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[부동산칼럼] 명도소송 청구하여 내 집을 인도하지 않는 점유자를 내보내는 방법
[칼럼] 명도소송 청구하여 내 집을 인도하지 않는 점유자를 내보내는 방법
Q. 임대차 계약 기간이 끝났습니다.
저는 이제 나가라고 했는데요.
저보고 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 합니다.
그럼 세입자 못 내보내는 건가요?
갑은 집주인이다.
2019년 5월에 을과 전세 계약을 체결했다.
2020년 5월, 갑은 을에게 이만 집에서 나가라고 했다.
을은 묵시적 갱신을 이야기하며 계약이 2년간 갱신되었다며 나가지 않겠다는 상황.
을의 말은 사실일까?
-목차
1. 세입자를 내보내고 싶다면, 내용증명부터 작성하자
2. 명도소송 진행하여 월세 연체한 세입자 내보낼 수 있다
3. 승소하기 위한 전략은?
4. 맺음말
최근 전세 매물을 찾기가 어렵습니다. 실제로 부동산 시장에서는 전세 매물이 씨가 말랐다고 하는 상황입니다.
이런 상황에서 세입자를 내보내고자 하는 임대인과, 갈 곳이 따로 없어 버티는 세입자간에 다툼도 많아지고 있습니다.
특히나 임대차 계약이 만료되었음에도 불구하고 나가지 않는 세입자가 늘어났는데요.
단, 주의해야 할 것이 있습니다.
임대차 계약 기간이 끝났다고 해서 계약까지 끝나지 않는다는 점인데요. 임대인은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전, 임차인은 최소 1개월 전에 더 이상 재계약 의사가 없음을 통지하지 않으면 임대차 계약이 갱신됩니다.
위의 사안을 예로 들어보자면, 갑은 임대차 계약 만료날까지 아무 말도 하지 않았습니다. 이렇게 되면 전세 계약은 갱신되게 되며, 이전에 2년을 계약했기에 이번에도 2년으로 계약이 갱신됩니다.
왜 이런 일이 벌어졌을까요? 법률지식이 없는 일반인의 경우, 법적인 절차를 모르는 경우가 많기 때문입니다. 사전에 변호사와 이야기했다면 발생하지 않았을 안타까운 사안이 정말 우리 주변에 많습니다.
1. 세입자가 지속적으로 월세를 미납한 경우
2. 임대차 계약 만료를 앞두고 있는 상황
3. 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 상황
4. 경매로 집을 낙찰받고, 대금까지 납부했음에도 해당 집의 전소유자 및 점유자가 집을 인도하지 않는 상황
위와 같은 상황에 처해있다면 여러분은 명도소송을 청구해야 합니다. 오늘 테헤란 나홀로소송센터에서 명도소송절차 및 승소전략을 알려드리겠습니다.
1. 세입자를 내보내고 싶다면, 내용증명부터 작성하자
전세 및 월세 계약, 즉 세입자와 임대차 계약을 체결한 집주인이라면 반드시 알아두어야 할 정보가 있습니다.
임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자에게 재계약 갱신 의사가 없음을 통보하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신된다는 것인데요.
위에서 처음 예시로 든 갑의 상황을 떠올려봅시다. 집주인 갑은, 세입자 을에게 임대차 계약 기간이 끝날 때까지 당연히 을이 집에서 나갈 것이라 생각하여 아무런 조치도 취하지 않았습니다.
이렇게 되면 계약이 갱신되게 됩니다. 이전 계약이 2년이었기 때문에, 다시 계약 기간은 2년으로 늘어나게 되는 것인데요. 집주인 입장에서는 답답할 수밖에 없습니다.
따라서 세입자와 재계약의 의사가 없다면, 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사가 없음을 통보하시기 바랍니다. 차후 법적분쟁이 발생할 것을 대비하기 위해 내용증명을 발송하기 바랍니다.
이렇듯 갱신의사가 없음을 통보했음에도 불구하고, 세입자가 내 집에서 나가지 않는다면? 이 때는 명도소송절차를 진행해야만 합니다.
2. 명도소송 진행하여 월세 연체한 세입자 내보낼 수 있다
아직 계약서상의 임대차 기간이 남아있다고 해도, 세입자를 내 집에서 내보내고자 하는 경우가 있을 것입니다.
