칼럼
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[부동산칼럼] 임차권등기 보증금 못 받고 안전하게 이사가려면
[부동산칼럼] 임차권등기 보증금 못 받고 안전하게 이사가려면
목차
1. 대항력 및 우선변제권, 이사 가면 잃는다
2. 임차권등기명령 신청 위해서는
3. 못 받은 보증금 돌려받기 위한 절차는
4. 맺음말
안녕하십니까, 테헤란 부동산전담센터입니다.
최근 아파트 및 빌라와 같은 부동산의 시세가 크게 상승하였습니다. 매매가가 오른 것은 물론, 전세가는 물론 월세 가격 또한 상승하였는데요.
서울의 경우 평균 전세가가 6억에 달하면서 세입자의 부담또한 늘어났습니다. 금액적 가치가 크다보니 임대차 계약이 끝나도 보증금을 반환받지 못하면 세입자는 불안할 수밖에 없습니다.
특히나 새로운 집을 알아놓은 후, 지금 거주하는 집의 전세금으로 새 집의 잔금을 치루고 이사를 앞두고 있는 세입자라면 상황은 더욱 심각할 수밖에 없죠.
이 경우 아무런 조치도 취하지 않은 채로 이사를 가게 될 경우 내 전세금을 잃을 수도 있는 끔찍한 상황에 처할 수 있습니다.
이런 일을 피하기 위해 필요한 것이 바로 임차권등기명령이라는 제도를 신청하는 것입니다. 임차권 등기를 통해 보증금을 못 받은 채로 이사를 가더라도 임차인으로써의 대항력 및 우선변제권을 지킬 수 있기 때문이죠.
오늘 칼럼을 통해 자세하게 알려드리고자 합니다.
1. 대항력 및 우선변제권, 이사 가면 잃는다
임대차 계약이 종료된다면 임대인은 당연히 보증금을 반환하고, 임차인은 해당 부동산에서 퇴거해야 합니다.
하지만 최근 부동산 투자 열풍이 불게 되면서 소위 깡통전세 현상이 늘어나고 있는데요. 상황이 이렇다보니 임대차 계약이 종료되도 새로운 세입자를 구하지 못할 경우, 보증금을 돌려주지 못 하는 임대인들이 많습니다.
그런데 세입자의 경우 보증금을 받을 것을 믿고 그 전에 새로운 집을 알아본 후 계약을 마친 경우가 많습니다.
따라서 임대차 계약이 종료된 후, 보증금을 받지 못한 상태라고 해도 이사를 가는 등 주민등록을 이전해야 하는 상황에 처한 세입자들이 많습니다.
중요한 것은, 이대로 집에서 나가게 된다면 보증금을 지킬 수 있는 안전장치가 없다는 점입니다.
주택임대차보호법에 따르면, 세입자는 임차하려는 부동산에 전입신고를 하고, 주민등록을 마치면 대항력 및 우선변제권이 발생합니다.
이 권리들을 통해 임차인은 중간에 임대인이 변경되더라도 안전하게 보증금을 반환받을 수 있으며, 해당 부동산에 경매가 진행되더라도 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
그러나, 이 권리들은 세입자가 주민등록을 이전하는 등 해당 부동산에서 점유를 이탈하게 되면 잃게 됩니다.
이렇게 된다면 세입자의 지위는 위태로워질 수밖에 없죠. 이런 일을 방지하기 위한 제도가 바로 임차권등기명령 신청입니다.
임차권등기를 하게 되면, 이사를 가게 되거나 주민등록을 이전하더라도 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
보증금 및 임차권등기명령에 관한 내용은 아래 링크를 통해서도 확인이 가능합니다.
https://blog.naver.com/comengjp/222424612302
2. 임차권등기명령 신청 위해서는
본 등기를 신청하기 위해서는 우선 임대차 계약이 확실하게 종료되어 있어야 합니다.
이 때 주의하실 것은 임대차계약은 단순히 계약 기간이 만료되었다는 사실 만으로는 종료되지 않는다는 점입니다.
임차인의 경우 계약 만료 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임대인에게 더 이상 재계약의 의사가 없음을 통보해야 합니다.
