칼럼
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전세집주인변경 시 세입자가 반드시 해야 할 일 3가지
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세 계약 기간 중 갑자기 ‘집주인이 바뀌었다’는 소식을 듣게 된다면, 세입자는 불안할 수밖에 없습니다.
특히 새 집주인이 등장하면서 전세보증금 반환에 대한 걱정이 커지기 마련인데요.
이를 거절해도 될지, 계약을 해지한다면 누구에게 말해야 하는지
보증금을 못받는 상황이 벌어지면 어떻게 해야는지 등등 복잡할 겁니다.
그래서 이번 칼럼에서는 전세집주인변경 시 세입자가 알아두면 좋을 대응방법을 알려드리려고 하니
혹시, 이런 상황에 놓여계시다면 집중해서 읽어보시길 권해드립니다.
많은 분들이 전세집주인변경이 이루어지면 기존 계약이 바로 끝나는 것은 아닌지 오해하시는데요.
사실상 그렇지 않습니다.
민법 제628조에 따르면, 임대인이 바뀌더라도 전세 계약 자체는 그대로 유지되고 새 집주인은 기존 임대인의 지위를 승계한다고 명시되어있기 때문이죠.
즉, 새 임대인은 계약을 그대로 이어받기 때문에 보증금반환의 의무까지도 승계받게 됩니다.
세입자는 반대 의사가 없다면 이에 따르면 되지요.
등기부 상에도 새로운 임대인으로 바뀐 것이 확인되었다면 전세금반환권리를 새로운 임대인이 가지기 때문에
계약해지통보부터 보증금반환까지 새로운 임대인에게 청구하시면 됩니다.
만약, 새로운 임대인이 이를 거부한다면 소송을 통해서 받아내시면 되는 것이고요.
집주인이 주택을 매매하더라도 세입자가 반드시 새로운 소유주와 임대차 관계를 이어가야 하는 것은 아닙니다.
세입자에게는 ‘전세승계거부’라는 선택권이 있기 때문입니다.
대부분 전세승계를 거부하는 이유는 새로운 집주인이 너무 어려 지급능력이 없어보이거나 혹은 갭투자가 의심되는 정황에서 많이 발생되죠.
그래서 세입자가 새 집주인과의 계약 유지를 원하지 않을 경우에는 이를 활용하여 기존 임대차 관계를 종료하고 이전 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다.
이는 대법원 판례에서도 인정된 권리로 기존 임대인은 세입자에게 보증금을 반환해줘야만 하고 지급을 거부할 수 없습니다.
만약, 보증금이 반환되지 않았다면 대항력을 유지하며 기존 주택에 거주할 수 있습니다.
새 집주인과의 계약을 원하지 않는다면, 단순히 말로만 거부 의사를 밝히는 것으로는 부족합니다.
기존 집주인에게 전세승계거부 의사와 계약 해지, 보증금 반환 요구가 명시된 내용증명을 발송할 필요가 있죠.
이는 추후 분쟁이 발생했을 때 세입자의 의사를 입증하는 결정적인 자료가 될 수 있기 때문입니다.
내용증명에는 별다른 양식은 없지만 다음과 같은 내용은 반드시 들어가는 것이 좋습니다.
[계약해지 사유, 반환요구 금액과 기한, 미이행 시 소송 절차 진행 경고 등]을 구체적으로 기재해야 하며,
사실에 기반하여 거짓없이 작성되어야 하고 논리적인 구조로 진행되어야 하니 변호사의 도움을 받아 정확히 작성하는 것이 바람직하겠죠.
전세계약을 체결할 때는 예상치 못한 전세집주인변경 상황에 대비할 수 있는 조항을 계약서에 포함하는 것이 중요합니다.
예를 들어 “임대인이 변경될 경우 반드시 임차인에게 서면으로 통보해야 하며, 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다”는 내용의 특약을 명시해두면, 불필요한 분쟁을 사전에 차단할 수 있겠죠.
만약 집주인 변경 후 보증금 반환이 지연되거나, 전세승계 여부를 두고 갈등이 생긴다면, 즉시 변호사의 도움을 받아 대응 방향을 정하는 것이 현명합니다.
테헤란 민사/부동산 법률팀에서는 다수의 전세집주인변경 관련 분쟁 및 전세보증금 반환 소송을 해결한 경험을 토대로 조력을 약속드릴테니 도움이 필요하시다면 언제든지 상담요청 해주시길 바랍니다.
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