칼럼
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부동산 매매계약 해제, 통지만?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
매매계약을 체결한 뒤
대출이 예상보다 적게 나오거나
이사 계획이 바뀌면 계약을
되돌릴 수 있는지 고민하게 됩니다.
매도인 역시 잔금이
제때 들어오지 않으면
다른 매수인을 찾아야 할지
판단하기 어렵습니다.
부동산 매매계약 해제는
어느 쪽이 먼저 취소를 말했는지만으로
결정되지 않습니다.
계약금으로 끝낼 수 있는 단계인지,
상대방의 의무 위반을 이유로
해제할 수 있는지부터 구분해야 합니다.
잘못된 해제 통보를 믿고
잔금 지급이나 이전등기 준비를 중단하면
오히려 자신의 계약 위반이
문제 될 수 있습니다.
계약을 끝내겠다는
의사를 전달하기 전에
현재까지의 이행 상황을
확인해야 하는 이유입니다.
1. 계약금을 포기하면 언제든 끝낼 수 있을까요?
계약금이 지급된 부동산 매매에서는
다른 약정이 없다면
당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지
계약금에 의한 해제를 검토할 수 있습니다.
계약금을 지급한 매수인은
이를 포기하고,
받은 매도인은
그 배액을 상환하는 방식입니다.
다만 계약금만 포기하면
언제든 계약에서 벗어날 수 있다는
의미는 아닙니다.
핵심은 해제하려는 시점에
당사자 중 누군가 이미
이행에 착수했는지입니다.
중도금 지급은
이행 착수 여부를 판단할 때
중요한 사정이 됩니다.
계약서에 적힌 중도금 지급일이
아직 오지 않았더라도
실제 지급이 먼저 이루어졌다면
그 경위를 확인해야 합니다.
반면 단순한 준비행위까지
모두 이행 착수로
인정되는 것은 아니므로,
어떤 행위가 있었는지
구체적으로 살펴야 합니다.
매도인이 계약금의 두 배를 주겠다고
말하는 것만으로
해제가 완성되는 것도 아닙니다.
배액상환을 위한
적법한 이행 제공 등
필요한 요건을 갖췄는지
검토해야 합니다.
약정한 계약금 중
일부만 송금한 경우에는
실제 받은 금액의
두 배만 돌려주면 되는지부터
별도의 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 계약금 총액과
지급 일정, 실제 입금 내역을
함께 확인해야 합니다.
대출이 거절되었다는 사정도
그 자체로 계약금을
돌려받을 근거가 되지는 않습니다.
대출 불승인 시 계약을 해제하고
계약금을 반환하기로 한 특약이 있는지,
그 특약이 적용되는 상황인지를 살펴야 합니다.
계약금에 의한 해제가
어려운 단계라도
당사자가 조건을 정해
합의로 계약을 끝내는 방법은
검토할 수 있습니다.
2. 잔금일을 넘기면 바로 해제할 수 있을까요?
매수인이 잔금을
지급하지 않았다고 해서
모든 매매계약이 잔금일 다음 날
자동으로 해제되는 것은 아닙니다.
매도인의 소유권 이전등기 의무와
매수인의 잔금 지급 의무는
일반적으로 동시에
이행하는 관계에 있습니다.
매도인도 계약에 맞는
이전등기 준비와
이행 제공을 했는지
확인해야 합니다.
매수인 입장에서도
잔금을 준비하지 않은 채
매도인이 등기를
넘겨주지 않았다는 주장만으로
해제를 정당화하기는 어렵습니다.
약정한 근저당권 말소나
임차인 퇴거 등이 있다면
그 의무의 이행 시점과 방법도 함께 살펴야 합니다.
이행지체를 이유로 해제하려면
원칙적으로 상당한 기간을 정해
이행을 요구하고,
그 기간에도 이행하지 않아야 합니다.
상대방이 미리 이행하지 않을 의사를
명확히 표시한 경우 등에는
별도의 이행 최고가
필요하지 않을 수 있습니다.
하지만 연락이 늦거나
일정 변경을 요청했다는 사정만으로
확정적인 이행 거절이라고
단정해서는 안 됩니다.
내용증명을 보낸다면
상대방이 이행할 의무와 기한,
자신의 이행 준비 상황이
구체적으로 드러나도록
작성하는 것이 좋습니다.
이행을 요구하는 단계인지,
이미 해제 요건을 갖추어
해제 의사를 통지하는 단계인지도 구
분해야 합니다.
계약서에 자동해제 문구가 있더라도
그 문구만으로 모든 절차가
생략된다고 판단하기는 어렵습니다.
약정의 내용과 체결 경위,
이후 잔금일을 연장하거나
다른 조건에 합의했는지 등을
함께 확인해야 합니다.
해제 통지는 상대방에게
도달했는지도 중요하므로
발송 자료와 배달 내역을 보관해야 합니다.
중개인에게만
해제 의사를 전달했다면
상대방에게 실제로 전달되었는지,
중개인에게 수령 권한이 있었는지도
문제가 될 수 있습니다.
3. 해제 통보 후에는 어떤 정산이 필요할까요?
채무불이행 등을 이유로
매매계약이 적법하게 해제되면
원칙적으로 서로 받은 것을 돌려주는
원상회복 문제가 발생합니다.
금전을 반환할 때에는
받은 날부터 이자를 붙여야 하는
법적 기준도 함께 검토하게 됩니다.
다만 계약금에 의한 해제인지,
채무불이행에 따른 해제인지,
합의해제인지에 따라
구체적인 정산 내용은 달라집니다.
매수인이 집을 인도받았거나
소유권 이전등기까지 마쳤다면
대금 반환만 요구하고
끝나는 문제가 아닙니다.
부동산 인도와 등기 회복 등
서로 돌려줄 항목을
함께 정리해야 합니다.
상대방의 계약 위반으로
추가 손해가 발생했다면
손해배상도 검토할 수 있습니다.
그렇다고 계약이
해제되었다는 이유만으로
이사비, 대출 관련 비용,
예상 시세차익이
모두 인정되는 것은 아닙니다.
각 손해의 발생과 금액,
계약 위반과의 관련성을
설명할 자료가 필요합니다.
계약금 상당액을
위약금으로 정했다면
그 조항의 적용 요건과 성격을
먼저 확인해야 합니다.
계약금 반환액과 손해배상액을
구분하지 않으면 같은 금액을
중복 계산할 수 있습니다.
합의로 마무리할 때에는
반환할 금액과 지급일,
부동산 인도 일정,
추가 청구를 정산하는 범위를
명확하게 정하는 것이 좋습니다.
일부 금액을 먼저 돌려받는 것인지,
모든 분쟁을 끝내는
최종 합의인지도 구분해야 합니다.
상대방이 반환 의무를 부인하거나
해제의 효력을 다투면
대금 반환 소송 등 후속 절차가
필요할 수 있습니다.
재산 처분으로 반환받기
어려워질 우려가 있다면
청구권과 보전 필요성에 맞는
보전처분도 함께 검토할 수 있습니다.
부동산 매매계약 해제에서는
계약을 끝낼 근거와
필요한 절차를 먼저 확인하고,
그에 따른 반환·배상 범위를
정해야 합니다.
특히 중도금이 지급되었거나
잔금일이 지난 사건은
계약서 문구뿐 아니라
실제 이행 과정이
판단에 큰 영향을 줍니다.
해제 통보를 준비하고 있거나
상대방에게 일방적인 통보를 받았다면,
계약서와 대금 지급 내역을 바탕으로
현재의 권리와 대응 방향을
검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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