 준공이 늦어졌다면 확인할 책임 범위
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약서에는 분명 공사가 끝나는 날짜가
정해져 있는데 예정된 준공일이 지나도
현장은 마무리되지 않습니다.
처음에는 며칠 정도 늦어진다고 하더니
공사기간이 계속 늘어나는 경우도 있습니다.
상가라면 영업 시작이 미뤄질 수 있고
주택이라면 예정했던 입주일을 맞추지 못해
추가적인 비용이 발생하기도 합니다.
이런 상황에서는 공사 지연 손해배상을
청구할 수 있는지 생각하게 됩니다.
하지만 준공일이 지났다는 사실만으로
모든 지연 책임을 시공사에
물을 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.
공사가 늦어진 원인이 무엇인지부터
계약서에서 공사기간과 지체상금에 관해
어떻게 정했는지를 함께 확인해야 하기 때문입니다.
특히 공사 도중 설계가 변경됐거나
발주자가 추가 작업을 요청했다면
지연기간을 누구의 책임으로
볼 것인지를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다.
1. 공사기간을 넘기면 바로 손해배상을 청구할 수 있을까요
공사 지연 손해배상을 검토하려면
먼저 약정한 공사기간을 확인해야 합니다.
착공일과 준공일이 계약서에
명확하게 기재돼 있다면
실제 공사가 언제 완료됐는지와
비교할 수 있습니다.
다만 준공일을 넘겼다는 사실만
확인해서는 부족할 수 있습니다.
지연된 기간 가운데
시공사의 책임으로 볼 수 있는 기간이
어느 정도인지 살펴봐야 합니다.
시공사가 인력이나 자재를
제대로 준비하지 못해
공사가 늦어진 경우라면
책임을 검토할 수 있습니다.
반면 발주자가 공사 내용을 변경하거나
필요한 결정을 늦게 내려 작업이 중단됐다면
해당 기간까지 전부 시공사의 책임이라고
보기 어려운 상황이 생길 수 있습니다.
천재지변이나 당사자가
통제하기 어려운 사정이 있었다는
주장도 나올 수 있습니다.
따라서 공사 지연 손해배상에서는
단순히 전체 지연 일수만 계산하기보다
지연 원인과 각 당사자의 책임을
구분하는 과정이 중요합니다.
계약서뿐 아니라 공정표와 작업일지,
문자나 메신저 등 공사 진행 과정을
확인할 자료를 함께 확보해두는 것이 좋습니다.
2. 계약서에 지체상금이 있다면 어떻게 계산할까요
공사계약서에는 준공이 늦어질 경우를 대비해
지체상금에 관한 내용을 두는 경우가 있습니다.
예를 들어 계약금액을 기준으로
일정한 지체상금률을 적용해
지연된 기간에 따른 금액을
정하는 방식입니다.
이러한 약정이 있다면
먼저 계약서에 정한
계산 기준을 확인해야 합니다.
어떤 금액을 기준으로 하는지,
지체일수를 어떻게 산정하는지 등을
구체적으로 살펴봐야 합니다.
여기에서도 책임 있는 지연기간이 중요합니다.
전체 공사가 30일 늦어졌다고 하더라도
그중 일부 기간이 발주자의 사정이나
계약상 인정되는 공사기간 연장 사유에
해당한다면 지체상금 산정 과정에서
다툼이 생길 수 있습니다.
반대로 시공사가
별다른 사유 없이 공사를 중단하거나
인력 투입을 늦추면서 준공일을 넘겼다면
그 경위를 보여줄 자료를
확보할 필요가 있습니다.
또한 계약서에 지체상금 약정이 있다고 해서
실제 발생한 모든 손해 문제가
반드시 그것만으로 정리된다고
단정할 수는 없습니다.
약정의 성격과 계약 내용,
실제 발생한 손해 등을
구체적으로 확인해야 합니다.
공사 지연 손해배상을 준비한다면
계약서의 지체상금 조항부터
정확하게 검토하는 것이 중요한 이유입니다.
3. 시공사가 추가 공사 때문에 늦어졌다고 주장한다면 어떻게 할까요
공사 지연 분쟁에서 자주 나오는 주장이
추가 공사와 설계변경입니다.
발주자는 처음 약속한 준공일보다
한참 늦었다고 주장하지만
시공사는 중간에 공사 내용이 바뀌었기 때문에
기간이 늘어날 수밖에 없었다고 맞설 수 있습니다.
이 경우에는 실제로
추가 공사나 설계변경이 있었는지를
먼저 확인해야 합니다.
있었다면 해당 작업이 전체 공정에
어느 정도 영향을 줬는지도
살펴봐야 합니다.
단순히 추가 작업이 하나 있었다는
사실만으로 모든 지연기간이
당연히 정당화되는 것은 아닙니다.
반대로 상당한 규모의 추가 공사를 요청해놓고
최초 계약서의 준공일만을 기준으로
모든 책임을 시공사에 부담시키는 것도
분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
공사기간을 연장하기로
별도로 합의한 사실이 있는지도 중요합니다.
문자나 이메일을 통해
준공일을 변경하기로 했다면
해당 기록을 확인해야 합니다.
공사 지연 손해배상에서는
결국 최초 계약서만 보는 것이 아니라
공사가 진행되는 동안 어떤 변경과
합의가 있었는지를 시간순으로
정리하는 것이 중요합니다.
공사 지연 손해배상은
예정된 준공일을
넘겼다는 사실 하나만으로
책임 범위가 결정되는 것은 아닙니다.
실제 공사가 얼마나 지연됐는지와
그 기간 중 시공사의 책임으로
볼 수 있는 부분이 어느 정도인지를
구분해야 합니다.
계약서에 지체상금 약정이 있다면
산정 기준과 지체일수를 확인하고
추가 공사나 설계변경이 있었다면
공사기간 연장에 관한 합의가
있었는지도 살펴봐야 합니다.
특히 공사가 계속 미뤄지면서
영업 지연이나 추가 임차료 등
손해가 발생하고 있다면
계약서와 공정표, 공사 진행 과정에서
주고받은 대화 등을
미리 확보해두는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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