대표적으로 세입자의 월세 미납이 있습니다. 관련법에 따르면, 주택의 경우에는 2개월분의 월세를, 상가의 경우에는 3개월분의 월세를 연체할 경우 임대인은 임대차 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
(단, 상가의 경우에는 코로나로 힘들어하는 자영업자를 돕고자 정부가 법을 한시적으로 개정하여, 2020년 9월말부터 2021년 3월 28일까지는 임대료를 미납해도 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.)
상가임대차와 관련된 구체적인 내용은 아래 칼럼을 통해 확인이 가능합니다.
https://blog.naver.com/comengjp/222392297267
임대인은 세입자가 해당 기간동안 월세를 밀린 경우, 설령 보증금이 남아있다고 해도 임대차 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 세입자가 내 집에서 나가지 않으면 명도소송을 청구할 수 있는데요. 명도소송이란 내 집을 인도할 것을 요구하는 소송을 의미합니다.
3. 승소하기 위한 전략은?
더 이상 내 집에 머무를 권한이 없는 사람을 상대로 명도소송을 청구하여 승소하기 위해서는 크게 3가지 조건이 필요합니다.
첫 번째, 현재 내 집을 점유하고 있는 점유자에게 내 집을 점유하고 있을 권한이 없어야 합니다.
즉 법적으로 내 집에 거주할 권한이 없어야 하는데요. 대표적으로 임대차 계약이 만료되었거나, 임대차 계약 해지 사유가 존재해야 합니다.
이외에도 경매로 낙찰받은 집의 경우, 전소유자 및 현재 점유자를 상대로 명도소송을 청구할 때도 같은 논리가 적용됩니다. 특히 이 때 점유자가 아직 전소유자에게 보증금을 받지 못 했다면 문제가 되는데요.
이 경우에는 해당 임차인의 지위가 어떤 상황인지 중요합니다. 아직 임대차 기간이 남은 상황인지, 임차권등기를 신청했는지, 등등 살펴보아야 할 사안이 많습니다. 변호사와 구체적인 상담이 필요한 부분입니다.
두 번째, 권한이 없다는 사실을 입증해야 합니다.
예를 들어 임대차 계약의 만료로 인해 세입자를 내보내고자 한다면 임대차 계약이 끝났다는 사실을 입증해야 합니다.
임대차 계약서 외에도, 계약 만료 6개월부터 2개월 전 사이에 더 이상 재계약 의사가 없음을 통보했다는 사실이 필요합니다. 내용증명을 발송하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
세 번째, 안전한 집행을 위해 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.
명도소송 절차를 진행할 경우, 소송에서 이기기만 하면 된다고 생각하는 분들이 있습니다. 하지만 집행절차를 잊은 위험한 생각입니다.
갑은 을을 상대로 명도소송을 청구해 승소하였습니다. 그런데 알고보니 소송 진행 중에 을은 병이라는 사람에게 전대차를 놓았습니다. 이 경우 갑은 집을 인도받을 수 있을까요?
못 받습니다.
갑의 소송 상대는 병이 아닌 을이었고, 을을 상대로 승소한 것이기 때문입니다. 따라서 이런 경우에는 다시 병을 상대로 내 집에서 나갈 것을 요구하는 명도소송을 다시 청구하여 승소해야 합니다.
명도소송의 경우 평균 결과가 나오기까지 6개월, 길게는 1년 가까이 걸리는 소송입니다.
다시 소송을 청구한다면 내 집을 인도받기까지 2년 가까이 걸린다는 뜻인데요. 시간과 비용은 물론, 임대인의 정신적 고통은 엄청날 수밖에 없습니다.
따라서 이런 일을 막기 위해 을을 상대로 내 집을 다른 사람에게 거주하도록 변경하지 말라는 처분, 즉 점유를 변경하지 말라는 처분인 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.
중요한 것은 을이 병에게 점유를 변경하기 전에, 점유이전금지가처분을 빨리 신청해야 한다는 것인데요. 법률지식이 없는 일반인의 경우 보정명령이나 기각을 받았다면 상황이 위험해질 수 있습니다.
부동산점유이전금지가처분과 관련된구체적인 내용은 아래 칼럼을 통해 확인이 가능합니다.
https://blog.naver.com/comengjp/222400969218
4. 맺음말
오늘 칼럼을 통해 명도소송에 관한 대략적인 내용을 말씀드렸습니다. 민사분쟁이 발생했을 경우 가장 좋은 해결책은 법률전문가인 변호사와의 상담을 진행하는 것입니다.
현재 명도소송을 청구하고자 법무법인을 알아보고 계실 경우, 본 센터로 문의주셔도 좋습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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