칼럼
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채무자 부동산 가압류, 결정되면 매매도 막을 수 있나요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
돈을 받아야 하는데
채무자가 계속 지급을 미룹니다.
그런데 상대방 명의로
아파트나 토지가
있다는 사실을 알게 됐다면
마음이 급해질 수밖에 없습니다.
소송하는 동안 부동산을 팔아버리면
어떻게 해야 하는지 걱정되기 때문입니다.
판결에서 승소하더라도
그때 집행할 재산이 남아 있지 않으면
실제 채권을 회수하는 과정이
어려워질 수 있습니다.
이러한 상황에서 검토하게 되는 것이
채무자 부동산 가압류입니다.
가압류는 채권자가 나중에
강제집행할 상황에 대비하여
채무자의 재산을
임시로 보전하는 절차입니다.
따라서 단순히 상대방을 압박하기 위해
신청하는 것이 아니라
실제 받을 채권이 있고
장래 집행을 위해
재산을 보전할 필요가
있는지를 중심으로 준비해야 합니다.
1. 소송하기 전에도 부동산을 가압류할 수 있을까요
본안소송을 제기하기 전이라도
요건을 갖췄다면
채무자 부동산 가압류를 신청할 수 있습니다.
오히려 가압류의 목적을 생각하면
판결이 나오기 전
재산을 보전해야 하는 상황에서
활용되는 경우가 많습니다.
민사소송은 판결이 나오기까지
어느 정도 시간이 필요합니다.
그사이 채무자가 자신이
가지고 있던 부동산을 처분한다면
나중에 승소하더라도 집행할 재산을 찾는 데
어려움을 겪을 수 있습니다.
그렇다고 돈을 받지 못했다는 이유만으로
상대방 부동산을 무조건
가압류할 수 있는 것은 아닙니다.
채권자는 자신에게 받을 돈이
있다는 점을 소명해야 합니다.
여기에 미리 재산을 보전하지 않으면
나중에 강제집행이 어려워질
가능성이 있다는 점도
함께 설명할 필요가 있습니다.
따라서 대여금이나 미수금이
발생했다는 사실뿐 아니라
현재 어떤 자료를 가지고 있는지를
먼저 확인해야 합니다.
2. 부동산 가압류를 신청하려면 무엇이 필요할까요
채무자 부동산 가압류를 준비할 때는
먼저 채권의 존재와 금액을
뒷받침할 자료가 필요합니다.
빌려준 돈이라면 차용증과 송금내역
그리고 변제를 약속한 대화 등을
확인할 수 있습니다.
거래대금이나 공사대금이라면
계약서와 거래명세서 그리고 세금계산서 등
실제 거래와 미지급 사실을
보여주는 자료를 살펴봐야 합니다.
가압류할 부동산 역시
정확하게 특정해야 합니다.
채무자 명의의 부동산인지 확인하고
등기 상태도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
부동산이 있다는 사실만 확인하고
곧바로 신청하는 것보다
이미 설정된 담보나 다른 권리관계가
어느 정도인지 확인하는 편이 좋습니다.
가압류 결정 과정에서는
법원이 담보 제공을 명할 수도 있습니다.
채권자의 주장만을 토대로 채무자의 재산을
미리 제한하는 절차인 만큼
일정한 담보가 요구될 수 있는 것입니다.
따라서 채무자 부동산 가압류는
신청서만 작성하면 끝나는 절차라고
보기 어렵습니다.
채권을 소명할 자료와 대상 부동산
그리고 담보 제공 가능성까지
함께 준비해야 합니다.
3. 가압류 결정을 받으면 돈까지 회수할 수 있을까요
부동산 가압류 결정이 내려졌다고 해서
해당 부동산을 곧바로 팔아
채권자가 돈을 가져갈 수 있는 것은 아닙니다.
가압류는 재산을
임시로 보전하는 단계이기 때문입니다.
실제로 채권을 회수하려면
이후 본안소송 등을 통해
집행할 수 있는 근거를 확보해야 합니다.
승소 판결 등을 확보했는데도
채무자가 돈을 지급하지 않는다면
가압류한 부동산을 대상으로
강제집행을 이어가는 방안을
검토할 수 있습니다.
여기서 가압류 당시 확인했던
부동산의 권리관계가
다시 중요해집니다.
이미 선순위 담보가 많이 설정되어 있다면
부동산을 강제집행하더라도
채권자가 실제로 회수할 수 있는 금액이
기대보다 적을 수 있기 때문입니다.
채무자 부동산 가압류는
등기부에 가압류를 남기는 것 자체가
최종 목적은 아닙니다.
본안소송과 강제집행을 거쳐
실제 받을 돈을 회수하는 데
목적이 있습니다.
따라서 신청 단계부터 해당 부동산이
실제 채권 회수에 도움이 될 재산인지까지
함께 판단하는 것이 중요합니다.
채무자 부동산 가압류는
소송이 끝날 때까지 기다리는 사이
상대방의 재산 상태가 달라질 위험에
대비하기 위한 방법입니다.
다만 받을 돈이 있다는 주장만으로
무조건 결정되는 것은 아니며
채권의 존재와 재산보전의 필요성을
뒷받침할 자료를 준비해야 합니다.
가압류 결정을 받은 이후에도
본안소송과 강제집행이라는
다음 단계가 남아 있습니다.
채무자 명의의 아파트나 토지는 확인했지만
소송 전에 가압류부터 해야 할지 고민되거나
해당 부동산에 이미 다른 권리가 설정되어 있어
실제 회수가 가능한지 판단하기 어렵다면
현재 채권 자료와 부동산의 권리관계를
함께 검토해보는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
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혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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