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[부동산 칼럼] 당사자가 제일 난감하다, 부동산 명의신탁의 딜레마

2020.06.08 조회수 123322회

저희 법인에서 흔치 않지만 드물게 상담 요청을 받는 부동산 사건, 바로 명의신탁에 관한 문제입니다. 재산 명의가 누구로 되어 있는가, 아주 중요하죠. 가족 사이에 부동산 명의신탁은 생각보다 많이 일어나고 있습니다.

저희가 이걸 어떻게 알까요? 나중에 해당 재산을 처분할 때, 소유권 문제가 아주 애매해지고 조세와 상속 분쟁으로 한 번은 다투게 될 일이 생깁니다. 대표적으로 수탁자가 신탁자의 재산을 처분해버리면 해당 물건을 매수한 사람의 의도를 묻지도 따지지도 않고 소유권이 이전됩니다. 그래서 분쟁해결법을 알기 위해 법무법인에 문의를 주시지요.

부동산 명의신탁?
민사소송 방법이 각각 다르다고?

원칙적으로, 딱 법으로만 따지면 부동산 명의신탁은 무효입니다. 실제 소유권자나 소유권을 취득하려는 사람이 이런저런 문제로 다른 사람 명의로 매매계약 및 소유권이전등기를 하고, 실제 관리 및 소유권은 자신이 가지기로 하는 약정이 바로 명의신탁 계약인데요.

우리 법은 부동산에 대한 물권을 명의신탁 계약을 맺어 다른 사람 명의로 등기를 해선 안 된다고 보고 있습니다. 따라서 약정 자체를 무효로 보고요. 명의신탁 약정을 맺고 그에 따라 등기를 옮길 경우, 해당 부동산 물권 변동 또한 무효가 될 수 있습니다.

한편으로는 매도인이 아니라 부동산을 산 매수인이 명의신탁 당사자일 수 있습니다. 사는 건 자기 돈으로 사고, 세금 문제 때문에 명의는 다른 사람 앞으로 해두는 것이지요. 이때 매도인이 명의신탁에 대해 아무 것도 몰랐다면 이때는 매매계약 및 등기가 유효하여 명의수탁자가 본인의 소유권을 주장할 수 있습니다. 신탁자(실 소유주)는 수탁자(명의자)에게 매매대금 반환밖에 청구할 수 없는 것이 원칙입니다.

그러나 모든 명의신탁이 무효는 아닙니다.

부부 사이에서는 배우자 명의에 대한 물권을 상대 배우자 앞으로 등기할 경우, 부동산 명의신탁은 유효합니다. 물론 강제집행을 면할 목적이나 세금 회피 등을 하는 경우가 아니라면 말이죠. 종중이나 종교단체의 재산도 마찬가지입니다.

명의신탁 하면
형사처벌도 받을 수 있다?

민사상 무효가 되는 것 때문에 민사소송으로 부동산 명의신탁에 대한 소유권 및 처분권에 대해 치열하게 다투는 것은 별개로요. 형사처벌을 받을 수도 있다는 사실도 알려드립니다.

만약 부동산이나 아파트 분양권에 대한 명의신탁계약을 맺었다면, 형사처벌을 받을 수도 있습니다. 우리나라는 투명한 자본 거래를 위한 여러 제도를 마련해두고 있습니다. 대표적으로 통장은 본인 명의로 만들어야 하는 '금융실명제'가 있지요. 부동산도 마찬가지입니다. 1995년에 제정된 부동산 실명법에 따라 부동산 명의신탁을 할 경우 실제 소유자와 명의를 빌려준 사람 둘 다 징역을 살거나, 또는 억대의 벌금을 물게 될 수도 있습니다.

여기에 아파트 분양권도 포함이 되는데요. 분양권 자체는 채권이니 물권인 부동산 소유권에 대해 다루는 부동산 실명법을 적용시킬 수 없지 않느냐고 생각하실 수도 있습니다. 그러나 우리 판례는 아파트 분양권을 가지고 명의신탁을 하는 경우에도 부동산실명법의 처벌규정을 적용시킬 수 있다고 봅니다.

민, 형사소송 및 과징금 부과까지?

명의신탁 사건에서
변호사 도움을 받아야 하는 이유

민형사 문제로 끝나는 것이 아닙니다. 부동산 명의신탁으로 인해 받게 되는 제재는 생각보다 많습니다. 왜냐하면 탈세 목적으로 부동산을 차명으로 구입하는 일이 많았기 때문에, 국가 측에서 예민하게 반응할 수밖에 없는데요. 따라서 명의신탁 적발 시 형사처분을 하는 것과는 별개로 과징금을 부과하는 행정 제재가 있습니다. 과징금은 부동산 평가액을 기준으로 정하고요.

수탁자와 분쟁만 해결하면 끝이 아니다

저희를 찾으시는 분은 명의를 빌리거나 빌려준 사람과 분쟁만 해결하면 되는 줄 아십니다. 법적 분쟁을 시작하기 전 아무 것도 모르는 상태에서 오시면 차라리 다행입니다. 사전에 대응법을 모색할 수 있으니까요.

그러나 부동산 명의신탁 건으로 민사소송을 진행하시다가 과징금 부과처분을 받거나, 수사기관에 고발을 당해 저희 테헤란을 찾으시기도 하지요. 문제가 심각하다는 것을 알게 되는 시점은 이미 조금은 늦었을 때인데요.

그러나 더 돌이킬 수 없기 전, 부동산전문가와 현명하게 해결하셔야 합니다. 명의신탁 사건은 우리가 생각하는 것처럼 민사법으로만 끝나지 않습니다. 형사, 행정법에 대한 모든 분야를 통찰할 수 있는 전문가의 식견이 필요합니다.