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전세금분쟁 우선변제권부터 최우선변제권까지 알아보자
[칼럼] 전세금분쟁 우선변제권부터 최우선변제권까지 알아보자
안녕하십니까, 테헤란 부동산전담센터입니다.
요즘 부동산 시장에서는 전세 매물을 찾기가 쉽지 않습니다. 임대차 3법이 신설되면서 기존에 있는 전세집들은 이제 집주인이 살게 되었고, 새로 전세로 내놓는 집은 전세가가 상당히 높습니다.
상황이 이렇다보니, 임차인의 경우 비교적 전세가가 낮게 설정된 집이라면 부담을 안고서라도 계약을 체결하는 경우가 많습니다.
문제는 이런 집들의 경우, 임대차 계약이 만료해도 보증금을 반환받을 가능성이 낮다는 점인데요.
집주인들 역시 당장 보증금을 반환할 돈이 없기 때문에, 임차인이 해당 집에서 더 거주할 것을 원하기도 합니다.
그래도 이런 상황이라면 그나마 다행이나, 아예 집이 경매로 넘어가게 되는 경우도 있습니다. 사업을 하는 집주인이 결국 파산하여 본인의 집또한 경매로 넘어가게 되는 것인데요.
이 경우 높은 확률로 해당 집에 1순위권자로 은행이 저당권을 잡고 있는 경우가 많습니다. 임차인들 역시 이 사실을 알고 있었지만 최근 전세매물을 찾기 어렵다보니 해당 집에 임차한 것이죠.
그렇다면 이런 상황이 발생할 경우, 전세금돌려받기를 위해 임차인은 어떤 대응 전략을 취해야 할까요? 아래에서 이야기 드리겠습니다.
-목차
1. 임대차 계약 만료에도 전세금을 돌려주지 않는다면
2. 임대인에게 돈이 없어 경매가 진행되었다면
3. 우선변제권이 만병통치약인 것은 아니다
4. 최우선변제권에 대해
5. 맺음말
1. 임대차 계약 만료에도 전세금을 돌려주지 않는다면
우선, 임대차 계약은 어떻게 종료되는지 알아두셔야 합니다. 임대차 계약은 만기가 되더라도 자동적으로 종료하는 것이 아닙니다.
임대인 및 임차인의 경우, 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 재계약을 할 의사가 없다는 사실을 통보해야 합니다.
만약 통보를 하지 않을 경우 묵시적으로 갱신이 되어, 임대인은 꼼짝없이 2년간 임차인을 더 거주하게 해야 하며, 임차인은 언제든 다시 계약을 해지할 수 있으나 그 효력은 3개월 후에나 발생합니다. 3개월 후에나 보증금을 돌려받을 수 있다는 것이죠.
이런 일을 막기 위해서 가장 좋은 방법은, 임차인이라면 임대인에게 임대차 계약 만료 2개월 전에 내용증명을 발송하여 재계약 의사가 없음을 통지하는 것입니다.
내용증명이야 말로 확실한 증거수단이 되기 때문이죠.
단, 이와 같은 절차를 진행했음에도 불구하고 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 아래와 같은 절차를 진행해야 합니다.
1) 내용증명 발송하기
2) 지급명령신청 및 전세금반환소송 청구하기
3) 부동산가압류 진행하기
이 같은 절차를 통하여 못 받은 보증금을 반환받을 수 있습니다.
지급명령신청이란 소송의 간이절차로써, 비용도 저렴하며 결과도 1달이면 받을 수 있습니다.
단, 채무자의 주소지를 알고 있어야 하며 채무자가 이의를 제기하면 소송으로 진행됩니다.
또한 부동산가압류를 진행하는 이유는, 승소 후에 안전하게 집행을 보존하기 위해서입니다.
2. 임대인에게 돈이 없어 경매가 진행되었다면
임대인의 사정으로 인해 보증금을 반환할 돈이 없거나, 경매가 진행되었다면 임차인은 큰 충격을 받을 수 밖에 없습니다.
이 때 알아두고 있어야 할 정보가 바로 대항력 및 우선변제권에 관한 정보입니다.
대항력이란 임차인이 임차하고 있는 동안, 임대인이 중간에 변경되더라도 해당 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 의미합니다.
또한 우선변제권이란, 만약 경매가 진행되더라도 다른 일반 채권자들에 비해 우선하여 보증금을 반환받을 수 있다는 것인데요.
대항력 및 우선변제권을 획득하기 위해서는 해당 집에 주민등록을 하고 확정일자까지 받아야 합니다.
여기서 주의하실 사항이 있습니다. 바로 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가고자 한다면 반드시 임차권등기를 신청해야 한다는 점입니다.
해당 부동산에서 이탈할 경우 대항력 및 우선변제권을 잃기 때문이죠. 이 경우 임차권등기를 해야만이 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있어 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
3. 우선변제권이 만병통치약인 것은 아니다
임차인의 경우 주민등록을 하고 확정일자를 받으면 분명히 대항력 및 우선변제권이 발생합니다.
단, 알아두셔야 하는 점은 일반채권자들에 우선하는 것이지, 저당권자 및 가등기권자와 같은 사람들에게는 후순위로 밀린다는 점입니다.
만약 내가 확정일자를 받기 전에, 이미 선순위로 저당권자 및 가등기권자가 존재한다면 이들 다음으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
4. 최우선변제권에 대해
단, 이와 관련하여 최우선변제권이라는 것이 존재합니다. 최우선변제권이란 그 이름대로 가장 먼저 변제받을 수 있다는 것인데요.
단, 모든 경우에 인정되는 것이 아니라 보증금이 소액인 소액임차인만이 보호받을 수 있습니다.
기준은 아래와 같습니다.
보증금: 1억 1천만원 이하
3700만원
수도권중 과밀억제권역 : 1억원 이하
3400만원
광역시 (군 제외) 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 : 6000만원 이하
2000만원
그 외 지역 : 5000만원 이하
1700만원
5. 맺음말
오늘 게시글을 통해 전세금돌려받기와 관련된 전반적인 내용을 살펴보았습니다.
현재 전세금을 반환받지 못해 고민하여 변호사를 선임하고자 한다면, 문의주시기 바랍니다.
상담을 신청하는 방법은 아래 상담게시글에 자세하게 기입되어 있으니 읽어보시면 됩니다.
감사합니다. 부디 이 글을 보고 계신 임차인분들의 문제가 조속하게 해결되기를 기원합니다.
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