칼럼
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임대차보증금반환, 보증금을 돌려받지 못하고 있다면
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고,
임대인은 보증금을 돌려주는 것이 원칙입니다.
하지만 계약이 끝났는데도
"새로운 세입자가 들어오면 돌려주겠다.",
"지금은 자금 사정이 어렵다."라는 이유로
보증금 반환이 계속 미뤄지는 사례를 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
보증금을 돌려받지 못하면 새로운 집으로 이사하기 어렵고,
대출 이자나 임시 거주 비용까지 부담해야 하는 상황이 발생하기도 합니다.
이처럼 계약은 종료되었지만 보증금이 반환되지 않는다면
임대차보증금반환을 위한 법적 대응을 검토할 필요가 있습니다.
1. 임대차보증금반환, 계약이 끝나면 바로 받을 수 있을까요?
원칙적으로는 계약이 종료되고 세입자가 집을 비워주면
그 즉시 보증금을 돌려받는 게 맞습니다.
전세든 월세든, 상가든 주택이든 이 원칙 자체는 다르지 않아요.
그런데 현실에서는 이 원칙이 그대로 지켜지지 않는 경우가 훨씬 많습니다.
집주인 입장에서는 새 세입자를 구해야 그 돈으로 돌려줄 수 있다고 생각하는 경우가 있는데,
이 논리가 항상 정당한 이유가 되는 건 아닙니다.
계약이 정상적으로 끝났고 세입자가 집을 비워줬거나 비워줄 의사를 분명히 밝혔다면,
집주인의 사정과 무관하게 반환 의무는 이미 발생한 상태로 봅니다.
물론 연체된 월세나 원상회복 비용처럼 정산할 부분이 남아있다면 그 금액만큼은 별도로 따져봐야겠죠.
하지만 그런 정산 사유가 없는데도 반환이 계속 미뤄진다면,
그건 세입자가 참고 기다려야 할 문제가 아니라 절차로 풀어야 할 문제입니다.
2. 보증금을 안 돌려주면 어떤 절차부터 밟아야 할까요?
가장 먼저 드는 생각은 아마 집주인과 다시 한 번 얘기해보자는 마음일 겁니다.
실제로 많은 분들이 전화나 문자로 먼저 독촉을 시도하시고요.
그런데 말로 하는 요청은 나중에 증거로 남기가 어렵다는 한계가 있습니다.
그래서 다음 단계로 내용증명을 보내서 반환 요구 사실과 시점을 공식 기록으로 남기는 방법을 많이들 씁니다.
내용증명까지 보냈는데도 반응이 없다면, 그때는 임대차보증금반환소송을 검토할 시점이라고 보셔도 됩니다.
여기서 한 가지 놓치기 쉬운 부분이 있는데,
소송 진행 여부와 별개로 이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 함께 고려하셔야 한다는 점입니다.
임차권등기명령은 이사를 가더라도 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있게 해주는 제도라서,
이 절차 없이 먼저 이사부터 가버리면 나중에 불리해질 수 있어요.
순서를 잘못 잡으면 권리 자체가 흔들릴 수 있으니, 이사 시점과 절차 진행 시점을 같이 맞춰보는 게 중요합니다.
3. 소송까지 가게 되면 무엇을 준비해야 할까요?
소송을 준비한다고 하면 막막하게 느껴지실 수 있는데,
결국 계약이 끝났다는 사실과 반환 의무가 있다는 사실을 보여줄 자료입니다.
가장 기본이 되는 건 임대차계약서와 보증금을 실제로 지급했다는 내역이고요.
여기에 전입신고나 확정일자를 받아둔 자료가 있다면 함께 챙겨두시는 게 좋습니다.
계약 종료를 알린 문자나 앞서 보낸 내용증명도 반환 요구 시점을 입증하는 데 쓰이는 중요한 자료입니다.
또 하나 놓치기 쉬운 부분인데, 집을 실제로 비워줬거나 비워줄 의사가 있었다는 사실도 판단에 영향을 줍니다.
간혹 집주인 쪽에서 원상회복 비용이나 밀린 월세를 이유로 반환을 못 하겠다고 주장하는 경우도 있는데,
이런 주장이 나올 걸 대비해서 관련 자료도 미리 정리해두시는 편이 낫습니다.
그리고 이 부분은 꼭 말씀드리고 싶은데, 소송에서 이기는 것과 실제로 돈을 받아내는 건 별개의 문제입니다.
판결까지 받아놓고도 집주인이 지급을 안 하면
그때는 예금이나 부동산에 대한 강제집행 절차로 넘어가야 실제 회수가 이루어지거든요.
그래서 처음부터 소송 진행뿐 아니라 회수 가능성까지 같이 그려보고 움직이시는 게 훨씬 효율적입니다.
마무리
임대차보증금반환은 계약이 종료되었다고 해서 자동으로 이루어지는 것은 아닙니다.
임대인이 반환을 미루거나 거부하는 경우에는 내용증명, 임차권등기명령,
보증금반환소송 등 상황에 맞는 절차를 선택하여 권리를 행사할 필요가 있습니다.
계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면,
현재 상황에서 어떤 절차가 가장 적절한지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는
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단순히 소송을 진행하는 데 그치지 않고,
의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수할 수 있는 방향까지 함께 고민합니다.
민사분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기보다 현재 상황에서
어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
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