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[부동산 칼럼] 임차권등기명령을 효과적으로 하는 노하우

2020.06.08 조회수 6133회

전세, 월세 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 소송을 하기 전, 반드시 임차권 등기명령을 해야 한다는 말 많이 들으셨을 것입니다. 기본적인 절차입니다. 이걸 해두지 않고 그냥 이사를 가게 되면 그동안은 그곳에 주민등록을 해서 실제로 살고 있던 임차인이라 보호받았던, 다른 사람 모두에게 "이 곳을 점유할 권리"를 주장할 대항력과 보증금을 집주인의 다른 채권보다 몇 순위 먼저 돌려받을 수 있는(항상 1순위는 아닙니다) 우선변제권이 사라지거든요.

그런데 이 임차권등기명령을 할 때도 타이밍이 필요하다는 사실 알고 계셨나요? 무작정 신청서를 접수해서는 안 되는 이유, 지금부터 알려드리겠습니다.

임차권등기명령신청
법원에서 기각당하는 사람 특징

집주인이 보증금을 돌려주지 않겠다는 말을 듣고, 법적 절차를 신속하게 밟아야 한다는 부담감에 신청서부터 제출하시면 안 됩니다. 먼저 계약해지부터 통보해야 합니다. 길면 임대차계약 만료일 3달 전, 짧으면 3주 전까지 통보하시면 되는데요. 통상적으로는 3주 전보다는 1달 전에 합니다.

3개월 전에 집 주인이 "나가라"는 말을 하지 않고(보통 보증금 안 주는 집주인이 이러는 경우는 잘 없긴 합니다.) 이 기간 안에 지금 살고 있는 집을 나가겠다는 표시를 하지 않으면 계약이 자동으로 연장됩니다.

이 계약해지통보는 말이나 전화로 해도 되는데요. 이때 꼭 녹음을 해두시고, 문자나 카톡, 내용증명으로 이 계약해지 내용을 반드시 "텍스트"로 보내두셔야 합니다. 최대한 명확하게요. 해지통보를 하시는 날짜 및 계약 연장을 하지 않는 주택의 주소를 꼭 밝히시는 것이 법적으로 후환이 없습니다.

효과100% 타이밍
대체 언제인가요?

통보 후 계약이 해지된 시점입니다.

묵시적 갱신 중이라면 "계약 해지 통보 후 3개월"이 된 시점에 신청서를 접수하시는 것이 가장 좋습니다! 이때 왜 굳이 3개월이어야 하냐고요? 묵시적 갱신 중이라면 임차인이 당장 나갈 수도 있다는 예상을 임대인이 할 수 없기 때문에, 후속으로 올 세입자를 찾을 시간을 줘야 하거든요.

나는 당장 보증금을 받지 못해 발만 구르고 있는데, 집주인 사정은 다 봐주라니 좀 부당하다 싶겠지만요. 그러나 임대차보증금은 "고액 채권"이기도 합니다. 상당수 집주인이 새 임차인을 구해야 그 보증금을 받고 기존 임차인에게 채무를 갚을 수 있는 경우가 많습니다. 따라서 반드시 임차권등기명령을 해야 할 3개월 전에 해지 의사를 밝히셔야 하고요.

지정된 날짜에 임대차계약을 종료하겠다고 해도, 바로 보증금을 줄 수 없는 집주인이 뜬금없이 묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다. 계약 종료일 1달 전에 해지통보를 하신 뒤 임대인이 보증금을 못 주겠다고 해서 새 집을 구하지 않고 기존 집에 머무르고 있는 경우 말이죠. 이때는 1개월이 지났다고 바로 임차권등기명령을 접수하지 않는 것이 좋습니다. 2달 더 기다리신 후 신청서 접수하세요.

뭐든 하자는 없는 것이 좋으니, 임대차 계약서상에 명시된 날짜에 바로 해지하고 새 집으로 가기를 원하신다면 1개월 전에는 꼭 내용증명을 보내시는 것이 좋겠습니다.

정말 꿈에 그리던 집이 나왔는데...
이 3개월 내에 이사 가면 안 된다고요?

요즘 임대차계약을 맺을 때 [전입신고와 확정일자] 놓치시는 분 거의 없습니다. 안그래도 약자인 세입자가 받는 불이익이 너무 크니까요. 그러나 보증금을 받지 못하는 상황에서 임차권등기명령을 하기 전 곧바로 새 집에 전입신고를 하시는 것은 더 생각해보시기 바랍니다. 기존 집에서 보호받던 대항력과 우선변제권이 사라지게 되니까요.

따라서 이왕이면 당장 이사를 가시기보다는 점유 효력을 주장하기 위해 쉽게 옮길 수 없는 커다란 짐을 두고, 집 열쇠나 비밀번호는 넘기지 마시고 가시는 것이 좋습니다. 물론 이러한 경우에도 임차권등기절차를 밟아 등기부에 표시가 된 사실을 확인하신 후 전입신고를 하셔야 합니다.

이 다음에 어떡하죠?
알려드릴게요.

지급명령을 신청하시거나 민사소송 절차를 밟으셔야 합니다. 대부분 이의신청을 하기 때문에 사실 지급명령이 빠르긴 해도 다들 정식으로 변호사와 함께 보증금반환청구소송을 하셔서 1심으로 끝내고 강제집행 빨리 들어가는 것이 현실입니다.

내 집 마련 아직인 것도 서글픈데, 받아야 할 돈 정당하게 받기가 너무 힘들다는 사실에 마음이 씁쓸하네요. 부동산 문제를 해결하기 위한 상담 필요하시다면 부담 없이 연락 주세요. 테헤란 부동산법률센터에서 상담 도와드리겠습니다.