(단, 2020년 12월 10일 이전에 체결한 계약 및 이전에 갱신한 계약이라면 최소 2개월이 아닌, 최소 1개월 전까지 통보하면 됩니다.)
따라서 재계약 의사가 없음을 통보하지 않았다면 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.
다행인 것은 임대인은 묵시적 갱신이 되면 2년간 다시 계약을 연장한 것이 되지만, 세입자의 경우에는 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.
단, 해지의 효력은 3개월 후에 발생하기 때문에 보증금은 3개월 후에나 반환받을 수 있으니 주의하셔야 합니다.
3. 못 받은 보증금 돌려받기 위한 절차는
여기까지만 보셔도 무턱대고 새로운 집으로 주민등록을 이전하거나, 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가면 안 된다는 것을 아셨을 겁니다.
마지막으로 보증금을 받기 위해 필요한 절차들을 대략적으로 알려드리겠습니다.
1) 내용증명 발송하기
보증금을 받지 못한 경우, 우선 임대인에게 언제까지 반환할 것을 요구하는 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.
내용증명의 경우 차후 법적분쟁에서 언제 권리를 최고하였는지를 명확하게 알 수 있으며 객관적인 자료가 됩니다.
또한, 계약이 만료되기 전, 묵시적 갱신을 방지하기 위해 세입자에게 재계약의사가 없음을 통지할 때도 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.
단순히 말로써 주장하는 것은 차후에 분쟁이 발생했을 때 증명하기 어렵기 때문이죠.
이 때 내용증명은 개인이 아닌, 법률전문가에게 맡기는 것이 좋습니다. 발신인에 변호사의 이름 및 소속 법무법인의 이름이 들어가기 때문입니다.
변호사가 보냈다니, 자칫하다간 소송으로 진행될 수 있겠구나 하고 임대인이 심리적으로 압박감을 느낄 수 있기 때문이죠.
2) 임차권등기 신청하기
내용증명을 발송했음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 당장 이사를 가야하는 상황이라면 우선적으로 임차권등기부터 신청해야 합니다.
또한 꼭 이사를 가야 하는 상황이 아니더라도 임차권등기는 신청하는 것이 좋은 경우가 많습니다. 등기에 해당 사항이 공지됨으로써, 임대인이 부담감을 느껴 보증금을 반환할 가능성이 있기 때문입니다.
임차권등기의 경우 필요한 서류가 많은 편이기 때문에, 변호사에게 맡기는 것이 보다 빠르게 해결할 수 있는 방법입니다.
3) 지급명령신청 및 보증금반환청구소송
위와 같은 행동을 취했음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 지급명령을 신청하거나, 소송을 제기해야 합니다.
지급명령이란 세입자 혼자 단독으로 법원에 신청이 가능한 독촉절차로써, 임대인의 동의를 요하지 않습니다.
법원에서 지급명령 결정을 내리게 되면, 결정문이 임대인에게 송달됩니다. 이 때 임대인은 2주 안에 이의신청을 제기하지 않으면 그대로 지급명령이 확정됩니다.
임대차 계약이 종료되었다는 사실이 확실하거나, 보증금의 액수와 관련하여 분쟁의 여지가 없다면 신청하는 것이 좋습니다. 본 센터역시 지급명령을 통해 많은 의뢰인들의 보증금 문제를 해결해드리고 있습니다.
당사자간에 분쟁의 여지가 있다면 처음부터 보증금반환청구소송을 제기하는 것이 좋습니다.
4) 가압류
사안에 따라서는 가압류를 함께 신청하는 것도 좋은 방법입니다. 임대인이 보증금 반환을 회피하고자 본인의 재산을 다른 곳에 은닉할 수도 있기 때문이죠.
해당 부동산을 가압류하는 등의 보전처분을 진행해야 합니다. 법률전문가와의 상담을 통해 내 사안에 어떤 법적 장치가 필요한지 조력을 받는 것이 좋겠죠.
4. 맺음말
오늘 칼럼을 통해 임차권등기명령과 관련된 내용을 알아보았습니다.
해당 등기를 신청하고자 하거나, 보증금반환과 관련하여 지급명령 및 소송을 청구하고자 하신다면 본 센터로 문의주셔도 좋습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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