칼럼
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전세 사기 경매 대응, 내 보증금 지키려면
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
보증금도 돌려받지 못했는데
살고 있는 집까지
경매에 넘어갔다는 통지를 받으면
머릿속이 복잡해집니다.
집주인에게 연락해도
돈이 없다는 말뿐이고
법원에서는 평소 접해보지 못했던
서류가 날아옵니다.
이 상황에서 가장 위험한 것은
경매가 끝나면 알아서
보증금이 정산될 것이라고 생각하고
기다리는 것입니다.
전세 사기 경매 대응에서는
임차인의 권리 상태와 배당 순서를
먼저 확인해야 합니다.
같은 금액의 보증금을 맡긴 세입자라도
전입 시기와 확정일자
그리고 해당 주택에 먼저 설정된 권리에 따라
실제 배당 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
특히 배당요구가 필요한 임차인이라면
정해진 시기를 놓치는 것이
문제가 될 수 있습니다.
경매개시결정문을 받았다면
당황해서 임대인에게
연락하는 데만 시간을 쓰기보다
현재 내가 경매에서 어떤 지위에 있는지부터
파악해야 합니다.
1. 집이 경매에 넘어가면 무엇부터 확인해야 할까요
먼저 등기부와 경매 사건 내용을
확인해야 합니다.
언제 경매가 시작됐는지부터
해당 주택에 근저당권이나 압류 등
어떤 권리가 설정돼 있는지 살펴봐야 합니다.
임차인에게는 자신의 전입 시점과
주택을 인도받은 시기
그리고 확정일자를 받은 날짜도 중요합니다.
이를 토대로 다른 권리자와의
순서를 검토해야 실제 보증금을
얼마나 회수할 가능성이 있는지
판단할 수 있기 때문입니다.
또 하나 놓치면 안 되는 것이
배당요구입니다.
경매 절차에서는 법원이
배당요구 종기를 정해 공고합니다.
배당요구가 필요한 임차인이라면
정해진 기간 안에 권리신고와
배당요구를 진행해야 합니다.
전세 사기 경매 대응에서
자주 생기는 문제가
바로 이 시기를 놓치는 것입니다.
경매가 진행되고 있다는 사실만 알고 있다가
나중에 배당기일이 되면
보증금을 신청하면 된다고
생각해서는 곤란합니다.
현재 임차인이 별도로
배당요구를 해야 하는 지위인지부터
확인하고 필요한 경우 종기 전에
절차를 밟아야 합니다.
2. 배당요구를 하면 보증금을 모두 받을 수 있을까요
배당요구를 제대로 했다고 해서
전세보증금 전액이
반드시 반환되는 것은 아닙니다.
실제 배당 가능한 돈이
얼마나 남는지가
중요하기 때문입니다.
경매에서는 주택이
매각된 금액을 기준으로
여러 권리자가 순서에 따라
배당을 받게 됩니다.
따라서 해당 주택의
예상 매각금액이 충분한지와
임차인보다 앞서는 권리가
얼마나 존재하는지를
함께 살펴봐야 합니다.
여기서 세입자들이
가장 답답해하는 부분이 생깁니다.
나는 분명 보증금을 먼저 맡겼는데
왜 전액을 돌려받지 못하느냐는 것입니다.
경매에서는 단순히 임대차계약을
먼저 체결했다는 사실만으로
순위가 정해지는 것은 아닙니다.
대항력과 우선변제권을 갖춘 시점
그리고 다른 담보권 등의
설정 시점을 비교해야 합니다.
임대인의 체납 세금이 얽혀 있다면
검토해야 할 내용은
더욱 많아질 수 있습니다.
결국 전세 사기 경매 대응에서는
배당요구를 하는 것에서 멈추지 않고
현재 권리 순위를 토대로
예상 배당액까지 살펴보는 것이 중요합니다.
보증금 전액 회수가
어려울 가능성이 보인다면
다른 피해지원이나
남은 채권을 회수할 방법까지
함께 검토해야 합니다.
3. 전세사기피해자라면 어떤 지원을 받을 수 있을까요
전세사기피해자로 결정된 경우에는
일반적인 임차인 경매 절차 외에
별도의 지원제도를 검토할 수 있습니다.
현재 전세사기 피해주택의
경매나 공매와 관련해서는
절차 지원과 유예 및 정지
그리고 우선매수권 행사 등
여러 지원이 운영되고 있습니다.
경매 절차를 직접 진행하기 어렵다면
전문가를 통한 경매 지원을
신청할 수 있는 경우도 있습니다.
피해주택에서 계속 거주하고 싶거나
직접 매수하는 방안을 고민하고 있다면
우선매수권과 관련된 절차를
확인해볼 필요도 있습니다.
상황에 따라 우선매수권을
공공기관에 양도하고
해당 주택을 공공임대 방식으로
이용하는 제도를 검토할 수도 있습니다.
경매가 너무 빠르게 진행되고 있어
대응할 시간이 부족하다면
일정한 요건 아래 경매 유예나 정지가
가능한지도 확인해야 합니다.
다만 이러한 지원은
전세 피해를 입었다는 주장만으로
모두 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.
전세사기피해자 결정 여부와
현재 경매 진행 단계
그리고 주택 상태 등에 따라
이용할 수 있는 지원이 달라질 수 있습니다.
따라서 전세 사기 경매 대응은
일반적인 배당 절차와
피해자 지원제도를 따로 생각하기보다
현재 자신에게 적용되는 방법을
함께 검토하는 것이 중요합니다.
전세 사기로 보증금을
돌려받지 못한 상태에서
집까지 경매에 넘어갔다면
경매가 끝날 때까지
기다리는 방식으로
대응해서는 안 됩니다.
배당요구가 필요한지부터
자신의 대항력과 우선변제권
그리고 선순위 권리관계를
확인해야 합니다.
전세사기피해자로 결정됐다면
경매 유예와 정지 그리고 우선매수권 등
현재 활용할 수 있는 지원이 있는지도
함께 살펴볼 필요가 있습니다.
특히 배당요구 종기가 얼마 남지 않았거나
경매 매각기일이 이미 잡혀 있다면
시간에 따라 선택할 수 있는 대응이
달라질 수 있으므로
경매 사건과 임대차 자료를 기준으로
현재 권리부터 빠르게 확인해보는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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