칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
추가 공사 대금 받을 수 있나요
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
현장에서는 설계도와 계약서대로만
공사가 흘러가지 않습니다.
발주자가 자재를
바꿔 달라고 요구하거나
당초 예정에 없던 작업을
요청하는 일도 빈번합니다.
공사 일정이 촉박하면
견적서나 변경 계약서를
작성하지 못한 채 구두 지시만 받고
작업하는 경우도 생기죠.
문제는 준공 후입니다.
발주자는 원래 공사 범위에 포함된
작업이라고 주장하고
시공자는 별도로 요청받은
추가 공사라며 대금 지급을 요구합니다.
실제로 공사를 했다는 사실만으로
추가 공사 대금 청구가
모두 인정되는 것은 아닙니다.
기존 계약의 범위를 넘어선 작업인지,
발주자가 이를 요청하거나 동의했는지,
그리고 별도의 대금을
지급하기로 했는지가 쟁점이 됩니다.
1. 추가 공사라는 사실은 어떻게 판단할까요
먼저 기존 도급 계약에서 정한
공사 범위를 확정해야 합니다.
최초 계약서뿐 아니라 설계도면, 시방서,
견적서, 산출 내역서까지 함께 살펴봐야 합니다.
계약 당시 이미 예정된 작업이라면
시공 과정에서 비용이 예상보다 많이 들었다는
사정만으로 추가 공사 대금을 요구하기는 어렵습니다.
반대로 계약 이후 설계가 변경되었거나
공사 물량이 늘었고 새로운 공정까지
투입됐다면 추가 공사로 평가될 가능성이 있습니다.
예를 들어 당초 견적에 없던 벽체 철거와
보강 작업을 발주자의 요구로 진행했다면
기존 공사와 구별되는 작업인지 확인해야 합니다.
자재 등급을 높이거나
배관 위치를 다시 변경한 경우도
마찬가지입니다.
발주자가 현장에서 작업을 지켜봤다는
이유만으로 모든 추가 공사에 동의했다고
단정할 수는 없습니다.
현장에 머문 기간과 지시 내용
그리고 변경된 공사의 규모를
종합해 판단하게 됩니다.
추가된 비용이 전체 공사 대금에서
차지하는 비율도 중요한 사정이 될 수 있습니다.
공사 규모가 상당한데
아무런 협의 없이 시공자가 임의로 진행했다면
발주자의 동의를 인정받기가 쉽지 않습니다.
따라서 추가 공사 대금 청구를 준비할 때는
실제 작업량만 제시할 것이 아니라
최초 계약과 비교해 무엇이 달라졌는지를
구체적으로 보여줘야 합니다.
2. 서면 계약이 없어도 청구할 수 있을까요
추가 공사에 관한 변경 계약서가 없다고 해서
청구가 언제나 불가능한 것은 아닙니다.
문자, 전자우편, 현장 대화 녹음, 공사 일지,
작업 지시서 등의 자료를 통해
구두 합의나 묵시적 합의가 있었다는 점을
입증할 수 있습니다.
다만 원칙적으로 추가 공사 시행과
별도의 대금 지급에 관한
합의가 있었다는 점을 보여줘야 합니다.
단순히 발주자가 공사를 알고 있었다는 사실과
추가 비용까지 부담하기로 했다는 사실은 구별됩니다.
발주자가 작업을 요청하면서
비용은 추후 정산하겠다고 말한 내용이 있다면
중요한 근거가 됩니다.
추가 견적서를 전달한 뒤
발주자가 금액을 조정해 달라고 답변했다면
별도 비용이 발생한다는 점을
인식한 정황으로 활용할 수 있죠.
반면 시공자가 일방적으로 작성한 견적서와
세금계산서만 있다면 상대방의 합의까지
입증하기에는 부족할 수 있습니다.
당시 현장에 있던 직원이
추가 작업을 지시했더라도
그 직원에게 계약을 변경하거나
공사비를 약속할 권한이 있었는지도
따져봐야 합니다.
현장 책임자의 직책, 평소 업무 범위,
발주자가 과거의 지시 내용을 승인해 온 방식 등이
판단에 영향을 줄 수 있습니다.
자료가 부족하다면 상대방에게
추가 공사의 항목과 금액을
구체적으로 기재한 정산 요청을 보내
답변을 확보할 필요가 있습니다.
발주자가 작업 사실은 인정하면서
금액만 문제 삼는다면
공사 시행 자체를 부인하는 경우와는
대응 방향이 달라집니다.
3. 추가 공사 대금은 어떻게 산정할까요
추가 공사가 인정되더라도
청구한 금액 전부가
그대로 받아들여지는 것은 아닙니다.
당사자가 추가 공사비를
명확하게 합의했다면
그 약정 금액이 우선적인
판단 기준이 됩니다.
금액을 정하지 않고
공사만 진행했다면
실제 작업의 종류와 수량, 자재비,
인건비, 통상적인 공사 단가를 바탕으로
상당한 금액을 산정해야 합니다.
현장 사진, 작업 전후 도면,
자재 구매 내역, 인력 투입 기록, 하도급 내역은
공사 범위와 비용을 설명하는 자료가 됩니다.
공사 규모와 산정 방식에 다툼이 크면
소송 과정에서 감정이 진행될 수도 있습니다.
다만 감정 결과가 시공자가 제출한 견적 금액과
항상 일치하는 것은 아닙니다.
기존 공사에 포함된 부분이나
불필요하게 늘어난 비용이 제외될 수 있으며
하자나 미시공 부분이 있다면
상대방이 이를 근거로 대금 감액이나
손해배상을 주장할 가능성도 있습니다.
공사를 모두 마쳤으니
천천히 청구해도 된다고
생각해서는 곤란합니다.
도급받은 사람의 공사 관련 채권에는
일반적으로 3년의 단기 소멸시효가
문제될 수 있습니다.
어느 시점부터 기간이 진행되는지는
대금 지급 약정과
공사 완료 및 정산 경위에 따라
달라질 수 있으므로
지체하지 않고 확인해야 합니다.
내용증명을 한 번 보냈다는 이유만으로
권리가 계속 유지되는 것도 아닙니다.
협의가 길어지는 사이
소멸시효가 완성될 우려가 있다면
지급명령이나 공사 대금 청구 소송 같은
재판상 절차를 검토해야 합니다.
추가 공사 대금 청구에서는
공사를 실제로 수행했다는 사실뿐 아니라
기존 계약 범위를 넘는 작업이었는지와
발주자의 요청 또는 동의가 있었는지를
입증해야 합니다.
별도의 계약서가 없더라도
현장 지시 내용과 견적 전달 기록 및
정산 대화를 종합하면
청구 가능성을 판단할 수 있습니다.
다만 공사 범위와 금액에 관한
다툼이 예상된다면
자료가 사라지기 전에
공정별 증거를 정리하고
소멸시효까지 함께 점검해야 합니다.
추가 공사의 경위와
상대방의 예상 반박을 먼저 분석하면
불필요한 분쟁을 줄이고
실질적인 대금 회수 가능성을
높일 수 있습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
함께보면 좋은 글
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
