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[부동산칼럼] 건물철거소송, 내 땅에 허락없이 들어선 건물 퇴거 방법
[부동산칼럼] 건물철거소송, 내 땅에 허락없이 들어선 건물
안녕하십니까, 테헤란 부동산전담센터입니다.
부모님이 돌아가시고, 상속재산을 정리하면서 오랫동안 방치된 땅을 발견하는 경우가 종종 있습니다.
문제는 관리가 소홀한 경우 해당 토지 위에 모르는 사람이 건축물이나 창고등을 짓고 사용하고 있는 경우가 있다는 점입니다.
이 때 섣불리 타인의 건축물을 훼손하게 되면 형사처벌과 민사상 손해배상의 대상이 될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
오늘 칼럼을 통해 이 경우 토지주인이라면 어떻게 대응해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
-목차
1. 소송 보다는 합의가 좋습니다.
2. 내 땅의 무단 점유자에 대한 민사소송
3. 토지인도청구와 건물철거청구를 함께
4. 20년 점유취득시효 주의
5. 맺음말
1. 소송 보다는 합의가 좋습니다.
소송이 종국적인 권리회복 수단이기는 하지만 최소 반년의 시간이 걸리며, 비용도 많이 소요됩니다.
점유자를 설득하여 자발적으로 건물의 철거와 토지의 인도를 유도하는 것이 의뢰인의 입장에서는 가장 좋은 선택지인 것이죠.
그렇기 위해서는 처음 발송하는 내용증명이 무척 중요합니다.
소송과 분쟁에서도 기싸움이라는 것이 중요하며, 소송 전 이행 요구때무터 만만한 상대가 아님을 보여줄 필요가 있습니다.
그래야 상대도 압박감과 두려움을 느끼고 버티거나 무시하지 않기 때문이죠.
따라서 내용증명을 발송하실 때 꼭 법무법인 명의로 발송하시기 바랍니다.
개인명의의 비법률적인 기재로 구성된 내용증명은 생각보다 점유자에게 타격이 크지 않습니다.
금값인 토지를 점유하고 있는 점유자의 입장에서는 웬만한 두려움보다는 당장 눈앞의 경제적 이익이 훨씬 크거든요.
따라서 대형 법무법인의 다수의 변호사가 이행을 거부할 경우 언제든지 소송과 함께 손해배상까지 청구할 수 있음을 보여주시는 것이 좋습니다.
2. 내 땅의 무단 점유자에 대한 민사소송
아무리 내가 소유권을 가진 토지 위의 불법 점유자라도 그 토지를 인도받기 위해서는 소송을 제기 하셔야 합니다.
이 때 필요한 소송으로는 건물철거를 위한 건물철거소송 및 현재 건물을 점유하고 있는 토지부분의 인도를 요구하는 토지인도소송이 있습니다.
3. 토지인도청구와 건물철거청구를 함께
우리나라는 토지와 건물에 대해 각자의 소유권을 인정하고 있습니다. 따라서 온전한 토지의 인도를 위해서는 건물의 철거도 함께 청구해야 하는데요.
다만, 아무리 내 소유의 토지 위에 점유한 건물이라도 철거할 수 없는 경우가 있습니다.
1) 법정지상권
법정지상권이란 당사자 설정 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의해 건물의 소유자에게 발생한 땅을 점유할 수 있는 권리입니다.
건물 소유자를 보호하고 사회적 재산인 건물이 필요이상 철거되는 것을 막기 위한 조항이라고 이해 하시면 됩니다.
법정지상권이 발생하는 대표적인 사유로는 경매, 저당권, 담보가등기 실행 등에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되었을 때 입니다.
즉, 원래는 건물과 토지의 소유자가 같았으나 위의 법정된 사유로 인하여 건물과 토지의 소유자가 달라진 경우에 건물의 소유자에게 발생하는 것이죠.
따라서 이 경우 새로운 토지 소유자가 건물을 철거 청구할 수 없습니다.
하지만 만약 토지에 저당권이 설정될 당시에 토지 위에 건물이 존재하지 않았다면 먼저 권리를 설정한 저당권자가 우선시 되어야 하므로 후에 건물을 건축한 건물 소유자에게는 법정지상권이 발생하지 않습니다.
법정지상권 발생 여부는 사실관계를 면밀히 따져보아야 하므로 글로서 속단하지마시고 변호사와 상담을 먼저 받아보시길 추천드립니다.
2) 점유이전금지가처분 신청 필요
토지인도와 건물철거청구 소송에서 승소하였다고 하여도 소송 진행 중 피고가 건물을 다른 사람에게 넘겨버렸다면 판결문을 가지고 강제집행을 할 수 없습니다.
따라서 이 같은 상황을 방지하기 위해서는 본안 전 점유이전금지가처분 신청을 먼저 하셔야 합니다.
4. 20년 점유취득시효 주의
민법은 토지를 20년간 평온하게 점유하게 되면 점유에 대한 권리가 인정됩니다.
우리나라 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않으므로, 토지에 대한 소유권자였다고 할지라도 20년간 소유권을 행사하지 않았다면 더 이상 점유자를 상대로 건물을 철거나 토지의 인도청구를 할 수 없는 것이죠.
오랫동안 토지를 방치하셨다가 토지를 인도청구하시는 경우에는 점유취득시효의 기산점에 대한 첨예한 분쟁이 있으므로 반드시 변호사의 도움을 받으셔야 합니다.
또한, 만약 해당 건물이 등기된 건물이라고 한다면 20년이 아닌 10년간 점유하게 되면 권리가 인정되기 때문에 토지 주인이시라면 더욱 빠르게 움직이시기 바랍니다.
5. 맺음말
오늘 칼럼을 통해 내 땅 위에 허락없이 누군가가 건물을 지었을 경우, 어떻게 철거시킬 수 있는지에 대한 내용을 알아보았습니다.
위의 내용과 관련하여 현재 겪고 있는 사건을 본 센터에 의뢰하고자 하신다면 연락주셔도 좋습니다. 감사합니다.
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