칼럼
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미동의 지분 확보를 위한 매도 청구 소송 절차는?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
수년간 공들여 준비한 재건축이나 개발 사업이
소수의 반대자 혹은 연락이 닿지 않는 지분권자 때문에
멈춰 서게 되면 조합과 추진위가 겪는 금전적 압박은 상상을 초월합니다.
사업 지연에 따른 금융 이자 부담은
결국 전체 조합원의 피해로 돌아가기에 이 시점에서는 감정적인 설득보다
법이 보장한 강제력을 동원해야 하죠.
법은 다수의 공익과 사업의 원활한 진행을 위해
매도 청구 소송이라는 장치를 마련해 두었습니다.
하지만 이 강력한 권리도 절차적 결함이
단 하나라도 발견되면 기각될 수 있다는 사실을 잊어서는 안 됩니다.
1. 매도 청구 소송을 제기하기 위한 사전 촉구 절차는 어떻게 되나요?
가장 먼저 확인해야 할 지점은
미동의자에 대한 서면 촉구 절차를 완벽히 이행했느냐 하는 부분입니다.
집합건물법에 따르면 재건축 결의 후 지체 없이
미동의자에게 참여 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 하며
이 절차를 누락하면 소송 자체가 부적법 각하될 수 있지요.
촉구서를 받은 날로부터 2개월이라는 회답 기간을
반드시 보장해야 하며 이 과정에서 내용증명을 통해
정확한 도달 시점을 증빙해 두어야 합니다.
실무상 이 촉구 기한을 지키지 못해 사업이 수개월 지연되는 사례가 빈번하므로
법률 전문가의 검토 하에 날짜 계산을 치밀하게 수행하는 것이 무엇보다 중요합니다.
2. 재판에서 결정되는 시가 산정의 경제적 기준점은 언제인가요?
매도 청구 소송의 핵심 쟁점은
결국 얼마를 주고 땅과 건물을 사올 것인가 하는 보상금의 산정입니다.
법원이 명하는 시가는 단순히 인근 부동산의 공시지가를
의미하는 것이 아니라 재건축으로 인해
발생할 개발 이익이 포함된 가격을 뜻하죠.
시가 산정의 기준 시점은 매도 청구권 행사의 의사표시가
상대방에게 도달한 당시를 기준으로 하며
이는 감정평가사의 정밀한 평가를 통해 확정됩니다.
상대방은 당연히 터무니없이 높은 가격을 요구하며
사업을 방해하려 하겠지만 법령에 근거한 합리적인 감정가액을 제시하여
재판부를 설득하는 과정이 필요합니다.
개발 이익이 포함되더라도 주관적인 기대 가치까지
모두 보상할 의무는 없다는 점을 논리적으로
반박해야 조합의 자금을 지킬 수 있습니다.
3. 상대방의 알박기나 거부권 행사을 무력화할 법적 대안은 무엇인가요?
소송이 진행되는 중에도 상대방이 지분을 타인에게 넘겨
사업을 고의로 방해할 위험은 늘 존재합니다.
이를 방지하기 위해 소 제기 전 혹은 동시에
부동산 처분 금지 가처분을 반드시 완료하여
권리 관계를 동결시켜 두어야 하죠.
만약 가처분 없이 소송만 진행하다가 명의가 바뀌어 버리면
승소 판결문을 받아도 집행이 불가능해지는
최악의 상황을 맞이할 수 있습니다.
또한 소송 판결 이후에도 인도를 거부한다면
인도 단행 가처분이나 강제 집행 권원을 신속히 확보하여
철거 및 착공 일정을 사수해야 합니다.
매도 청구 소송은 단순한 부동산 매매가 아니라
시간과의 싸움이며 집행력 있는 판결을 얼마나 빨리 얻어내느냐가
사업 성공의 성패를 가릅니다.
마무리
지금까지 법무법인 테헤란과 함께
재건축 사업의 교착 상태를 해결할 법률적 시나리오를 살펴보았습니다.
소수의 반대 때문에 전체의 이익이 희생되는 상황을 방치하는 것은
경영상의 직무유기와 다름없지요.
저희 테헤란 민사 전담팀은 수많은 개발 사업 성공 사례를 바탕으로
여러분이 마주한 알박기나 미동의 문제를 명쾌하게 해결해 드릴 준비가 되어 있습니다.
조합과 추진위의 상황에 딱 맞는 1대1 조력을 약속드립니다.
이제는 막연한 설득을 멈추시고
전문가의 손을 잡고 사업의 정상 궤도를 되찾으시길 바랍니다.
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