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[칼럼]부동산신탁 전세사기대처방안에 관하여

2024.10.17 조회수 217회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

임차인들을 울리는 전세사기가 여전히 기승하고 있습니다. 어렵게 전세대출을 받아 전세를 얻었는데 사기까지 당하게 되면 하루하루 살아가는 서민들에게 날벼락이 아닐 수 없습니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 제정되었다고 하나, 여전히 전세보증금을 돌려받지 못하거나 집에서 쫓겨나는 피해 임차인들이 많습니다.

이에 오늘은 전세사기중 하나인 신탁부동산 전세 사기에 대해서 알아보고자 합니다

신탁부동산 전세 사기란?

부동산 전세사기의 유형은 매우 다양하지만 결국, 전세사기 대부분 임차인의 법률적 무지를 적극적으로 악용합니다.

마찬가지로 신탁부동산 전세사기 역시 부동산의 복잡한 권리관계를 악용해 임차인의 보증금을 편취하는 수법입니다.

대부분 일반인들은 학창시절 법을 공부해본 사람은 없습니다. 교과 과정에 포함도 되어 있지 않을뿐더러, 용어도 어렵고, 대학에서도 기피하는 교양과목 중에 하나이기 때문에, 무지할 수 밖에 없습니다.

그나마 사회경험이 많은 분들은 이런 전세사기를 피해가시는 경우가 많으나, 사회초년생, 대학생 들은 전문지식이 전무하기 때문에 그 피해가 상당하고 신탁부동산 사기로 피해본 임차인들만 해도 500가구 정도 된다고 하니, 전세계약시 좀 더 알아보고 전문가와 상담을 통해 안전하게 계약 하시기를 바랍니다.

부동산 신탁이란?

신탁이란 단어가 생소하게 느껴 지시는 분들이 많이 있으실 겁니다. 부동산 전세계약을 체결할 때 보통 중개사를 통해 계약을 체결하게 되시는데, 그러다 보니 전문용어를 잘 모르고, 이해가 안되지만 중개사의 말을 믿고 덜컥 계약을 하는 경우들이 많습니다.

하지만, 중개사도 집주인과 한통속일 수 있고, 내가 알지 못한다면 사기꾼에게 당할 수 밖에 없기 때문에 용어부터 알고 계시는게 중요합니다.

신탁은, 기존 집주인인 위탁자가 신탁회사(수탁자)에 임대주택에 대한 관리 처분을 맡기는 것으로 주택에 대한 실질적 소유자와 형식적 소유자가 달라지게 됩니다. 대외적으로는 형식적 소유자인 신탁회사가 소유권을 행사하게 됩니다.

그럼에도 불구하고 기존 집주인인 위탁자가 임대주택을 신탁회사(수탁자)에 잠시 맡겨놓은 것처럼 설명하고, 마치 본인의 주택인양 임대차 계약을 체결하게 되면, 임차인들은 그런가보다 하고 넘어가게 되는 것입니다.

신탁부동산 전세계약 피해를 예방하는 방법

등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. 이 중 ‘갑구’를 보면, ‘신탁’ 여부를 바로 알아볼 수 있고, 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 ‘갑구’에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없다는 것입니다. 보통은 임대인이 곧 집의 소유주인지 확인한 뒤 계약서에 서명을 하는데, 만약 신탁등기라면 이렇게 계약해선 안되니 주의 하셔야 합니다.

신탁 등기가 된 집은 임대인(=소유주)이 나와 전월세 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 해야 합니다. 왜냐면, 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사에게 넘어가기 때문에 만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있고, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거 요청 받을 수도 있습니다. 신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천드립니다.

이미 신탁부동산 전세사기로 피해를 받았다면

신탁등기 전세사기 사건을 인지한 경우, 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다.

대응방법으로는 민사소송, 형사고소, 강제집행이 있습니다. 위 세가지 방법을 다 이용해야하는 것은 아니지만, 내 보증금을 돌려받기 위해서는 할 수 있는 것은 다 해보는 것이 좋습니다.

또한, 신탁부동산 전세사기 사건에서 중요한 것은 ‘누구를 상대방으로 지정할 것인지’에 관한 것입니다. 보통 신탁부동산은 권리관계가 매우 복잡하기 때문에 이를 파악하기 위해서는 임대차계약서, 부동산등기부등본, 신탁원부를 모두 검토해야하며, 개인이 이를 판단하기는 매우 어려우므로 꼭 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 전문 변호사님과 상담을 통해 진행여부를 결정하시기를 추천 드립니다.